2021年下半年，在市场环境、政策等多方面的影响下，房地产行业进入低气压状态。2022年开年延续了这一低迷行情，多家房企加入到出售旗下资产来补充现金流的大军中。

近日，招商积余拟7.78亿元转让3家下属企业100%股权；融创先后转让了武汉、昆明、杭州等多个城市的项目股权；碧桂园转让佛山碧悦地产70%股权。

而出售项目股权的“队列”还在不断加长。

超10家房企变卖资产

值得关注的是，在收并购这条路上，很多房企的身份从买方变成了卖方。

1月以来，融创先后转让了武汉、昆明、杭州、常州等多个城市项目的股权。一位接近融创的相关人士表示，虽然目前政策等方面在不断吹暖风，但市场大环境基本面的改变没有那么快。因此，对于企业来说，在这种不确定的状态下，企业需要储备资金去应对市场环境变化。具体到融创来说，需要长期考虑，储备现金，增加安全性。

与融创类似，不少房企也都拿出优质资产寻找合适的买家。比如，奥园折价出让香港燕贻大厦部分物业；花样年除了出售其核心资产彩生活外，还出让北京国祥府22.5%股权、国祥云著22.5%股权。

此外，世茂10.6亿元出售上海一宗商业用地，紧接出售广州亚运城所持全部股份。一位接近世茂的相关人士向财经网表示，公司最近已成功出售几处资产，在2022年也会加大资产处置力度。

据不完全统计，近期，已有世茂、雅居乐、碧桂园、融创、招商积余、富力、龙光、中南、禹洲、万科海外等多家房企将旗下资产“摆上货架”。

中国企业资本联盟柏文喜表示，近期以世茂为代表而将不少优质资产摆上货架，这种现象接下来在其他房企也极有可能会持续发生。

在其看来，2021年以来房地产行业流动性压力急剧上升，企业出售资产，除回笼现金抵御严寒外，也面临着2022年偿债高峰期所带来的压力。

偿债高峰期来临

实际上，如今正在变卖资产的房企，基本上都或多或少面临着即将到来的偿债压力。

公开资料显示，3月7日，雅居乐一笔美元债到期，发行规模为5亿美元，票面利率为6.7%；3月18日，阳光城一笔美元债到期，发行规模3亿美元，票面利率10.25%；3月23日，中国恒大到期美元债票面利率为8.25%，发行规模20.25亿美元。

实际上，上半年是地产偿债高峰期。据克而瑞数据显示，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿元，为近两年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。

不少房企则是在为二三季度即将到期的债务做准备。以融创为例，据中指院数据显示，截至目前融创共存有12笔美元债，发行总额累计达 65.9亿美元。6月14日及8月8日时将有两笔美元债到期，均为6亿美元债，利率分别为7.25%及7.95%。

世茂共存8笔美元债，发行总额累计达72.8亿美元。7月3日及10月31日将有两笔美元债到期，分别为10亿美元及31.1亿美元，票面利率分别为4.75%、2.25%。

中原地产上海首席分析师卢文曦表示，企业转让股权回笼现金，是因为在不确定的市场环境下，要保证资金充裕，尽量避免债务暴雷。

而这种偿债压力将贯穿2022年整年。据中指院数据显示，截至2021年12月31日，2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%，海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。

中指院研报指出，海外债主要以借新偿旧形式置换到期债务，而近期发行低迷导致房企需动用自有资金偿债，部分房企将面临较大的流动性风险。

在巨大的偿债之下，储备足够的现金流以应对即将到期的债务，已经成为房企的当务之急。但正如克而瑞所说，对于房企而言，一味使用内部现金支付到期债务是不可持续的，如何提升债权人及购房者的信心才是扭转负面循环的关键。

文/赵海名

关键词： 现金流 高峰期