继远洋集团退出CBD核心写字楼国寿金融中心、凯德集团商业地产运作平台凯德商用以20.37亿元拍下博瑞大厦后，北京大宗商业地产挂牌交易还在继续。近日，据北京产权交易所信息显示，北京发展大厦有限公司100%股权及约1.57亿元债权正在转让中，挂牌起始价为20.4亿元。

“很多国内机构都看过博瑞大厦，其单价曾报出约7万元/平方米，此次拍卖后成交单价约4.5万元/平方米，可谓7折出让。但类似博瑞大厦这种以法拍方式处置的资产，背后可能存在债权复杂的情况，一般买家会比较谨慎。”高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒向《证券日报》记者表示，博瑞大厦不是个例，近两年来，北京涉房大宗资产在法拍平台“上架”较多，标的资产打折出让背后，多是其持有者比如房企为化债而进行资产处置。

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“目前来看，市场上可供出售的项目或资产包在近一年半的时间内持续增加，处于‘供过于求’的局面，且项目议价空间也相对较大。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人、董事李想向《证券日报》记者表示，卖方希望加速抛售自持资产进行变现，以期降低债务压力、缓解流动性告急的局面。但潜在买家则会对待售项目的品质与价格保持高度警觉并进行细致甄别，把握目前大宗资产价值走低的窗口期进行抄底式收购。

法拍房折让力度大

在房地产市场进入深度调整期之际，法拍房交易悄然升温。

11月17日，据京东拍卖显示，上海市松江区梅家浜路798弄1号101室、1号401室、718弄1号1708室等826套房地产(整体拍卖)将于11月28日在京东拍卖进行二拍，起拍价为7.7亿元，相当于评估价13.75亿元的5.6折。

这仅仅是法拍市场大宗涉房资产折让出售的一个缩影。今年10月下旬，关注度较高的上海华侨城苏河湾别墅一拍时起拍价2.19亿元，约为评估价的7折，当时有1人报名，但该报名者没有出价。二拍起拍价降至评估价的约6.3折，两位竞买者展开激烈争夺，最终该标的物以1.966亿元成交。

据第一太平戴维斯提供给《证券日报》记者的独家统计数据显示，根据阿里法拍、京东法拍及多方渠道的信息数据汇总，2022年10月份，北京市的法拍房(含住宅、商办等不动产)共上拍约700套房源，成交240套左右，成交占比约为34%。

从京沪两地在法拍平台上架的资产规模及折让力度来看，在涉房大宗资产方面，开发商更倾向于出售资金沉淀大的商业资产，达到缓解偿债压力和保持正常经营的目的，因此多是出让一线、二线城市核心资产，以期加快回笼现金。

“位于核心一线、二线城市，盈利水平稳定、财务状况健康的商办物业，估值明朗，较住宅物业复杂程度低。但即便是能达成交易的资产，大部分也会不可避免地被压价，因为当前手头资金充裕的房企或愿意接盘的相关机构并不多。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示。

商办等涉房资产受青睐

虽然“上架”的涉房大宗资产规模加大，但买家出手理性且谨慎。

根据第一太平戴维斯研究部的研究成果显示，2022年前三季度，北京商办大宗投资市场整体表现较为低迷，累计成交金额约为226.85亿元，较去年同期下降55.2%。另据多家机构数据显示，2022年第三季度，上海共录得14宗、共计153亿元涉房资产大宗交易，远低于去年同期水平。

“无论是法拍房还是商办大宗投资市场，其本质仍以买方市场为主，就算兜售的资产再多，一定要有买家‘接盘’交易才能达成。”李想表示，目前大宗投资市场的低迷也反映出潜在买家普遍保持着谨慎出手的心态。

李想进一步称，整体而言，卖方与潜在买家仍处于博弈阶段，这种格局短期内仍将持续。但有一种现象较为明显，即自用型收购及通过法拍渠道购得资产的比重在2022年有所提升。

“从当下的市场表现来看，自用型买家活跃度相对更高，看项目较为频繁。”闫寒表示，现在市场上可供选择的可售资产较多，是个机会，但对于法拍涉房大宗资产而言，买家需厘清背后的债务关系才敢接盘。

那么，哪类涉房大宗资产当下更受买家青睐？

在李想看来，一是传统的商办资产，其中最受青睐的还是写字楼资产。根据第一太平戴维斯研究部的研究成果显示，2022年前三季度，北京商办大宗投资市场中写字楼资产的成交占比高达47%。二是一些投资者正将目光转向利基市场，并对利基资产(如物流园区和高标仓、健康生命科学园区、数据中心、长租公寓等)产生越来越浓厚的兴趣，其中一个重要原因是利基资产的投资收益率和回报率较为理想，这已经成为2022年的新趋势、新亮点。

“进行涉房大宗投资收购的最终目的就两类：自用和投资。”李想表示，自用型买家收购项目多集中于写字楼资产，买家多为国企、央企、上市公司、金融机构(如银行或保险公司)、互联网科技公司等。而投资型买家的背景则比较多元，包括国内、国际的房地产投资基金、开发商等，都有可能成为投资型买家。

至于当下两者投资涉房大宗资产的逻辑，李想表示，自用型买家的买楼逻辑一般都是“符合自身战略发展要求”，例如互联网巨头收购写字楼资产，不仅能够满足自身扩张需求，还能坐享地产升值红利；投资型买家的最基本投资逻辑一定是“只买对的”，比如收购之后的资产能够给投资者带来稳定可观的收益，具有潜在的盈利价值。但在不确定性市场中，投资型买家看项目更趋谨慎，前期尽调及研判的周期会延长，这也直接导致了今年的大宗投资市场活跃度整体较往年有所回落。

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