房屋价格的上涨、抵押贷款利率的飙升与房屋供应的短缺正在持续将美国的首次购房者“挤出”市场。

据全美不动产协会最新公布的数据显示，美国2月成屋销售经季节性因素调整后，总数年化环比下降7.2%，为602万套；预期为610万套。下跌幅度远超预期，创2021年2月以来最大降幅。

与此同时，抵押贷款利率飙升至近3以来年高点。据美国房屋抵押贷款金融机构房地美(Freddie Mac)统计数据显示，截至3月17日，美国平均30年期固定抵押贷款利率已上升至4.16%，为2019年5月以来首次突破4.0%。

值得注意的是，美国东部时间3月16日，美联储在最新的利率决议中宣布将基准利率上调25个基点，正式开启加息周期。相关分析指出，随着货币政策的收紧，抵押贷款利率料将进一步上升。

在过去的两年间，强劲的住房需求与创纪录的低抵押贷款利率使美国的房地产市场“炙手可热”。全美房屋价格在2020 年、2021年分别上涨了11.3%、15.9%。

房地产专家普遍预计，与过去两年相似的趋势或将在今年延续——库存稀缺、需求旺盛将持续推高房屋价格上涨；而创纪录的房价与不断上升的抵押贷款利率则将继续侵蚀着购房者的负担能力。

库存稀缺推动房价上涨

全美各地房价仍在持续上涨。数据显示，2 月份出售的房屋价格中位数为35.73万美元，同比增长 15%。

相关分析指出，房屋库存的短缺已成为购房者面临的主要问题之一。数据显示，截至2月底，待售房屋仅87万套，同比下降15.5%，接近历史最低水平。按照2月份的销售速度，用完当前库存仅需要1.7个月，低于一年前的2个月；远低于通常被视为供需之间保持健康平衡的6至7个月。

供应不足推动了全美大部分地区、不同价格区间的房价上涨。房地产投资公司Norada在一份美国2022年房地产市场展望报告中指出，库存短缺使得购房者在市场上面临更加激烈竞争，房屋的最终售价往往要远高于初始要价。

房屋的供应在未来的一段时间里仍将是一个挑战。报告指出，疫情带来的劳动力短缺、木材等关键建筑材料价格高企等问题，导致近年来新房的建造速度大幅下降。

美国商务部17日公布的数据显示，待建房屋的积压量在 2 月份创下历史新高。美国房屋建筑商协会的最新调查显示，供应链瓶颈和居高不下的通胀，使房屋建筑商的信心在 3 月份跌至六个月低点。

Norada前景展望报告预计，今年春、夏季的挂牌量可能会增加，但仍不足以满足需求。房屋库存将继续保持稀缺。

首次购房者抢房难

美国的房地产市场上演着首次购房者“刚需”与资金较为充足的投资者之间的“抢房大战”。

一位加州的地产经纪告诉21世纪经济报道记者，以加州为例，成交量最大的主要还是在50至70万美元这个范围的房产，购买者普遍为收入普通的老板姓，买来做首套自住房。“以我经手的客人为例，前几年一直租房子，但到现在房价只涨不跌，都担心以后更买不起，纷纷加入了抢房大军。但同时，50至80万美元这个区间，投资作为出租房，回报率也很好。因此也有不少条件还可以的投资者会买来做投资房。”

据悉，美国的首次购房者大多为平均年龄在35岁左右的千禧一代（一般指1980年代和1990年代出生的人）。2022 年，更多的千禧一代将有购买房屋的需求。据Realtor.com近期的研究调查显示，自疫情以来，房租的飙升使得购房在全美许多城市变得比租房更具成本效益；促使越来越多的千禧一代试图进入市场。

然而，在住房供应短缺的情况下，更高的抵押贷款利率和不断上涨的房价侵蚀着购房者的负担能力，尤其是对于首次购房者而言。

据美国房地产经纪人协会数据显示，2月房屋成交买家中，首次购房者的比例仅为29%。虽略高于1月份的27%，但远低于40%左右的历史平均水平。

来自投资者的竞争使得首次购房者的抢房之路“难上加难”。与首套房购买者不同，投资人的报价往往更高、且有能力全额支付，这对房屋卖家来说，当然更有吸引力。

全美房地产经纪人协会数据显示，2月全额现金购房占总销售额的25%，高于去年同期的22%。

在加州的地产经纪告诉记者，资金充裕的投资者大胆加价抢房，要价200万美金的房产最后成交价突破300万美金，像这样类似的情况层出不穷。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather预计，到秋季晚些时候，高抵押贷款利率和已经高企的房价可能会使房价年增长率整体有所放缓。而较低的房价增长率或将降低投资者进入市场的热情，或将给首次购房者更好的机会获得住房。

美国房市“降温”？

库存稀缺加之需求强劲仍在持续推高美国的房价。

上述地产经纪告诉记者，“疫情、美联储加息等情况，使得大家买房抗通胀的意识被激发。与两年前相比，加州的房价涨幅在20%左右。”

相关分析指出，美国目前的房地产市场需求非常旺盛，根本没有足够的房屋可以出售给潜在买家。需要看到买家需求显着下降，才能看到房价有所下降。

美国线上房地产公司Zillow认为，由于住房供不应求的市场状况仍在持续，2022年春季住房市场或将进一步升温。Zillow预计，今年春季房屋价值的年增长率将继续加快，5月份达到21.6%的峰值；2023年1月逐渐放缓至17.3%。

房地产行业数据和分析提供商CoreLogic对美国房市前景的看法则与Zillow大相径庭。据CoreLogic房屋价格指数预测显示，2022年全美房价指数的年平均涨幅将从2021年的15.9%放缓至6%。CoreLogic认为，购房竞争者的数量在今年或将有所下降，使得待售房屋在市场上停留的时间增加，房屋价格的上涨趋势也会因此放缓。

房利美（Fannie Mae）对全美房地产市场的预测同样不像Zillow那般乐观。房利美在最新发布的经济与住房展望报告中指出，全美房屋价格增长将持续保持强劲，但增速会有所放缓。

房利美认为，鉴于目前库存仍然非常紧张、卖家流量指标强劲，今年房价的上涨趋势不改。但购房者负担能力的恶化或将拖累房价的增长。去年年底，房利美曾预计2022年的增长将高达17.3%。但鉴于抵押贷款利率的上涨，房利美大幅下调预期，预计2022年全美房价指数的年平均涨幅为7.6%。

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