地产低压发酵以来，物业公司与关联房企签订车位代销协议的案例显著增加，虽然物企具备车位销售业务的天然禀赋，但该类业务并不能单纯看作物企的业务拓展。

一般而言，物企进行车位代销主要分为两种模式，一是直接向关联开发商即物业资产的持有者收购车位的使用权或产权，然后进行租售活动；二是以支付车位货值一定比率可退还保证金的模式，取得独家销售权。

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目前物企在进行的车位代销业务仍并不能摆脱利益输送的嫌疑，主流的业务模式更像是开发商把物业去化的风险向物企进行部分转移。

对于后者来说，虽然能贡献一定的营收和利润，但支付的巨额保证金同时会占用大量在手现金，影响物企的战略规划。

车位代销的两种模式

车位去化一直是房地产销售的难点和痛点，尤其是在一二线之外的城市。在住宅清盘之后，开发商相关职能人员已撤离的情况下，留存停车位的销售会更加困难；而物业公司与业主有充分长期的日常接触，在车位销售方面具备得天独厚的优势。

通常，车位代销业务会被物业公司归类至社区增值服务业务线，也是经纪业务的重要组成部分，由于车位销售业务本身开展门槛低，利润率高，还可以帮助开发商进行去化，因此进行车位销售业务的物企数量不在少数。

地产低压蔓延以来，物业公司与关联房企签订车位代销协议的案例呈显著增加，但这并不是一个积极的信号，因为对应框架协议中常包含向关联房企支付大量现金的条款，被市场诟病存在向房企进行变相资金输送的可能。

具体而言，物企和关联房企签署的停车位框架协议主要有两种模式，一种是物业公司使用现金直接向关联房企收购停车位的使用权或产权，然后再进行销售并回款，目前主要有中海物业以及滨江服务采用该等模式。

此类模式更接近重资产业务，会承担去化及资产价格波动风险，与物企轻资产的经营理念相悖。但此类模式产生的车位销售收入直接以销售额入账，会有较高的利润率，也可以显著堆高企业的营收水平。

另一种更为常见的模式则是物企向房企支付可退还的保证金以获取车位代销权，通常来说保证金占车位可售货值的比例在30%-40%之间，但每年的实际支付金额对物业公司而言仍是一个不小的数字，例如保利物业今年支付给保利发展作为车位代销的保证金数额高达30亿元，占其2022年中期在手现金的57.4%。

在会计处理方面，由于物业公司对获权出售的车位通常不持有完整产权，并未采取传统重资产的模式收购车位以作资产或账面存货再进行出售，仅仅对停车位进行代理销售，故在财务收入确认上，仅将车位代销所得的佣金进行入帐，而不是将车位整体的销售额进行入帐，体现出的整体营收规模较低。

对比而言，保证金模式相对更优，一是物企收入以销售佣金为主，不用承担过多资产价格波动风险；二是保证金只占车位市值的一部分，且退还结算周期不长，即使出现协议方无力退还保证金的情况，物企后续有充足的应对方案。

另外，支付可退还巨额保证金的车位代销模式还会明显增厚企业应收款，今年中报部分物企激增的应收账款即与此有关。

中海物业的代销生意

由于上市物企对车位销售业务的相关数据基本不进行披露，目前仅中海物业的车位销售业务信息相对详尽，且和中海发展及中海宏洋合作开展车位代销业务已有多年。

因此，本文以中海物业作为样本，阐释物企车位代销业务的部分特点。

中海物业从2018年就开始涉足车位销售业务，但一直到2021年才在该业务领域产生较大进展，2021板块收入较去年增10.9倍，超过2.3亿港元。今年上半年其车位销售的总营收则为1.08亿港元，同比增加55.1%。

今年9月5日，中海物业和中海发展、中海宏洋续签了车位框架协议，此协议中注明中海物业每年向关联方收购停车位需支付的协议总额年度上限为9亿港元，三年合计最高可达27亿港元，和此前的协议中的金额一致。

截至2022年6月30日，中海物业过去3年收购停车位使用权的实际总花费约为10.78亿港元，然而以成本计算的停车位存货仍有约9.84亿港元，以此可见去化情况并不理想，在今年的业绩发布会中，中海物业管理层表示公司计划在五年内实现回本。

盈利方面，中海物业车位销售业务在上半年产生的净利润2910万港元， 净利率约为27.04%，而中海物业整体平均净利率为9%左右，车位代销业务表现出了远超其他业务的利润率水平。

截至2022年6月30日，中海物业以成本计的车位存货约为9.84亿港元，而截至最近一年期国债及上海银行间同业拆解利率均为2%左右，若以此作为无风险利率参考，中海物业这笔用于收购车位资金的回报率要远高于无风险利率，有利于提升闲置资金使用效率，但占用的资金也可能会影响物企自身的战略投资计划。

这一轮地产调整中，中海物业关联房企相对民营房企所面临的行业压力要小得多，但这并不意味着流动性能一直保持通畅。

此外，物企还要承担资产车位价格波动的风险，花费大量在手现金收购车位产权和使用权，仍然算不上是物企处理闲置资金的优质手段。

物企视角下的业务健康度

近期以保证金或按金形式支付高额现金予关联房企，以获得车位销售权的物企大幅增加。

观点指数认为，这并非单纯是物企开始新业务的开拓，也有为关联房企纾困的考量。

车位代销业务对物企和房企的影响是双向的，房企能获得珍贵的、不计利息的即期现金流，物业公司进行车位销售业务也能帮助房企实现更快的资产去化。

从物企角度来看，进行车位代销业务能使在手现金获得比通常投资和银行存款更高的收益率，也能一定程度上增厚营收和利润水平。

不过，虽然不同模式下的会计处理会有所不同，但该业务本质还是偏向于重资产业务。尤其是在保证金模式下，占用物企大量的在手现金。

同时，物企方面所得利润（佣金）的多少很大程度上要倚赖地产方的让利，而当前地产开发商尤其是民营房企资金可能并不畅通。

另外，所支付的巨额保证金对物企而言也意味着巨大的压力，例如今年康桥悦生活就因未能向关联方全额支付车位代销协议的保证金而发布整改违反上市规则的公告。

总结而言，从物企角度来看，目前的车位代销业务模式类似于开发商把物业去化风险向物企进行部分转移，物企承担了轻资产运营企业不该承担的风险，存在利益输送嫌疑；且支付的巨额保证金还会占用物企大量在手现金影响战略规划，并不能认为是健康的业务模式。

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