【企业】

三家示范民营房企发债20亿元 引入信用保护凭证

5月16日，市场消息称碧桂园、龙湖、美的置业3家企业被监管机构选为示范民营房企，将在本周陆续发行人民币债券。随后3家企业分别发布公告，拟发行人民币5亿元、5亿元及10亿元公司债券，利率介于3%-5%。同日，深交所推出中证金融和中信证券联合创设的信用保护凭证，与龙湖供应链ABS配套成功完成簿记。龙湖此笔供应链ABS发行总规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.5%，对应信用保护凭证名义本金4000万元，被保护标的发行规模4亿元。深交所表示，该信用保护凭证的设立，是市场落地的首单民营房企信用保护工具，有利于增厚民营房企债务融资信用水平。另外，本周其他民营房企也传出发债消息，其中新城控股62.32亿元小公募债券项目在上交所状态更新为“已反馈”， 旭辉拟于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具；远洋集团30亿元债务融资工具PPN也已完成注册。

看点：民营房企发债没有被近来严格的杠杆控制而“一竿子打死”。优质民营房企积极发债并获信用保护工具加持，意味着融资困境开始破局，未来或有更多优质民营房企开展融资。

佳源系、领地系港股遭遇股价闪崩

本周，佳源系及领地系港股遭遇股价闪崩。5月18日开盘后，佳源国际控股、佳源服务股价同时“跳水”，不久便紧急停牌。停牌前，佳源国际控股报0.58港元/股，跌幅41.41%；佳源服务报0.67港元/股，跌幅高达70.61%。有业内人士指出，此前国际评级机构穆迪下调佳源国际评级，或为此次股价跳水埋下伏笔。穆迪表示，佳源国际的再融资风险不断增加，其原因是流动性减弱，以及未来12-18个月有大量离岸债券到期。Wind显示，佳源国际控股目前总负债599.77亿元，并现存6笔境外债，最高利率13.75%。无独有偶，5月19日领地控股午后股价闪崩，截至收盘跌幅达83.82%，领悦服务集团也收跌59.6%。不过领地系并未紧急停牌，截至5月20日收盘，领地控股、领悦服务集团股价分别回升109.09%、3.33%。领地控股回应称，集团营运维持正常，公司股份没有被质押，也并无股权变动事件发生。

看点：内房股股价闪崩，一方面或因为资本市场提前察觉债务风险而进行抛售，另一方面或遭遇机构恶意做空。对于上述企业而言，要积极给予投资者信心，以稳定其市场行情。

金科集团或引入战投 2021年业绩遭深交所问询

据媒体报道，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施，一是分批发放纾困资金，以借款和质押项目股权的形式给予，目前已有3亿元到位；二是牵头重庆国企对以股权入股金科集团的事项进行谈判，目前正在接触的入股对象包括重庆渝富、重庆两江新区产业发展集团、重庆城投、重庆地产集团、重庆发展投资有限公司等；三是阶段性入股金科集团地产项目公司，给项目增信背书，方便银行贷款，并给予融资、信贷方面的支持。金科集团表示，正在与战投方接触。不过，5月16日，深交所就金科2021年业绩发出问询函，要求其回答营收与利润背离、毛利率明显下滑等合理性。金科2021年报显示，其实现净利润36亿元，同比下降48.78%；营收1123.1亿元，同比增加28.05%；房地产业务毛利率为16.69%，同比下降6.32%。此外，本周金科遭遇股债双跌，5月20日，A股金科股份收盘报3.7元/股，跌幅9.98%，几近跌停。5月18日，债券“20金科03”跌超28%，19日跌超11%。

看点：房地产进入“黑铁时代”，任何一家风控不足的企业都有遭遇危机的可能。金科目前虽未有公告实质性债务违约情况，但此次接触战投也侧面反映了公司存在一定的流动性问题。此时其需要更为积极地采取措施，降低现金流风险。

