文/乐居财经 李奕和

地产债务高企，爆雷声不断，房企频繁对旗下项目股权进行质押、转让，以加强流动性。这种情况不仅在民营企业身上呈现，也进一步传导至国央房企身上。

两天前，中海将旗下广州荔湾广钢新城项目50%股权进行转让，拟募集10亿元开发资金。这是它去年9月在广州第二批集中供地上，以总价63.24亿元拿下的项目。

最新的，则是首开股份（600376. SH）。

2月15日，北京产权交易所披露了首开股份通过增资，挂牌转让成都首开宜泰置业有限公司（以下简称“首开宜泰置业”）部分股权的信息。该项目拟募集资金不低于680万元，对应目标公司股权比例的40%。

值得一提的是，首开宜泰置业旗下开发项目，也是其去年9月拿下的成都地块。而此前，目标公司中的40%股权已经质押给金地。

至去年底，首开宜泰置业营业收入为0，净利润约-5.32万元，资产总计约12.9亿元，负债总计约12.8亿元，所有者权益约994.68万元。

市场下行，销售回款受阻，加之三道红线的要求让公开市场的融资备受限制，房企质押、转让旗下项目股权，变现求生，成为最优解。

“另类”国资

首开宜泰置业成立于2021年9月，目前注册资本1000万元，至今仅五个月。

去年9月15-17日的成都第二轮集中供地上，首开股份曾分别以总价16.08亿元、20.41亿元拿下成都成华区龙潭街道宅地以及成华区青龙街道宅地。两宗地块土地面积分别为8.25万平方米、8.23万平方米。

六天后的9月23日，首开股份注册成立了成都首开宜泰置业有限公司和成都首开韶泰置业有限公司两家新增投资企业，持股比例均为100%。首开宜泰置业对应的正是其拿下的成华区龙潭街道地块。

此次增资前，首开宜泰置业的40%股权实际上在成立一个月后已被质押。2021年10月28日，首开股份将持有首开宜泰置业40%的股权，对应出资数额400万元进行质押，质权人为成都金地尚怡置业有限公司。

乐居财经梳理发现，不仅仅是首开宜泰置业，自去年以来首开股份对旗下多个项目公司股权进行了质押，质权人包括中信银行、中国对外经贸信托、北京建工地产、金地、招商局地产、华润置地、金隅地产，合计出质的股权数额达32.71亿元。

频繁地通过股权质押进行融资，让首开股份显得有些“另类”。相比之下，同作为国央房企的华润置地、大悦城，银行金融机构对其融资大开闸门。

1月26日，招商银行授予华润置地200亿元并购融资额度；2月14日，大悦城也获得招商银行100亿元并购融资。此外，一部分国企央企在发行并购债方面也一路绿灯。

更依赖于项目股权的质押、出售进行融资，与首开股份本身的负债规模不无关系。数据显示，2020年，首开股份剔除预收账款后的资产负债率74.83%，净负债率178.56%，现金短债比0.89。

至2021上半年，这三项数据改善为74.6%、162.1%、1.23，但仍有两项指标踩到红线。按照三道红线的要求，列为“橙档”的首开股份，其有息负债增速不得超过5%。这意味着首开股份想要通过发债进行融资，并不像其他国央房企那样容易。

一个例子是，去年12月27日，首开股份发布了一份面向专业投资者公开发行公司债券预案的公告显示，其拟发行债券票面总额不超过60亿元，债券期限不超过7年，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。

募集资金将用于偿还即将到期（或回售）的各类有息债务、补充流动资金、兼并收购等。

随后有投资者对该债券发行提出质疑称，2022年度首开股份公司债券到期本金约为138.65亿元，拟发行的公司债注册额度仅为60亿元，是否存在债券融资额度被监管压降的情况？

根据首开股份当时的回应，由于不同债务品种的到期时间不同，于2022年将统筹规划新发额度及时间，不存在被监管压降的问题。

乐居财经查阅了解，截至目前，首开股份及其子公司发行的境内存量债40只，存量债规模合计594.71亿元。

去年三季度，首开股份主营收入439.3亿元，同比增长79.99%；归母净利润6.99亿元，同比下降49.16%；扣非净利润6.25亿元，同比上升2.57%。

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融资“正解”

若增资完成，首开股份持有首开宜泰置业的股权股比例将变为60%，新进投资方持股比例40%。截至去年年12月31日，首开股份对目标公司的借款本金基数为7.48亿元。

对于此次增资，首开股份称，将增强公司资本实力，增强企业竞争力，满足房地产项目开发资金要求，增强企业市场运作及拓展能力，支持公司的持续快速发展。

事实上，不仅是国资企业，民营房企通过对旗下项目进行出售变现，以改善流动性更显迫切。

伴随着债务危机的爆发，今年以来包括奥园、世茂、融创、雅居乐等在内的一众房企为保现金流，纷纷开启“卖卖卖”模式。这些买卖中不乏超百亿级的标杆项目。

在高企的待偿债务面前，房企可以用来偿还债务的资金主要来自两个方面，一个是自身经营所得的回款资金；另一个则是通过各种外部渠道融得的资金。

但显然，当暴雷的房企一个接着一个，行业由此形成的信任危机，已经严重影响购房群体的购房欲望。新房市场下行成为现今行业挥之不去的阴影。

表现在数据上，克而瑞此前披露的报告显示，2022年1月，TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。房地产市场整体延续了去年下半年以来的降温趋势。

若把时间拉长，持续走低的行情或仍将是房地产市场的整体趋势。此前，惠誉、标普、穆迪三大评级机构发布了对2022年国内房地产行业的信用展望，均持悲观态度。

1月18日，惠誉方面表示，内地房企面临大型流动性危机，预料今年内地房地产销售额下跌10%至15%。市场下行，销售去化遇阻，房企内生资金的回款也将变得更具不确定性。

在外部融资方面，虽然政策层面对房企融资似有放松之势，但也仅限于财务保持较好的房企，一些房企受限于三道红线的要求，在发债上持续收窄是大势。

此外，自去年行业危机发生以来，部分房企也试图通过配股、引入战投等方式缓解企业流动性。但这些方式不仅刺激股价大跌，被戴上侵害小股东的罪名，对大股东而言，也意味着股份的摊薄。

更为关键的是，经过此轮危机的影响，房企在股价层面还能进行配股的已然不多。

与之对比，标普信评2月14日的发布报告显示，116家样本企业2022年国内债券到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰，行业仍面临流动性压力。

债务压顶，行业遭遇信任危机，各种因素综合之下，房企出售项目变现仍是渡过危机，进行自救的“正解”。

2月15日，经历了几个月流动性危机的阳光城披露，其自遭遇短期流动性危机以来，已处置包括兴业银行股份、正心谷旗舰基金等股权，转让包括佛山陈村、浙江永康、四川宜宾、上海梓光、上海臻百利、希尔顿酒店等20余项资产。所得款项均用于偿还债务，累计已偿还债务超450亿。

当然，近期以来出台的一系列规范房企融资和预售资金使用的政策，似乎给了房企喘息之机。

标普称，全国性规范化的预售资金监管制度将一定程度有利于房企提高资金调配效率，以更好地应对流动性压力。该机构认为，盘活账面上存量预售资金，提高资金使用效率对于房企应对流动性压力至关重要。

关键词： 双管齐下