“整个2021年为了拿地，我4次飞来上海进行隔离。”一家港资地产发展商的投资负责人近日告诉第一财经，在临近春节时，为了开展在内地的工作，顶着香港新一轮形势严峻的疫情，她又一次飞到上海进行“14+7天”的隔离。

2021年由于“三道红线”、楼市下行、流动性紧张等多重原因，许多内地民营房企收缩投资，甚至有房企暂停拿地，从第三季度起多城土地频现流拍。在民营开发商的躺平时刻，逆市加码拿地的除了有央企、国企，还有港资开发商。

30多年前中国房地产刚市场化时，港资房企第一代创始人怀揣资金进入内地开始轰轰烈烈的大开发，被称为“老师父”。但纵观过去十多年的历史，港资房企在内地的投资节奏，恰好是跟内地开发商反着来的。当整个房地产市场都在狂奔，风口里的“猪”都能飞起来之时，大部分港资是不参与抢地的，甚至被评价为“没落的贵族”;而每当土地流拍、地价下行之时，这些港资就会卷土重来、反周期操作。

港资房企纷纷百亿夺地

1月27日恒隆地产举行线上业绩会，恒隆集团董事长陈启宗之子、副董事长陈文博却不在香港，过去整整一年，他都在内地项目看项目，尽管离春节没几天了，他却仍在上海参与会议。

陈启宗则在业绩会上说，如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而可能成为恒隆买地最好的机会。“如果一个城市平时卖很多地，现在卖地收入少了，会不会让我们有机会用一个比较好的价钱买土地?”他称。

另一家港资房企的投资负责人，近日也对第一财经记者表示，她2021年大部分时间都往返于香港和内地，曾在上海经历了4次隔离，主要目的就是来看项目和拿地。“目前的政策是进入内地需要隔离14+7天，内地低风险地区人员到香港可豁免隔离。”

去年年尾，该房企终于在上海第三次集中供地中斩获一块纯住宅用地，当时仅有3家房企竞争，“这放在过去根本不敢想，我们肯定会抢不到的，现在拿地容易了许多，接下来会考虑更多项目”。

香港“四大家族”之一——郑氏旗下的新世界集团，在2021年年初选择把新世界中国地产有限公司总部落户在了广州，释放了将重仓内地项目的信号。去年9月，新世界中国地产宣布投资70亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目，拟打造总部经济区、金融集聚区与美食休闲街区，引入K11集团旗下品牌、瑰丽酒店等。去年12月20日，新世界中国再宣布，又于大湾区拿下3宗城市更新项目，包括深圳市光明区光侨食品厂改造、深圳市龙岗区188工业区改造及广州市海珠区的"省二医城改项目"。

嘉里建设则于不久前，在上海黄浦拿下一个百亿大项目，地段稀缺。2022年1月4日，嘉里建设有限公司发布公告称，成功招标购入上海市黄浦区一宗土地作综合发展之用，代价133.29亿元。地块位于上海黄浦区核心地段，毗邻外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等地标，是以交通导向的综合用途发展项目之一部分，总建面高达19.9万平方米，其中可以用于建造住宅公寓及石库门联排别墅的建面达到12.45万平方米。

过去几年画风是“卖卖卖”的港资房企瑞安，在2021年12月武汉第三次集中供地上，竟然一举夺下了武汉新任总价地王。在与武汉城建集团联手之下，瑞安以165.268亿元底价拿下武昌湾三宗地块。瑞安以底价摘地，楼面价并不高，三宗地块平均楼面价在15000元/平方米上下，四年前周边楼面价即为14330元/平方米。外界猜测此地块或被瑞安打造为武汉的第三个新天地，瑞安早在2005年进入武汉，其打造的武汉天地项目二手房价目前在武汉市场处于天花板位置。这次拿地不用抢夺，利润对于瑞安来说还有很大想象空间。

恒隆也于去年下半年宣布，将在昆明打造首个以君悦品牌冠名的服务式寓所销售项目"昆明君悦居"，将于2022年底推出市场。

其实早在2020年2月，新冠疫情刚刚发生，香港置地就以310.5亿的价格拿下上海徐汇一宗综合体地块，以内地总价第一高的大手笔，展现了重仓内地的决心。

“港资房企更注重财务稳健和行业周期性的风险，所以过去在拿地很火爆的时候，港资是偏谨慎保守的。现在反而成了港资出手的好时机，因为我们资金成本低，自有资金多。”上述港资地产商投资负责人表示，接下来会更多关注公开招拍挂市场，以一二线城市为主。

历史上曾多次“反周期操作”

回溯过往，在内地房地产市场化之初，港资是最不可被忽视的一股力量。进入内地掘金的中国香港房企，带来了卖楼花、按揭购房等销售模式，在豪宅和商业地产领域树立起了早期的标杆项目。

然而每当内地房企蒙眼狂奔冲规模，港资的身影就会淡出。2009年是个拿地热年，全国多地高价土地频现，恒隆地产董事长陈启宗那时却说“凡是买了地王的，大半都是后悔的，历史都证明他们是傻瓜”。

2015年-2016年，又是一个地王频出的时代，新世界发展却将北京、上海等9个项目以339亿元对价打包卖给了恒大，这几乎是当时新世界发展在内地的一半土储。同年，华人置业宣布完全退出成都市场。

2017年-2019年，内地房企纷纷喊出千亿乃至三千亿规模的口号，港资房企却在规模TOP30中彻底销声匿迹。

但实际上港资从未撤退。每当内地房企资金链吃紧、内地城市土地出现流拍时，港资房企就会反周期操作，逆势加码。

比如2011下半年-2012年，由于房地产调控导致楼市低迷，全国土地流拍频频上演，和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安却趁机在内地一二线城市拿了一波地，借这次窗口期，许多港资房企第一次进入内地二线城市市场。

在2017-2020年内地房企强势发展的时代，内房企还曾纷纷到香港拿地，挤压港资房企在大本营的空间。结果2021年不少内地房企又把香港项目卖掉，套现缓解燃眉之急，这时候多是香港本土开发商捡漏接盘了。

看来不仅在早期的项目销售上港资开发商是“老师父”，在周期操作上，港资也有很多可以学习的地方。

“港资企业和老板大多经历过金融危机，心有余悸，所以会偏向谨慎和保守，他们的杠杆率常年处于低位。此外，因为摸爬滚打多年，有较为丰富的反周期操作经验。在内地的区域布局上，由于对下沉市场了解不足，普遍选择布局一二线城市、长三角和大湾区，对不了解的三四线市场比较畏惧。在大环境危机降临时，这反而成了明智的选择。”一名在港资房企任职多年的投资人士对第一财经表示。

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