张霖出任万达商管及万达地产法人

5月16日，齐界退任大连万达商业管理集团法人，由张霖出任经理及法人。5月18日，万达地产集团也发生工商变更，齐界再次退出法人，并再次由董事兼总经理张霖接任。同日，大连万达商业管理集团发布公告称，因齐界任公司总裁届满，公司董事会决定聘任张霖为公司新总裁。张霖于2000年3月加入万达集团，曾任万达文化集团总裁、万达集团副总裁、万达集团财务总监等多个职务。业内人士称，在万达体系内，张霖身兼多职，除万达商管总裁外，还担任万达集团董事、万达地产集团总裁，深受王健林重用。4月21日，珠海万达商管港交所招股书失效，不过仅一天之后，其马上二次递表。今年以来，万达加速了轻资产扩张步伐，其先后与鑫苑集团、建业集团签订协议，在商业管理等领域进行合作，并接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，二者均以轻资产的方式运营。

看点：业务扩张、能将上任，万达商管在为成功登陆港交所做足准备。不过，其能否获得资本市场的青睐，还需时间为我们验证。

新华联、融侨现债务违约

本周又有房企陷入债务违约泥潭。融侨集团计划将“19融侨01”债券进行展期，具体为本金展期一年，同时以持有的项目公司股权质押用于本期债券的增信。该笔债券总额20亿元，5年期，票面利率6.5%。5月19日，新华联公告称，公司生产经营受到重大不利影响，无法偿付“18新华联控MTN001”、“19新华联控MTN001”两笔票据本金。其中，“18新华联控MTN001”发行额5亿元，期限5年，票面利率8%。“19新华联控MTN001”发行额5亿元，期限5年，票面利率7%。其他房企方面，中梁控股两笔美元票据交换要约获接纳，待完成交换要约及同意征求后，公司将发行两笔总额为6.29亿美元的新票据；金辉控股表示，“19金辉01”21.36亿元债券回售资金已到账；阳光城债券持有人会议增加临时议案，要求阳光城尽快偿付“20阳城01”、“20阳城02”本金及利息。雅居乐集团表示，已全额偿还33.45亿港元以及6000万美元贷款余额。

看点：房企债务危机继续扩大，相关出险企业需尽快拿出解决方案，维持投资者信心，莫让窟窿越捅越大。

【市场】

5年期LPR大降15个基点 多地房贷利率下降

5月20日，央行发布最新LPR显示，1年期为3.7%保持不变，5年期以上则下调15个基点至4.45%。随着上周末央行房贷政策的出台，本周全国多地已开始下调房贷利率。据易居研究院统计，目前全国已有天津、济南、苏州、郑州等20个城市出现了4.4%的首套房贷利率。同时，部分城市也下调了房贷首付比，常州二套房最低首付比由60%大降至30%，石家庄首套房首付比也降至20%。专家表示，此次5年期LPR的下调，也意味着各地的最低利率可达4.25%，创历史新低；以100万元贷款本金、30年等额本息的偿还方式计算，房贷利率从4.6%下调为4.25%，其月供额将从5126元变为4919元，减少207元。

看点：此次5年期LPR下降15个基点，创下历史最大降幅，可以看出当前稳经济稳房产市场的决心。当前房地产市场需求端动力不足的重要原因在于市场信心不足，此次LPR下调叠加央行差别化信贷政策，对市场回稳有着重要作用。

4月70城房价整体跌幅再扩大

5月18日国家统计局数据显示，4月70城中仅18城新房价格上涨，较3月减少11城；47城下跌，较3月增加9城。70城新房平均跌幅为0.3%，较3月扩大0.23个百分点。15城二手房价格上涨，较3月减少6个；下跌城市达50个，较3月增加5个。70城二手住宅价格环比下跌0.27%，较上月扩大0.08个百分点。分城市看，成都、贵阳新房价格涨幅领跑，环比涨幅为0.8%；成都二手房价格同样涨幅领先，环比涨0.7%，其次为北京、昆明，环比涨0.6%。另据国家统计局5月16日发布数据，前4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。

