开盘去化观察·综述 | 部分热点城市开盘去化率回调，仍有10城逆市攀升

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每经记者 包晶晶每经编辑 魏文艺

今年的“银十”，房地产市场仍处于下行趋势。不过从销售端来看，10月仍有9个城市的开盘去化率超过50%。

具体来看，据克而瑞统计，10月23个重点城市平均开盘去化率环比上涨的城市有10个，平均开盘去化率位列前三位的是福州、北京和成都，平均开盘去化率均超60%，杭州、无锡、上海、长沙、合肥和西安的开盘去化率均超50%。其中，杭州、上海、长沙、合肥等热点城市的开盘去化率出现明显回调。

从11月16日国家统计局公布数据显示，10月70城新房价格环比下降的城市已增至58个，但部分城市仍然保持着市场韧性，如北京、合肥、成都、杭州、上海等城市，新房价格同环比双双上涨，开盘去化率均在50%以上。

多城开盘去化率频繁波动

克而瑞调研数据显示，10月31个重点城市平均开盘去化率只有38%。那么，北京等城市的开盘去化率为何能逆市攀升？

不过，在行业下行压力不减、市场信心缺失、购买力减弱的当下，这些逆势创造了高去化率的城市，有些在局部热点的支撑之下表现亮眼，有些则已经显示出一定的下行趋势。

如北京，7月和8月的开盘去化率仅为22%和72%，在“金九银十”的催化下，9月和10月的开盘去化率有所回升。从绝对值来看，《每日经济新闻》记者根据中指研究院提供的数据测算，7月份以来，北京TOP10项目单月合计销售额维持在50亿-70亿元，从成交结构来看，排在前三甲的“百亿大盘”学府壹号院、中建壹品•学府公馆和北京城建•天坛府均为改善型或高端住宅项目，带动了整体去化率。

但事实上，项目间两极分化极为明显，1-6月份北京TOP10楼盘累计销售额门槛值为25.37亿元，4个月后的10月份，这一门槛值也仅为39.88亿元，而连续三个月稳居第十名的“保利•锦上”，3个月间销售额仅7.6亿元。

深圳9月和10月的开盘去化率分别为46%和33%，深圳中原地产数据显示，9月份深圳楼市供应量增加，20个项目取证，合计预售11054套新房住宅，新房交易量创年内新高。

与北京相同的是业绩分化严重，深圳网红盘华润城一举成为全国销售冠军，10个月累计销售245.9亿元，招商玺家园卖出111.37亿元。单月数据看，“银十”有8个住宅项目开盘，并诞生了两个“日光”项目，光明中心区深业颐瑞府推售444套房源，开盘3小时清盘；南山西丽深铁阅山境花园推23套现房尾盘，开盘约半小时售罄。但在龙华，“开盘售罄”已经许久不见。市场分化，也明显拉低了深圳10月份的开盘平均去化率。

在此情况下，据CRIC调研数据显示，重点31城周平均开盘去化率并不平稳，甚至波动巨大。9月末10月初，项目开盘去化率一度跌至15%。随后，部分城市核心区域供应放量，适销对路产品集中入市，结构性拉升了市场热度，至10月最后一周，去化才稳步回升。

“结构性”拉升和平均开盘去化率的波动，一方面显示了热点区域、热点项目的独立行情，另一方面则反应了市场持续探底的趋势。

部分热点城市去化率回调

值得注意的是，杭州和上海虽然开盘去化率在10月份排在第四和第六，且7-9月的开盘去化率均超过60%，但10月份的开盘去化率均出现明显回落，分别为58%和52%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静11月15日通过书面方式向《每日经济新闻》记者表示，“近期核心城市政策出现松动，如杭州‘认房认贷’调整为‘认房不认贷’，北京通州台湖、马驹桥地区解除‘双限购’政策。在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。”

但政策刺激对于供应端的作用并不明显。如杭州的“红盘”影响正在减弱，10月北部新城、未来科技城等热点板块仍在持续供货，但登记购房人数占比（占全城登记人数比值）由7月的70%下降至39%。10月购房中签率上升12个百分点至47.7%，项目流摇率39.1%，“流摇”项目25个，达全年最高。

据克而瑞数据，10月份上海、杭州、长沙等城市均出现项目首开或加推当月基本售罄的情况，这些项目除了价格倒挂的豪宅外，也不乏刚需和中端项目，比如杭州杭腾未来社区等项目。

但随着二手房市场下行加剧，上海的二手房价格10月份也出现首次环比由涨转跌，“价格倒挂”优势日渐式微。在9月份上海新开盘的35个项目中，价格倒挂项目仅剩3个，占比仅9%。

另一方面，大供应量也让市场难以消化。以上海为例，上海中原地产市场分析师卢文曦对11月17日上午通过微信向记者表示，“开盘去化率下降主要是供应比较急，需求增长乏力。6月以后每月新推30多个楼盘，而市场并没有达到火热的局面，因此消化不了那么多的量，10月出现回调也属正常。”

未来，如何在市场继续探底的情况下保持项目去化率，成为摆在开发企业面前最大的难题。克而瑞数据显示，从销售情况来看，63%的热销项目都拥有不同程度的区位优势，而且具有完善的配套设施和便利的交通。

11月16日，在中指研究院“2023中国房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会”上，有房企提出，在客户需求端，收入预期下滑是制约市场恢复的重要原因，高能级城市政策需要进一步优化，未来产品策略也将偏向改善型产品和一二线核心地段产品。

“从市场情况来看，11月以来房地产市场销售尚未出现明显好转，中指监测的重点50城周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，年底全国商品房销售规模同比降幅有望收窄。”陈文静补充道。

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