2022年美联储激进紧缩爆锤美国房地产，利率不断走高令房价承压下行。面对这种低迷形势，上周摩根士丹利更是大胆预计，美国房价可能会在2023年上演十多年来的首次下跌。

James Egan等摩根士丹利分析师在1月5日的研报中表示，美国房价预计将在2023年下跌4%，成为2012年以来首次同比下降。

Egan的悲观预期源自房地产市场需求的持续下降。他对此表示，由于抵押贷款利率高于6%（去年全年房贷利率创历年来最大增幅），叠加房价仍处于历史高位，导致“民众房屋购买力以三十年来最快的速度下滑”，并且“在此期间，房贷月供占家庭收入的比例同比大涨一倍多”，许多潜在购买者被迫离场观望。

【资料图】

下图是全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的房屋购买力指数，目前处于上世纪80年代以来的最低水平。

而且购买力迅速下降对购房活动的影响也很大程度上在数据中得以体现（下图蓝线是消费者对购房的态度，积极性显著放缓）。

从去年10月开始，成屋销售开始出现下滑。

此外Egan表示，去年12月和11月是待售房屋销售最为疲软的两个月份，下图是去年11月美国待售房屋销售与此前数十年同期的对比图。

由下图可知，与此前四年相比，购房申请在2022年出现了更大幅度下降。

上述数据共同为美国房地产市场描绘了一幅可怕的画卷。与2000年代中期地产危机时期相比，无论是购买力、待售房屋销售还是成屋销售，都处于同等低迷甚至更糟糕的水平。

但值得注意的是，Egan强调称，有一个因素可以令房价避免下跌行情，那就是供应。

虽然新房供应量激增，但是成屋供应一直保持在相对较低的水平，这意味着房屋总供应量持续处于低位。而供需越能保持平衡，房价越能处于稳定状态，目前房屋总供应量能维持4个月左右（房屋供应是根据每月房屋数量和销售速度来计算出来的）。

Egan表示：

我们认为相比于购房活动，房价更能受到支撑，其中一个原因就是房屋供应的持续紧张。目前总供应量仅能维持四个月，从历史上来看，这与房价攀升有所关联。

他还补充道：

最近数月，房屋库存的新增速度也在大幅放缓，创下自2021年6月以来的最低增速......我们认为，考虑到11月单户住宅开工量和营建许可同比降幅超过30%，库存增速还会继续下行。

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