文丨郭鹏 编辑丨Coral

“在行业波动中，作为行业领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的‘进三争一’目标，是有信心和底气的。“去年新上任的保利发展董事长刘平在昨天（4月21日）的业绩交流会上说道。

早在2017年，时任保利发展董事长的宋广菊就曾表示过在未来2-3年要重回前三的目标。而在2021年7月宋广菊离任，保利发展也未能如愿进入前三。

由于恒大的掉队，保利发展2021年签约销售额排名从第五上升到第四位，离目标的实现又进了一步。考虑到融创从去年下半年陷入资金链困境，拿地数量急剧减少，今年保利发展很可能会“躺进”前三。

01

对手“拉胯”“进三”有望

4月19日，保利发展公布了2021年年报。对比各家已经公布财报的企业，保利发展在销售额和销售面积方面落后于万科和碧桂园。

在销售额方面，相比于另外两家企业的下降态势，保利发展销售额则同比上涨。虽然三家企业的销售面积均同比下降，但保利发展下降的数据最小。

财经新地产制表数据来源：企业公布年报

由于恒大在2021年出现危机，融创近况也不佳，保利发展的进三目标很有可能在今年实现。再考虑到万科去年业绩出现明显下滑，职业投资人朱酒认为，保利发展今年销售额坐三望二是大概率，后面还有进一步提升的可能。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，保利发展的央企背景自带信用背书，再加上较好的企业运营能力和流动性管控能力，让其在销售额、拿地面积排在前列的情况下，还能保证经营的稳定性。

02

业绩稳定 无过即功

保利发展也没有摆脱整个房地产行业增收不增利的境遇。

2021年，保利发展营业收入为2849.3亿元，同比增长17.2%；净利润为273.9亿元，同比下降5.59%，略低于2019年的279.59亿元；扣非净利润为268.3亿元，同比下降4.88%。

与行业利润率下行趋势一致，保利发展的毛利率为26.8%，同比下降 5.79 个百分点。并且保利发展还在年报中表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

在债务方面，保利发展回笼金额 5020 亿元，回笼率为 93.8%，连续4年经营活动现金流为正。2021年，保利发展发行公司债 86.9 亿元、中期票据 100 亿元。保利发展有息负债规模为 3382 亿元，综合融资成本约 4.46%，较2020年下降 31 个基点，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

保利发展一改过往筹资活动现金流净额为负的情况，2021年筹资活动现金流净额为344.6亿元，2019年和2020年筹资净额分别为-28.3亿和-18.8亿元。保利发展表示，这是由于融资规模增加，合作方投入增加所致。

朱酒表示，如果在往年，上面这些数据都是看起来平淡无奇的，但在经历了2021年下半年洗礼后，能保持自己的常规进程，对房企来说就已经非常不易。可以说当前的房企无过便是有功，当众多竞争对手纷纷倒下或者后退之后，能坚持自己的发展节奏，就是一种优势。

03

发债98亿 “适当”提升拓展力度

保利发展延续了自2020年以来的积极拓展项目，2021年新增项目数量为145个，仅比2020年少一个，大幅度超过2019年的127个。

3月25日，保利发展发布公告，获得证监会同意其向专业投资者公开发行面值总额不超过 98 亿元公司债券的注册申请。

财经新地产根据保利发展获得房地产项目公告的不完全统计，今年以来，保利发展投入454亿元购入31个房地产项目，用地面积达199万平方米，并出资20亿元参与上海城市更新引导基金。而万科在今年前三个月新增了6个项目，总计出资为104亿元。

保利发展财务总监王一夫表示，公司对大势的判读是“聚焦”。即市场规模见顶后，市场需求是相对聚焦的，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域。而由于“双集中供地”政策，这些城市的供地在第一季度是相对有限的，所以基于这样的判断，随着第二季度的中心城市陆续进行供地，公司严格按照立项标准，适当的提升拓展力度。此外，公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会，这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。

04

加码非住宅业务发展

去年9月，保利发展正式将公司的证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”。保利发展表示，更名是为更好地体现战略定位、更准确地反映主营业务结构，围绕“一主两翼”发展战略，构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。

刘平在业绩说明会上表示，房地产市场已进入峰值时代，但在未来一段时间公司仍然看好房地产市场。而保利发展在2018年的战略规划中就提出了“不动产生态发展平台”，围绕主业协同、后房地产综合服务及产业金融服务，重点发展物业服务、商业运营、资产交易以及养老、租赁等服务体系，提升产业金融服务能力，探索不动产资管业务，完善持有物业全周期经营体系。

近年来，房地产公司纷纷开拓非住宅多元化业务，提升公司盈利稳定性和抗风险能力。保利发展与过去相比，非住宅项目数量也在逐渐增多。相比于2020年，报告期内保利发展房地产项目出租数量均有较大增长，其中酒店项目增长6个，写字楼项目增长9个，购物中心项目增长11个。

而名字变更的背后即是自2020年以来，保利发展在物业、购物中心、酒店等非住宅业务方面的收入实现了较为快速的增长。

财经新地产制图 数据来源：企业公布年报

截止到2021年年末，保利物业在管面积达4.65亿平方米，合同面积达6.56亿平方米，合同管理项目2428个，全年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%。

保利发展已开业购物中心35个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；开业面积247.5万平方米；已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000间；在营长租公寓项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市；公司基金累计管理规模超1700亿元。

“‘不动产生态发展平台’是保利发展的战略规划，从2021年年报上看保利的购物中心、酒店等项目数量在增多。这些业务具有项目投资大、流动性差和回收慢的特点，一般情况下如果增长过快会影响企业的流动性，对保利来说也是如此。因此如何提升其流动性就是保证公司平稳运行的核心内容。分拆这部分业务单独上市，是提升其资产流动性的重要途径，未来保利发展很有可能会将这块业务分拆并单独上市。”柏文喜说。

关键词：