随着郑州今年首批次集中供地落下帷幕，2022年全国22城首轮集中供地也全部完成。

今年首批集中供地的推出自北京1月7日公告开始，至郑州6月22日成交结束，历时5个月15天。经过了一年的磨合，“两集中”政策落地的第二年，土拍市场出现了什么新的变化？

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多地集中供地增至四批次，规模缩减

中指研究院统计显示，本轮22城共计推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平方米，推出规划建面4713万平方米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平方米，首批次共计成交出让金4969亿元。

这轮绵延近半年的“土地批发”，最直观的变化便是多地的集中供地增加至四批次。

2021年，22城步伐统一地“只卖三次地”。但在今年，北京、青岛、武汉、重庆、济南、厦门、苏州、郑州等城市均已明确全年供地将分四个批次进行。

“供地批次的提升，减轻各批次供地压力，便于房企灵活应对，有利于土地市场的稳定。”中指研究院解读称。但批次的增加也不可避免地在一定程度上分散了各批次供地面积。

数据显示，22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出规划建筑面积4713万平方米，同比去年首批次减少6707万平方米，较去年集中供地推出减少58.7%。

有分析认为，房地产市场下行和房企资金紧张成为重点城市缩减供地规模的最主要原因。市场下行影响房企销售回款，也影响房企拿地积极性，为防止出现大量流拍，大部分城市主动减少供地规模。

城市间、城市内热度分化明显

从土地供应量看，在总量减少的趋势中，长三角区域显得要比东三省区域热闹。推出宗数最多的城市是杭州，首批次推出地块60宗，供应面积也是22城中最大的。沈阳则首轮推出地块5宗、长春出让2宗涉宅用地，数量最少。

若是从楼面均价看，一、二线城市实力依然突出。最高的是北京，推出楼面均价29018元/㎡；其次是厦门，推出楼面均价24863元/㎡；位列第三为上海，推出楼面均价19075元/㎡，与北京单价相差近万元。

当供应的土地进入拍卖市场，本轮触顶成交地块屈指可数，大量地块底价成交，同时呈现出市场热度分化趋势逐渐加大的特点。

深圳、合肥两个城市在本轮土拍中收获满满，触顶成交地块占比最高。深圳触顶成交地块占比100%，8宗地块全部触顶成交，是本次集中供地热度最高城市；合肥触顶地块占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。

第二梯队中，杭州、上海以及南京、厦门、重庆土地市场也保持了较高的热度。

与之相对的，另有部分城市多数地块底价成交，土拍市场热度较为平静。其中，长春、沈阳两城市成交地块均底价成交，占比100%；无锡、长沙、广州、天津、济南、青岛、武汉底价成交宗数占比均超80%。

也有部分城市略显冷意，出让地块流拍与撤牌占据主流。本次出让中，天津土拍意外地流拍宗数最多，出让30宗地中有15宗提前撤牌，9宗流拍，流拍及撤牌率达83%。长春、济南等城市也有着较高的流拍率。

事实上，除了各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。除了深圳、杭州等市场基本面强劲的城市整体热度较高，合肥、南京等房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。

“其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正向结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。”中指研究院指出。

供给端有意降本让利，央国企仍为主力

回顾2021年的三轮集中供地，经历了首轮的火热开局后，第二批次的土拍规则逐渐趋严，企业拿地能力也骤然收紧。第三批次时，多地又在此前基础上优化了出让条件，带动市场趋稳。

今年的首轮集中供地，同样延续了之前的政策利好，这也是和房地产供需两端调控政策持续的优化调整同步并行。

供应端土拍规则延续调整趋势，减少或取消竞自持竞配建部分，从降低成本到降低实际成本；在地块的利润空间方面，也有明显的提升，如此前流拍地块降低底价后重新挂牌，以及提高限售价格，都在不同程度上提高了企业的拿地积极性。

但拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显。

从央国企拿地比例看，2022年首批次，北京、深圳、厦门、深圳、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，其中南京超9成。

从地方平台拿地比例看，天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超5成，无锡、天津、苏州超七成。

从民企拿地比例看，积极性明显不足，南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。

不过，恢复的态势也已苗头初露。当前，供地节奏较快的北京、青岛、福州、厦门四个城市今年第二批次的集中供地也已收官。高信用民营房企已开始发力，如滨江集团、旭辉控股以及龙湖集团等头部民营房企已积极恢复参与拍地。

“此前，在‘三道红线’等规则下，民营房企资金链相对紧张，叠加销售市场购房者观望情绪较浓，整体市场较为低迷，部分民营房企受到较大冲击，经过调整后，高信用民营企业将重新参与土拍。”中指研究院土地事业部负责人张凯表示。

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