中海连中“三元”、首开入驻造甲村、建发斩获丰台槐新旧改和昌平“北四村”地块……9月23日，北京2022年第三批次集中供地正式收官，现场竞价的8宗地块均“名花有主”。其中，有3宗地块进入竞报“现房销售”环节，海淀永丰0013地块更是达到上限，最终中海依靠“运气”摇号竞得。

第三批次集中供地的18宗地块，总土地面积约74.8万平方米，总建筑面积约148万平方米，最终出让金达到500.3亿元，溢价率约6.06%。拿地的主力依然集中于国企央企，仅有龙湖分得了一杯羹。

(资料图片仅供参考)

海淀诞生两个“现房”项目

此次北京土拍，中海无疑是“最靓的崽”。23日现场竞价阶段，中海“先声夺人”竞得海淀永丰0013地块及0015、0016地块，溢价率均达到15%，最后又以49.7亿元竞得丰台大红门0004地块，3宗地块合计土地价款147.45亿元。

海淀永丰0013地块及0015、0016地块均进入竞报“现房销售”环节，其中海淀永丰0013地块达到“现房销售”面积上限3.6万平方米，中海与海开以摇号确定归属。

中海此次连续“落子”也表现出区域深耕的特征。海淀永丰2宗地块紧邻中海去年二批次拿地后打造的中海汇德里项目，0013地块的销售指导价为8.5万元/平方米，较去年上涨2000元/平方米。北京链家研究院分析师岳微表示，继石景山后，中海在永丰连落三子、竞争进入现房销售环节等行为均表现出其长周期、与区域共同发展的开发的意愿，预计将打造更为优质的改善住宅产品。“此外，中海竞得的丰台大红门地块，距离大兴区旧宫镇中海兴三号院项目较近，且地块定位相似，两区并联、双向促销。”

另外一宗竞“现房销售”地块是丰台的造甲村地块，从房企参与方面，该地块略逊于丰台槐新旧改地块，但具体现场表现却高出一筹。最终，上述丰台2宗地块均达到地价上限，建发33.81亿元竞得丰台槐新旧改地块，溢价率15%；首开38.295亿元竞得丰台造甲村地块，溢价率15%，另需7000平方米的“现房销售”。

整体溢价率6.06%

有热度高的地块，自然也有热度相对较低的地块。除昨日底价成交的10宗地块外，今日8宗地块中，海淀永丰0019、0018地块、丰台2宗地块以及昌平“北四村”地块等4宗地块的溢价率均未超过5%，现场竞价也非常“迅速”。

具体来看，海淀永丰0019、0018地块是此次海淀3宗地块中“挑战”最大的一宗，除起始价50.9亿元最高外，地块内还附带了补充配套的F3多功能用地，2.66万平方米的自持规模，同样考验着房企的商业运营能力。该地块最终由海开“托底”，以53.18亿元竞得，溢价率4.48%。

丰台大红门FT00-0516-0004地块被中海以49.7元竞得，溢价率3.54%；丰台大红门FT00-0516-0008地块，被金茂以38.1亿元竞得，溢价率4.1%；昌平“北四村”地块被建发以32.66亿元竞得，溢价率3.03%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，本轮北京土拍整体表现不俗，冷热分明，优质地块热度依旧，同时溢价率达到三轮土拍的最高水平，可以看出市场信心正在逐步恢复，房企对北京市场仍然持长期看好态度。

陈霄指出，本轮土拍18宗地块全部成功出让，最终，10宗地块以底价成交，8宗地块溢价成交。总出让金达500.3亿元，溢价率6.06%。相较于一轮集中土拍的4.46%、二轮土拍的5.35%，本轮土拍溢价率达到最高值。相较于举行三轮土拍的杭州、青岛、厦门等城来看，北京本轮土拍的溢价率处于领先地位。

从参与主体来看，本轮土拍拿地的主力依然集中于国企央企，仅有龙湖分得了一杯羹，其与天竺房地产联手底价摘得顺义一宗宅地。

“70/90”渐退 全龄友好社区扩大试点

稳地价、稳房价、稳预期，北京严格执行从土拍开始就进行“管控”，而伴随“新规则”入市的地块，将来也会呈现新的供应变化。

此次18宗地块未设置“竞政府持有产权份额”环节，而是进一步扩大了现房销售比例，本轮土拍近七成地块设置“竞现房销售面积”环节。目前房地产市场“信心”极不稳定，房企暴雷加剧购房者“信心”的消退，相较于期房预售而言，现房销售更看得见、摸得着，避免了交付时间的不确定性，交房即维权的情况也能很好得到遏制。

以往供地中，超半数地块需执行“70/90”面积限制要求，此次土拍仅经开区一宗地块仍需执行“70/90”限制规则，其余地块均不再将其作为刚性约束。开发企业在市场调研、产品设计上拥有更大自由度，结合当前“多孩家庭”、“老年人就近子女养老”等居住现状，可灵活打造多样化产品、设计多种户型、有效满足不同阶段不同人口家庭的多方居住需求。

对于购房者而言，满足多方居住需求自然是好事，但同时也意味着未来新房刚需置业门槛会越来越高。

除此之外，此次土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区，此前三试点项目针对老年人群给予住房政策支持，此次是对前期试点项目范围的进一步扩大，释放更加积极的信号，支持改善住宅需求释放。

今年8月，北京市住建委发布消息称，北京2022年在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。此项目的一个重要特点就是贷款政策的变化，即专门针对老龄消费者提供定向支持。

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