按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

这不是一般性要求，而是刚性要求。如果不能完成达标任务，有些房企可能就要面临十分严峻的资金困难，甚至出现资金链断裂风险。当然，也会有企业根本等不到达标的最后期限，就已经倒在达标之路上的。

所谓的“三道红线”，是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。其中，剔除预收款后的资产负债率不大于70%，是房企最难实现的目标。因为，相当一部分房企，是在用预收款维持资金链平衡、保持资产负债率的不碰线。实际上，这一切明显存在“水分”、存在“泡沫”，必须剔除。否则，会使房地产风险无限夸大，使房企的虚假繁荣继续维持。

按照踩线情况，又将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

客观地讲，面对管理层提出的“三条红线”目标，多数房企还是比较重视的，都在积极采取各种降负债措施，放缓扩张速度，尤其不再盲目扩张、负债扩张，争取尽快进入或者稳定在绿档企业，维护公司安全经营。但是，从实际情况来看，日积月累的负债规模和负债结构，尤其是不断收紧的信贷政策，让相当一部分房企无法在短时间内取得明显成效，要想进入绿档企业，并不是一件容易的事。根据贝壳研究院重点统计的A股与H股合计的85家房企中，32家房企“零踩线”，跻身绿档，其中万科、佳兆业、雅居乐新加入;31家房企一条踩线，位列黄档;8家房企降负债情况仍未有较大改观，三线均踩在红档之列。

特别需要注意的是，在大型房企中，国有房企的安全状况总体好于民营房企，如保利地产、招商地产、华润置地、华侨城等，都处于“三条红线”安全范围之内，且安全度都比较高。只有绿地控股问题较大，脚踩两条红线，且踩得比较深。也许，主要是与跟随高铁闯天下、但住房销售状况不佳有关，带来了绿地控股负债规模不断扩大、资产负债率不断攀升、安全性越来越差。

从总体上讲，无论是国有房企还是民营房企，以及具有外资背景的房企，这些年来都在重复着负债扩张、规模扩张、盲目扩张的套路。在房地产市场火热、融资环境宽松的情况下，当然风险可控，问题也难以暴露。随着房地产市场逐步趋于平稳、房价出现稳定、购房者不再冲动购房、融资环境收紧，房企隐藏的风险也就开始暴露，特别是大型房企，被虚假繁荣掩盖的矛盾，迅速出现。近一段时间以来，多家头部房企出现了资金链紧绷的问题。

如恒大、富力、绿地、蓝光发展等，都火光直冒，风险不断显现。特别是富力，3年前还在为万达“尽心”，购买了万达的酒店项目，今天的富力，恐怕要面临资金链断裂的风险了。而恒大则直接出现了资金链断裂风险，以至于管理层也出面约谈恒大高管。绿地集团虽有国企背景，日子相对稳定一些，也无奈债务太大、资产负债率太高，如果没有强有力的措施，靠别人去救，也不是一件容易的事。

从总体上讲，房企的日子不是太好，多数房企处于比较艰难的状态。即便是绿档企业，也难言日子舒坦，也随时面临回踩红线、资金链紧张的矛盾。特别是那些产业过于多元化、过于追求时髦的房企，可能日子更难过。如恒大、融创等。相反，万科、碧桂园等比较专业的房企，日子就明显比较好过，达标的概率也更大。即便有个别指标不达标，风险也不是很大。

这也意味着，房企也需要突出主业，要抓住关键，而不能什么都想做。特别是造车等耗资太大的项目，更是今天的房企不能触碰的。否则，就是碰得一鼻子灰，甚至头破血流。而如何降低负债、化解风险，则是当前房企最需要做好的工作。降低房价，加快售房，回笼资金，则是重中之重。只是，从上半年房企的售房情况来看，效果并不理想，没有能够做到压力前移，而把销售的压力放到了下半年。毫无疑问，这是非常可怕的事。

关键词： 三道红线 全部达标 所有房企 杠杆测试期