近日，财小新来到了顺义，实地探访了由招商蛇口和中建集团联合打造的“顺义臻珑府”。这是时隔两年，继曾拿下区域销冠的限竞房项目——亦庄·臻珑府之后，招商蛇口在北京打造的第二个“臻珑府”。

而这次主打小户型刚需盘，臻珑府能否超越自己？

财小新测评

区位：★★★☆

交通：★★★★

配套：★★★★

户型：★★★☆

园林：★★★☆

装修：★★★☆

综合评分：4.0（满分5）

项目信息

位置：顺义区马坡大营四街和乾安路交汇处

容积率：2

产品和户型：

78㎡二室两厅一卫

85㎡、89㎡、92㎡三室两厅两卫

113㎡、132㎡、134㎡四室两厅两卫

户数：共20栋，868套

均价：平均3.95万-4.1万元/㎡

物业费：3.98元/㎡，北京招商局物业管理有限公司

绿化：30%

车位：18万-20万元/个，可买可租

采暖：地暖+集体供暖

交房时间：2024年6月底

01

与“仁和三兄弟”相比位置稍偏 得房率低

臻珑府位于顺义城区以北的顺义新城，项目规划总用地面积为12平方公里。

而作为北京市重点发展的新城之一，《北京城市总体规划（2004年一2020年）》对顺义新城的功能定位包括，东部发展带的重要节点，引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。

特别是在北京市总体规划发展多中心、平原新城的战略指导下，在未来几年内，顺义新城有可能得到更多的发展机会，这对于刚需客群来说，或许是值得考虑的可选地之一。

从交通角度来看，据高德地图测距，臻珑府距离通顺路约 0.5 公里，距离东六环约 6 公里，邻近地铁 15 号线、S6 号线（规划中）等。

财小新出地铁站向项目行进的过程中，发现其周边错落了不少别墅产品，包括枫桥别墅、富力湾、龙苑别墅等。项目售楼处周边的道路较为宽阔，红路灯少，下午三点多，一路畅通。

财小新通过地图搜索发现，臻珑府附近1200m内，拥有4家超市。另据销售人员介绍，开发商还会在小区周边配建一座大型商超。

臻珑府距离牛栏山一中实验学校约500米，也将配建一所幼儿园。

此外，臻珑府距离奥林匹克水上公园约6.2公里，高德地图显示驾车用时约12分钟即可到达；另距减河公园约4.1公里，驾车用时约4分钟。

整体而言，与同属于顺义区、主要针对刚需客户的“仁和三兄弟”（即路劲·御和府、龙湖·云河砚、旭辉·公园都会）相比，臻珑府所在的顺义新城发展较早，周边别墅较多。虽位置距北京市中心更远，但其公共交通、大型商超等基础设施及配套环境优于“三兄弟”聚集的仁和板块。

对比项目本身情况，“三兄弟”中的路劲·御和府、旭辉·公园都会，实际得房率均超过90%，且赠送的飘窗面积更大；而臻珑府的得房率略逊一筹仅有85%上下，飘窗面积也较小。

在具体户型设计上，上述3个项目的户型均方正、南北通透，但路劲·御和府、旭辉·公园都会主推户型的实用面积更大，浪费面积少；从样板间来看，这两者的装修呈现效果也优于臻珑府。

臻珑府的得房率与龙湖·云河砚不相上下。据财小新实际探访体验来看，云河砚的装修内饰细节更多，在这方面臻珑府逊色不少。

02

重视大空间营造 也有隐私性需要考量

销售对财小新表示，售楼处所在楼栋是租来的，目前只提供了78平米两居、113平米四居两个样板间。

从财小新的实际探访体验看，78平米两居是长方形的户型设计，南北通透，通风和采光都比较好。

进门玄关处有体感灯设计，用脚一扫可以自动点亮。走进样板间内部，L型厨房、餐厅客厅一体较为紧凑，并且桌椅陈设较少，78平米的空间看起来并不局促。

113平米的四居，户型层高约2.8米，得房率约85%，格局方正方正，比较适合那些“带娃”的改善型需求。

户内通过玄关即是客厅和餐厅，整体营造出大空间的即视感，落地窗设计也使房间看起来更加明亮，有孩子的家庭，可以把这里作为公共活动空间。

针对113平米的主卧，招商蛇口北京项目公司官微介绍称：该设计“摒弃了主次卧空间的概念，让每一个房间都具有主卧体验。”从财小新实际体验看，两个卧室面积相当，均赠送南向飘窗，但飘窗面积并不大。

而从户型图上看，85平米的三居，是标准层高设计，入户门进入后可直视北向的卧室门，隐私性需要考量。主阳台朝南，有一个大边角的落地窗设计，采光效果或更具预期。

89平米三居，每套房的总价在347万元起，主卧里单独配置卫生间的两卫设计解决了抢卫生间的尴尬，同时也能保证业主的私密生活。

与85平米的三居类似，主阳台朝南，配落地窗，户型为南北向长方形。

92平米三居，是每套房359万元起，卧室、卫生间靠左右两边设计；厨房、餐厅、客厅一体化居中，且是明厨明卫，采光通风较好。而进门从玄关处可看见主卧、次卧房门，隐私性需要考量。

132平米四居，是南北通透、厨卫全明、主卧套房，适合改善型用户。

户内设有两条过道，过道面积比较紧凑；客厅、餐厅相连，空间大，格局宽敞明亮，能明显提升居住体验。

134平米四居，是每套房售价523万元起，相连的客厅餐厅靠边设计；儿童房和次卧共用干湿分离卫生间和洗手台；主卧紧贴书房，居家办公学习的体验性比较好。

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