上海2月热门区域一二手房价倒挂依旧严重
来源:每日经济新闻 发布时间:2022-03-04 16:20:15

沉寂已久的上海市场似乎重新火热了起来。2022开年至今,上海楼市一直保持活跃状态,市场热情不减。尽管2月受集中供应和春节假期影响,供应与成交较1月大幅下滑,但同比往年依然保持高位。

《每日经济新闻》记者从上海数家银行了解到,目前新房二手房贷款放款速度明显加快。新房方面,克而瑞数据监测显示,整个2月份上海商品住宅供应面积为21.63万平方米,对比前两年同期供应“挂零”而言有所上涨;成交金额为493.77亿元,同比去年上涨35.30%,创近5年同期成交新高。与此同时,一些热门区域的二手项目倒挂严重。

部分热门区域房价回落

当下上海的两个热门区域,一是前滩,二是大虹桥。据记者观察,去年在经过一系列调控后,前滩的房价已经逐步回落,均价方面由之前最高20万元/平方米降到现在的约15万元/平方米,而大虹桥却是另一番景象。

以2020年就开始推盘的蟠龙天地为例,新房在售均价为6.15万元/平方米,一期已于去年底交付。

据项目周边中介介绍,蟠龙天地一期目前挂盘价普遍在9万元/平方米上下,每平方米直奔10万元+。但现在业主的心态只是挂牌看看市场反应,目前为止还没有真正成交。现在小区挂牌出租的房源较多,已经超过100套,租金普遍在1万元/月以上,如果软装做得较好,价格会更高。

据悉,蟠龙天地一期于2020年10月18日开盘,彼时上海新房还没有推行积分制政策,该项目一期948套房源,共计3800组客户认筹,创当时上海新房的认筹率最高纪录。而开盘当天,叫号到1200多号就售罄了,相当于2000多人陪跑。

一位闵行区华漕区域的中介告诉记者,华漕区域周边二手均价普遍在6万元/平方米左右,不过普遍是动迁房。

此后蟠龙天地二期于2021年10月开盘,741套房子、3087组购房者参与认筹,在创造400%以上的认筹率之外,还成为上海自新房积分制以来,外环外第一个超过80分的一手楼盘。

上述中介认为,蟠龙天地一套房子的成交无法代表整个区域行情,零星高价案例的成交并不能代表未来大虹桥价格会持续高位。

中原地产分析师卢文曦表示,华漕、徐泾二手房出现成交近10万元/平方米的现象只是个例,并不是普遍现象,购房人应该关注板块的均价、供需和官方指导价,不要盲目入市。

同时新房对二手房市场也有一定影响,无论是市中心的优质房源,还是郊区、外环外的轨道房,市场热度很高,这在侧面对于购房者的心理有一定影响,进一步推动了大家积极入市。

“三价就低”政策未放松

今年以来,上海房贷市场有所放宽,二手房放贷再提速,部分银行审批加放款时长甚至缩短到了10天以内。

中国建设银行上海分行某支行一位信贷经理告诉记者,和去年下半年相比,房贷发放速度的确更快了。与此同时,随着1月LPR(贷款市场报价利率)下调,上海的房贷利率也有调整。

目前上海多家银行首套房和二套房房贷利率由此前的5%和5.7%,分别下降为4.95%和5.65%。

该名信贷经理表示,只要申请人材料符合条件并顺利完成审批,基本过完户后最快一周就可以放款了,开年各家银行的额度相对充足。

从公开资料看,目前工农中建四大行的审核+放贷周期普遍在2~3个月左右,而招商、交通和平安等大型商业银行的放款时间只需1~2个月。

不过上述信贷经理表示,对首付资金来源的审核依旧严格,没有任何放松迹象。

房贷放款时间缩短,对于二手房成交也能起到积极作用。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者,整个上海的房贷政策变化对于二手房热度提升有很大作用,利率下行、房贷审核速度加快,对二手房成交形成了推动性作用。从去年11月份开始,整个信贷政策放松,由此加速一波改善型人群入场,这批人的入市对市场销量提升会有积极影响。

中原地产长宁区一家门店负责人告诉记者,他们门店现在基本每人每天都有一两组带看,和年前两天才一组带看相比增加不少,前来询价和挂牌的客人也增加了许多。

不过,二手房购房者的最大阻碍并非贷款时间长,而是让二手市场瞬间转冷的“三价就低”政策。

目前,“三价就低”政策没有放松,上述中介门店负责人告诉记者,银行对于贷款以及价格审核还是很严的。“客户看房积极性明显增加,都在看房。”

“目前二手房的涉税评估价较此前没有太大变化,依然维持在市场价五到六成水平,具体要结合各个小区的房龄、地段、品质来综合评估。”

编辑:赵海名

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