春节往往是楼市促销时期，然而，2022年春节期间，深圳楼市依旧“哑火”。诸葛找房研究中心统计的数据显示，2022年春节期间深圳新房成交98套，较去年的123套同比下跌20.3%。深圳市房地产中介协会统计的数据显示，春节期间（1月31日-2月6日），深圳市新房与二手房成交量（完成产权过户）分别为0套和1套。

究其原因，深圳返乡人员众多、春节期间疫情影响人员流动、二手房参考价等都是影响2022年春节期间深圳新房成交低迷的重要原因。

转眼间，深圳二手房参考价政策已经实施一周年，乐有家研究中心数据显示，2021年深圳二手房挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。那么，2022年，深圳二手房参考价政策会放松吗？有专家表示，不会放松，也不会收紧。

春节期间营业的楼盘较往年明显下降

《华夏时报》记者注意到，春节期间，卓越集团湾区公司推出了春节不打烊的活动，其在深圳的两个楼盘“卓越柏奕府”“深圳卓越城·蔚蓝铂樾府”在2月1日-2月6日推出了“嗑瓜赢金瓜”活动，即在规定时间内磕完瓜子就有机会抽到999纯金的“金虎”手串，另外，售楼处还通过DIY，积木乐园等活动吸引客源；鸿荣源博誉府也是春节不打烊，其促销的方式有老带新到访双方抽盲盒、趣味游戏、砸金蛋等。

除了房企推出新春活动，房产中介平台也利用春节进行营销。贝壳找房平台推出“新春嘉年华免单一平米”活动，另外还有大额津贴限时抽等活动。

然而，相比2021年春节，2022年春节期间深圳开门营业的楼盘比例并没有上升。克而瑞数据显示，2022年春节期间深圳仅有50%-60%左右售楼处开放，相较往年的80%有明显下降。

从成交角度来看，2022年春节期间，深圳新房成交情况也不理想。诸葛找房研究中心统计的数据显示，2022年春节期间深圳新房成交98套，较去年的123套同比下跌20.3%。中指院数据显示，2022年春节期间，深圳新建商品住宅累计成交0.94万平方米，市场相对低迷，观望情绪较高，除个别网红盘以外，多数楼盘去化都不理想。

深圳新房市场为何低迷？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年春节期间深圳返乡过年人员增加，疫情限制人员出行也是2022年春节期间深圳新房成交低迷的重要原因。百度迁徙平台数据显示，春节前5天，深圳在全国热门迁出地排行榜中连续五天排名前三；据悉，2022年1月31日开始，深圳疫情反复，在去星6日之后再次出现新一轮疫情，深圳再次开启全员核酸筛查。也就是说，春节一开始，深圳就又陷入了新一轮疫情。留在深圳过年的方女士对《华夏时报》记者表示，过年期间其做了多次核酸，很少出门。

李宇嘉还表示，2021年初以来深圳二手房价格明显的下跌，相同区域的一二手房的价差缩小，导致购房者对打新的热情没那么高。另外，二手房参考价政策之后，二手房交易周期拉长，这对有换房需求的购房者影响较大。再者，从开发商供应角度来看，因为受到市场债务危机等预期风险的影响，很多房企春节前很早就开始放假，想等春节后、或者两会前后政策比较友好的时期开盘。

美联物业全国研究中心总监何倩茹则对《华夏时报》表示，春节历来不是深圳楼市的销售窗口期，今年春节期间更是鲜有楼盘预售入市。同时，就观感上而言，楼盘广告数量较少、营销积极性不高、折扣力度不及2021年年末，甚至部分售楼处直接歇业。

另外，何倩茹表示，2022年春节期间深圳新房销售低迷更主要的原因在于，深圳是一个主要由外来人口汇聚而成的城市，虽然疫情反复，但返乡人群数量依然庞大；而且，2022年春节期间，深圳在售的楼盘多为前期未去化完毕的楼盘，其吸引力并不强，部分楼盘还需依靠渠道带客成交，而代理公司休假导致渠道出现断流。与此同时，《华夏时报》记者也注意到，多个深圳房产中介的朋友圈也异常安静，春节促销的楼盘信息更是少之又少。

