2022年，上海甲级写字楼空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。同期，上海甲级写字楼租金略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

尽管如此，在2022年高达774亿的上海大宗交易中，办公/研发办公仍以577.4亿成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位。戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰向《华夏时报》记者指出，在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，2023年将为大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿规模。

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上海写字楼市场韧性凸显

12月28日，戴德梁行针对2022年四季度的上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场以及产业地产市场进行了多维度的盘点和解读。

《华夏时报》记者从戴德梁行方面了解到，2022年，上海甲级写字楼供应环比上扬，全年入市办公建筑规模81万平方米，分布在3个区域5个板块共11个项目，其中苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较活跃，静安核心、徐汇核心也分别有新项目推出。

2022年，上海写字楼市场以净吸纳量63万平方米收官，环比去年下滑55.6%。今年二季度，受封控影响，交易跌落明显，三季度，解封后成交有一定程度复苏，四季度伴随防疫政策放开，交易再次受到影响和回落。

空置率方面，年内上海甲级写字楼空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。与此同时，上海甲级写字楼租金略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

戴德梁行指出，上海写字楼市场全年交易呈现出三个特点：外资成交比重比去年有所扩大，今年封控对内资企业带来一定影响，其新设、扩租需求都有所减少，外资在续租、扩租整体方面交易比重比去年提升。

从区位来看，六大板块需求表现韧性，新项目推动下“一江一河”成效显著，代表项目有“华润苏河湾中心”“前滩国际广场”“星瀚广场”等。

从行业来看，专业服务、贸易制造及金融为前三行业。专业服务业保持稳定需求，受国内外复杂经济环境影响，律所业务量增加，扩租、搬迁活跃；联合办公（孵化等）仍保持活跃的市场需求，成为新入市项目的主力租户，主要布局上海核心商务区域的陆家嘴、北外滩等板块。

同时，贸易制造行业核心外溢搬迁，快消品及奢侈品贸易主要布局南京西路板块，随着火车站、苏河湾今年供应频出，不少快消及奢侈品总部或部分拆分搬迁至静安非核心区。金融行业核心聚集加强，主要布局泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）、南京西路等板块，银行、保险、证券等传统金融行业仍为市场主体。

上海2022年录得774亿元大宗成交总额

而在2022年的上海大宗交易中，办公/研发办公也仍稳居市场首位。

据戴德梁行方面介绍，2022年，上海大宗交易市场共录得774亿元成交，同比下降27%。今年以来，在世界政治态势动荡、境外融资成本不断上升，以及因上海上半年封控导致市场低迷，交易情绪低落等的影响下，上海大宗交易市场成交有所下滑，但市场信心及成交活跃度仍在，全年成交仍站稳750亿元关口，达三年内次高水平。

以物业类型来看，2022年，办公/研发办公以577.4亿元成交总额、75%的成交占比稳居上海大宗交易市场首位。其中以投资目的为主的内资买家青睐上海核心办公资产，积极配置核心物业、抵抗通货膨胀；工业/物流热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%。

买家方面，内资买家以66%的占比继续主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2021年的24%增至2022年的34%。投资型买家再次超越自用交易，成交金额比例上涨至66%；自用买家行业分布特征明显，主要以金融、TMT为主——其中金融企业实力强劲，虽仅贡献3笔交易，却占自用型买家交易总额的过半份额，对比2021成交金额近乎翻倍；而TMT企业表现则稍显暗淡，成交金额相较2021年缩水近一半。

“伴随防疫新政的推出，经济秩序和社会秩序加快恢复，将释放出巨大的活力，推动经济发展步伐，可以预见的是，2023年上海写字楼市场必将迎来后疫情时代的春天。”戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英向《华夏时报》记者表示。

而展望2023年，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰则判断，上海大宗交易市场或迎来以下几大投资新动向：其一，在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，2023年将为大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿元规模；其次，中国全面扩大开放、恢复国际交流、聚焦经济发展，办公、零售及酒店类型物业有望涅槃重生。

同时，国家针对房地产推出多重利好、推动其重回支柱行业，未来内资受政策影响，将加速抢占市场份额。蔡峰还认为，多单新经济类REITs成功发行，商办类REITs明年进入试点，为投资人提供全新退出渠道，未来长租公寓、产业园、商办类型物业将备受青睐。

关键词： 大宗交易