看点：受疫情等多重因素叠加影响，4月房地产市场修复受阻。不过，随着多地纾困楼市、支持刚性和改善性住房需求，加之差别化住房信贷政策的实施，预计后续市场将加快筑底修复。

【政策】

央行明确“降息” 首套房利率下限不低于LPR减20个基点

5月15日，央行、银保监会发文明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。以发布当日5年期LPR计算，该利率最低可降至4.4%。或受此影响，5月16日A股、H股地产板块走高，沪深房地产开发板块收涨2%，港股地产板块收涨1.67%。

看点：下调房贷利率能进一步降低购房者贷款成本，结合近期各地出台的利好政策，有利于激发需求端活力，进而带动房企推盘销售。不过此次房贷下限下调主要针对新增购房者。

多地出台楼市纾困政策 支持多孩家庭购房成主要措施

本周多地出台楼市纾困政策，其中不乏重点城市，且支持多孩家庭购房成为主要措施。杭州明确，符合条件的三孩家庭在限购范围内限购住房套数可增加1套，购房时还可参照“无房家庭”优先摇号；成都规定，近郊区县已购或新购住房不纳入中心城区购房时名下住房总套数；海口提出，落户海南省的引进人才购房，享受本地居民同等待遇。四川泸州、绵阳两地均对生育多孩家庭给予购房补贴，河南衡阳则表示三孩家庭公积金贷款最高额度上浮至80万元。浙江湖州明确，外地户籍家庭购房不再有连续缴纳社保时限要求；在银川购房的个人，购房数量和购房主体不受户籍限制；连云港明确，购第二套住房可最高补贴2%购房款；南京提出，首次使用公积金购第二套房，夫妻双方最高可贷100万元。此外，漳州、沧州、衡阳、泰安等多地也出台公积金政策，内容包括提取支付首付、上调贷款额度、降低首付比例等。

看点：当前楼市纾困政策已在全国“多点开花”，且杭州、成都等重点城市也有所放松，释放了楼市回暖的积极信号。然而能否提升市场信心以及购房者积极性，仍有待观察。

发改委明确不能以县城建设为名炒作房地产

5月17日，国家发改委相关负责人在新闻发布会上就中办、国办印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》表示，在县城建设中要注意守住几条底线。一是要严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，防止利用“新城建设”等名义侵占耕地和生态空间。二是守住历史文化根脉，防止大拆大建、贪大求洋，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，更不能以县城建设为名炒作房地产。三是严格控制撤县建市设区，防止周边大城市无序扩张。四是防控灾害事故风险，提升县城发展韧性。五是防范地方政府债务风险，在发展需要和财力允许前提下尽力而为、量力而行。

看点：县城的城镇化发展需要房地产，但不需要炒作。各种炒作会扭曲县城高质量发展的初衷，导致发展不均衡，进而形成房地产泡沫等风险。县城的城镇化，要跳出房价炒作和地价炒作的思维，从更好解决居民住房问题的角度出发。

深圳明确集团化办学选址不能与任何房地产挂钩

本周，深圳市教育局等四部门联合印发《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》。方案要求规范集团选址命名，各市直属学校集团化办学选址，应经主管教育行政部门同意后，优先考虑保障房和街道大学区，不能与任何小区捆绑，不能与任何房地产挂钩。禁止以房地产开发商命名学校，杜绝与商业利益挂钩。根据方案，到2025年，深圳全市将新增立项不少于10个公办中小学教育集团，集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校。

看点：深圳此举意在杜绝集团化办学与房地产产生关联。如不加以管制，房地产成分进入教育领域，极易滋生学区房炒作乱象。另外，公办学校集团化办学，也有利于促进学区内义务教育均衡发展，降低名校学区房的峰值效应。

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