“造节营销”最普遍

实际上，利用春节进行促销只是房企营销节点中的一个。克而瑞研究中心表示，2021年房企基本上保持着“月月有活动”的高频营销，像碧桂园、富力、阳光城、中海、融创等房企都推出了多次集团层面的营销活动。

从活动形式上来看，“造节营销”最为普遍，如富力地产3月推出“黄金现房节”，中海地产9月推出“99海购节”等。由于行情分化，房企折扣让利也更具针对性，特价房数量增多，尤其是远郊、尾盘等项目，特价房是主要营销手段。另外，一些市场低迷的地区折扣力度也有扩大，如沈阳华润三盘联动，成渝地区融信准现房最高折扣可达到75折，徐州等地特价房源可以达到6折左右。

此外，为了推动项目销售去化，传统的营销手段再度出现，比如深圳的“新房打新群”消失不见，“新房打折群”又来越多，“工抵房”下半年数量突然增多，由于企业暴雷情况频出，财务稳健保交付也成了许多项目宣传的金字招牌。

李宇嘉对《华夏时报》记者表示，春节促销的力度主要看行情，当市场比较弱势的时候，促销力度就会大一点。

何倩茹对《华夏时报》记者表示，一般情况下，春节期间房企会采取折扣、限时抢购特价房等方式促销，今年春节，深圳多数房企仍采用常规的节日营销内容，但折扣、广告、宣传力度不如往年。

二手房参考价政策会放松吗？

转眼间，截至2022年2月8日，深圳二手房参考价政策已经实施一周年，其对深圳楼市的影响是不言而喻的。乐有家研究中心数据显示，2021年深圳二手房挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。2021年深圳二手住宅成交量由2020年的95273套跌至40699套，同比下降57%。深圳二手房参考价出台后，接近参考价成交的房源占比提升，9月，深圳接近参考价成交的二手房源占比接近40%，10-11月，过半房源以接近参考价成交。

乐有家统计的最新数据显示 ，2022年1月深圳一手住宅网签量成交3572套，环比下跌3%；二手住宅过户1557套，是近半年最低点。

深圳市房地产中介协会统计的数据显示，春节期间（1月31日-2月6日），深圳市新房与二手房成交量（完成产权过户）分别为0套和1套，春节假期效应明显，假期期间市场几乎“零成交”。值得注意的是，按照商品房实际交易流程，从买卖双方录入网签合同，到双方当事人持网签合同办理过户登记存在一定时间差，因此，上述数据反映的是此前已预录入的网签合同陆续办理完成过户登记的情况。也就是说，上述数据相对网签数据而言略为滞后。

乐有家营销总裁孟凡振表示，“2.8新政”短期对市场冲击较大，深圳市场由“卖方市场”转为“买方市场”，长期看，利于市场预期的稳定。2022年，政策、资金环境有所缓和，是买房、换房的机会。

那么，2022年，深圳二手房参考价政策会放松吗？

何倩茹对《华夏时报》记者表示，2022年深圳二手房参考价政策不会出现放松，“放松参考价政策可能会导致房价报复性上升”，二手房参考价政策若再次收紧，这对楼市下行的深圳来说更是雪上加霜，因此，放松和收紧都不是理想之举，参考价政策将维持现状，待市场完成调整后再对二手房参考价政策适度调整或许更合适。

李宇嘉对《华夏时报》记者表示，2022年深圳二手房参考价政策可能并不会加码，但是也不会放松。他表示，截至12月，深圳二手房价格指已经连续下跌八个月，在这种情况下，按道理来说应该调低二手房参考价，但是这样会明显推动市场预期；另一方面，在鼓励合理的住房消费、稳定楼市的宏观环境下，深圳二手房参考价政策也不太可能出现收紧的政策。

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