近日多地针对开发商降价等问题出台政策或约谈相关企业，这一现象引人关注，限制新房价跌幅所谓“限跌令”，被认为是房地产市场由热转冷的标志之一。

今年首个楼市“限跌令”，即8月中旬湖南省岳阳市住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，新房销售价格不得低于备案价的85%。据中原地产研究中心统计，近期已有多个城市出台类似政策，包括唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴和岳阳等。如江阴市提出，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

新房价限制跌幅这一调控政策并非首次出现。2014年杭州市曾规定，商品房实际成交价低于备案价格超过15%将被限制网签。2017年在广东省中山市、2019年在安徽省马鞍山市等地都曾出台新房价限跌政策。

当前，楼市调控可为双向调控，即限跌也限涨。楼市双向调控，旨在维护楼市稳定，即不仅要维持房价涨幅，也要保证房价跌幅。近期，海口、三亚接连升级楼市调控，要求已备案过的商品住宅项目，原则上一年内不涨价。而房价限跌政策可以分析，当地楼市库存压力大，有效需求不足，房企有降价的驱动。

发布“限跌令”城市逐步增多，也足见楼市地域分化的趋势。出台“限跌令”的城市主要以弱二线或三四线城市为主，而上涨动力强劲的多为一线城市或强二线城市。一般来说，大城市、一线城市天然具有人口或人才“虹吸”效应，具有公共服务、交通、信息资源、就业机会等相对优势，会吸引更多的人口流入或人才留下，这也是大城市或一线城市房价强劲上涨的动力之源。当然大城市人口、人才“虹吸”效应，也加剧了人们对大城市、一线城市房价上涨的预期。

相反，弱二线或三四线城市则处于弱势，其产业结构相对单一、传统，升级较慢，人才也相对匮乏，经济增长动力缺乏，对人口的吸引力也处于弱势。人口、人才吸引力不足，弱二线或三四线城市房价缺乏上涨动力与预期，在政策调控下房价下调，也是自然现象。当前弱二线或三四线城市房价下跌，即是楼市政策调控下的必然，在某种程度上也可以说是地域经济发展分化的一种表现。

对于弱二线或三四线城市来说，楼市库存压力大，房企可能过度营销，打价格战，从而导致出现房价过快下跌，这将给楼市带来很大风险。会发生诸如较早购房者不满降价要求退款，甚至过度维权等;或发生房贷违约，出现断供，影响金融稳定;或因一个楼盘降价，其他楼盘也跟着降价，一旦房价过快下跌，可能带来难以预测的后果。当前多地之所以出台房价“限跌令”，一方面在于维护市场稳定，另一方面也有地方政府对“土地财政”的依赖因素。房价下跌意味着地方“土地财政”收入将减少，对于产业单一、税收来源单一的地方财政来说，其容忍度较低。

有观点将房价“限跌令”作为楼市由热转冷的标志之一。但笔者认为，各地房价“限跌令”或更多地凸显出楼市地域分化的一种趋势。房价下跌，从某种程度上来说，也可反映出当地住房刚需乏力。事实上三四线城市的收入与消费能力有限，一旦房价上涨过快或房价过高将会产生较大的民生问题。因此，楼市的涨跌，应依照各地经济发展状况具体分析，无法一概而论，更不可能一刀切。

对于弱二线或三四线城市房价相对下跌，并非一定是坏事，房价相对下跌或将减少农民进城难度，加快城镇化进程，推动城乡融合发展，可相对缓解弱二线或三四线城市库存压力。不论限涨还是限跌，楼市双向调控，其指导思想还在于一个“稳”字。房价“限跌令”主要是维护市场的稳定，但楼市的稳定从根本来说，还在于有效需求与有效供给，因此，笔者认为，对弱二线或三四线城市房价下跌不必过度紧张。

关键词： 楼市调控 双向调控 部分城市 新房价跌幅