文｜周遐观 编辑｜蔺烟然

近日，华樾国际·领尚的几位购房人犯了难，其所购房产无法完成网签。且在无法办理网签的几户业主中，有3户参与过房管局组织的三方沟通，另有1户虽未参与三方沟通，但曾因合同纠纷投诉过开发商。

01部分户型的面宽、纵深前后不一

公开资料显示，华樾国际·领尚位于北京朝阳区东坝，由金地、旭辉、首开、招商蛇口四家房企联合开发，各持股25%。项目公司为北京金旭开泰房地产开发有限公司（下称“金旭开泰公司”），其中，由金地负责销售，旭辉永升物业提供物业服务。

该楼盘主打98-145平米的三居、四居，均价约7.1万元/平米，总价在550万-1100万元之间。该盘还曾被称为“朝阳最后的限竞房”，是该区一度被热抢的楼盘之一。

财小新注意到，最早在2021年9月13日，有业主在“人民网-领导留言板”上向“北京12345”反映，华樾国际·领尚存在宣传户型与合同户型不一致的问题，并要求开发商给出变更原因。

具体来看，变更主要集中在B、G、H户型的主卧和厨房的面宽及纵深上。

其中，B户型北向厨房面宽，在宣传资料上显示为“2350”，而在业主与开发商签署的《北京市商品房预售合同》（下称“实际草签合同”）中为“2500”；卧室面宽方面，宣传资料上为“2900”，实际草签合同为“2750”，这导致厨房面积扩大，而北向卧室面积缩小。

签订合同前，销售出示的资料；受访业主供图

合同中，B户型尺寸图；受访业主供图

G户型北向纵深，宣传资料上为“3000”，实际草签合同为“2900”，这导致北向两卧室及厨房的面积缩小。

签订合同前，销售出示的资料；受访业主供图

合同中，G户型尺寸图；受访业主供图

H户型北向两卧室纵深，宣传资料上为“3200”，实际草签合同为“3000”，这导致两卧室面积缩小。

签订合同前，销售出示的资料；受访业主供图

合同中，H户型尺寸图；受访业主供图

而该业主称，从2021年5月份开始的前期销售、到8月19日开盘抢房，再到8月20日实际草签合同的签署，开发商从未提及宣传资料中户型数据与合同中不一致的问题，这让其无法接受。

此外，该业主还向“北京12345”反映，在签署实际草签合同之前，购房人曾向开发商索要合同模板，该项目的销售人员表示，“与住建委合同文本一致，可在网上查看。”同时，除住建委制式合同外，销售人员还让购房人签署了一份《北京市商品房预售合同》补充协议（下称“《补充协议》”），其中约定了发生违约时，开发商和购房人各自需承担的责任。

02有业主面临网签难“签”

“北京12345”在2021年10月9日回复业主：“经区房管局核实，已致电开发企业，于2021年9月14日针对合同问题对开发企业进行约谈，并下达责令改正通知书，暂停华越国际·领尚项目的网签。”

该业主随后留言，在房管局组织的三方会谈上，开发商仍然坚持“要么退房，要么签约，且退房不退定金。”

而根据双方签订的《补充协议》，无论发生任何情况，在合同签订之日或楼栋封顶之日（以时间较晚者为准）起，四十个自然日内，出卖人未能收到包括贷款金额在内的全部购房款，则每逾期一天，买受人按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。如果在合同签订之日或楼栋封顶之日（以时间较晚者为准）起，六十个自然日内，出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款，则出卖人有权单方面解除合同，此时买受人除每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金外，出卖人再向买受人收取总房款的10%的违约金，出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约和解除合同的相关费用。

今年3月17日，业主李女士（化名）收到由金旭开泰公司寄来的《解除购房合同告知书》，称其未在签署预售合同7日内，向出卖人指定的贷款银行提交符合要求的申请贷款的全部资料，并向贷款银行提出正式贷款申请。经多次催缴，该业主仍未提交材料。因此，开发商要求解除购房合同，且业主需要支付总房款的10%的违约金（约80万元）。不过，受访业主表示，鉴于和开发商的商讨进展，目前无法出示还文件。

李女士表示，根据按揭银行贷款的所需资料，开发商须提供封顶证明和首付款发票，但目前她只有首付款收据。另外，也没有网签合同，因此无法办理贷款。“能交的资料都交过了，剩下的是网签合同和首付款发票。但这两样，没有网签我们给不了。而且，开发商方面从来没有沟通过所需资料的事情，都是我们自己和银行沟通的。”

“未网签、已网签的业主，都有没交齐银行贷款资料的，银行也不着急收。”李女士提供的聊天截图显示，也有部分业主未提交贷款申请的资料。

另外，业主张先生(化名)则猜测，“开发商是故意拖着不网签”。“没（办理）网签的，我了解到的有4户。其中3户是9月份与房管局沟通的业主，另外1户没有参与房管局的沟通，但投诉比较多。我们这4户，在他们（开发商）那里都有专人记录过房号和姓名。”

而同期，其他已签约的业主都陆续完成了网签。“从去年11月一直到现在，我们仍是‘已预订状态’，但其他业主则都变成了‘已签约’。”业主陈先生（化名）表示。

03律师：免除开发商主要义务、排除购房人主要权利的条款无效

除宣传户型与合同户型不一致、网签无法如期推进外，张先生等人还面临着被退房的风险。张先生表示，他购买的119平米三居室，总价818万元，开盘优惠9万元，单价6.8万元/平米。而据财小新调查，华樾国际·领尚周边的富兴首府，单价8.2万元/平米，北京中冶·德贤御府单价8万元/平米。另外，去年12月份，京投以175.4亿元底价将东坝西区车辆基地3宗地收入囊中，目前该楼盘尚未开盘，官方指导价为8.6万元/平米。

据此估算，如果退房，张先生等人想在朝阳东坝附近，重新买入华樾国际·领尚同等档次的三居住房，需多花费100万元左右。

针对几位购房人遇到的问题，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人陈元律师对财小新表示，通常，销售广告等宣传资料只属于要约邀请，不构成合同内容，对合同当事人没有法律约束力。

光大律师事务所高级合伙人徐军律师也指出，通常，购房人是先看到宣传资料，后与开发商签署预售合同。“在此情况下，如预售合同与宣传资料中就同一内容约定明显不一致的，应以后签署的预售合同为准。”

但也要考虑具体情况，陈元律师举例道，例如开发商在宣传或签订合同时，是否明示了宣传资料仅供参考，最终应以合同内容为准。另外，若是宣传资料对最终买卖合同订立以及房屋价格产生了重大影响，那么法院也会酌情要求开发商承担相应违约责任。

针对开发商提出的解除购房合同要求，陈元强调，应具体分析合同中的开发商解除条件是否包含了业主未在规定时间内申请银行贷款这一情形。另外应明确没有及时提交贷款材料的责任方，“若是因银行或开发商等客观原因导致业主无法申请的，那么业主应保存相关证据进行抗辩；若是业主自身原因导致的，那么开发商有权根据条款解除合同”。

购买新房时，很多重要事项是在预售合同的补充条款或附件中予以约定（如上文中提到的《补充协议》），并且该补充条款或附件大多是采用开发商预先拟定、重复使用的“示范文本”。徐军律师特别提醒，假如该“示范文本”中存在免除开发商主要义务、排除购房人主要权利的条款，则该等条款无效。

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