日前，上海市房地产经纪行业协会组织12家大型住房租赁企业、房地产经纪机构，开展行业自律承诺活动，签署承诺书，并向全行业发出倡议。其中，8家租赁企业明确承诺，今年底前挂牌出租房源不涨租金。

组织住房租赁企业开展行业自律，是一种姿态，也是一种行动，有利于促进住房租赁市场的健康发展，也有利于维护租金的稳定。特别是主要房产中介做出承诺，对于增强整个行业的自律性和规范性，是会产生积极作用的。但是，要想促进住房租赁市场的健康、保持租金的稳定，以及租金收取方面的行为规范，还是要靠制度，用制度来约束与规范房产中介、房东的行为，避免出现租金无序上涨和不规范波动。

从此次参加自律承诺活动的12家中介机构来看，做出今年年底前租金不涨价的只有8家，其他4家没有做出承诺的中介，是否也会承诺在年底前不涨价呢，这就很难说了。如果另外4家继续涨价，对做出承诺的8家中介会产生什么样的影响，会不会带动整个住房租赁市场的租金集体上涨，也是需要关注的问题。

事实上，房产中介做出租金不涨的承诺是一种既可以认为是主动，也可以认为是被动的姿态。对他们来说，利益仍然是第一位的。面对利益的诱惑，承诺有时候是非常脆弱乏力，脆弱到经不起任何风浪，乏力到坚持不了多长时间。因此，要想维护住房租赁市场的稳定，必须加快住房租赁市场的制度建设，完善住房租赁市场的各项规则，尤其是租金变动，必须讲程序、讲规范、讲标准。只有这样，才能约束住房中介和房东的行为，确保租金不出现随意乱涨现象。

必须注意的一个问题是，要完善住房保障，除了稳定房价，还要积极发展住房租赁市场。这也意味着，对地方政府来说，必须要进一步解决好两大方面的问题。一是有效增加租赁房、尤其是保障性租赁房的供应工作;二是制定和完善好住房租赁市场的各项制度与规范，确保租房市场健康有序发展。

租赁房的供应问题，中央已经有明确要求，地方必须加大保障性租赁房建设，且在土地政策等方面，给予保障性租赁房建设有特别倾斜。深圳等地还提出了加快住房租赁市场发展的具体意见和目标，因此，随着地方政府观念转变的加快，租赁住房的供应会稳步增加，保障性租赁房也会在中央的要求和政策的引导下，数量越来越多、规模越来越大。

需要地方政府特别重视的，是住房租赁市场的制度与规则制定。因为，它直接决定着住房租赁市场能否健康有序发展，决定着住房租赁市场向哪个方向发展，决定着住房租赁市场能否真正成为稳定市场、稳定房价、稳定居民预期的关键。

那么，如何才能规范好住房租赁市场的制度与秩序呢?从宏观的角度来讲，住建部应当结合全国实际，出台整合住房租赁市场制度与规范，从原则、要求、标准、程序、监督、奖惩等各个方面，制定完善的制度与规范，让地方执行，让地方能够有章可循，有法可依。

从中观的角度来讲，地方政府应当结合自身实际，制定更加具体的住房租赁市场管理办法，明确房产中介、房东、房客等的权利和义务，提出租房的具体方法与程序，特别是租金的调整，必须实行政府指导，防止中介和房东随意涨价。对房客的行为，也要有规范要求，发生诸如故意破坏等方面的行为，要予以严厉惩罚，必要时依法追究其刑事责任。

从微观的角度来看，就是开发企业、住房租赁企业、房产中介、房东等，都要严格按制度办事、按规则行事、按程序做事，不能随心所欲，尤其不能擅自涨价。否则，依法处罚。

总之，在肯定行业协会工作的同时，更希望能够从治本的角度出发，不断地完善住房租赁市场的各项制度与规范，确保行业能够稳定健康有序发展，切实维护广大居民的住房权利。

关键词： 住房租赁企业 行业自律 租金不涨 靠制度