沈晓玲:改善型远郊楼盘需求升高明显
来源:中新经纬 发布时间:2022-10-24 18:03:15

地处城市远郊的楼盘项目,由于配套相对缺失、区域市场不成熟等原因,天然地存在较多操盘难点,但由于地价便宜,远郊盘对房企而言存在较大操作空间。

远郊项目更易在市场波动时受到影响而率先降价,因此对郊区项目的购房者而言,长周期可以和城市一起共享区域板块价值溢价,但同时,远郊区房子的升值空间又具有一定不确定性。

疫情后改善型远郊楼盘需求升高明显


(资料图片仅供参考)

远郊楼盘处于城市发展未触达区域,属于城市规模向外扩张的前沿地带。我们可通过距离市中心的交通距离、公共交通通勤时间、城市定位对远郊盘进行定义。

克而瑞调研数据显示,疫情后房地产业的改善型远郊盘需求明显上升,而所谓的刚需“上车盘”需求减少。

我们以2020年为界分析远郊盘项目的成交情况。疫情之后,郊区套总价200万元以内的刚需房占比较疫情前下降了16个百分点;总价500-600万元楼盘成交占比则显著提升,其中97.8%位于一线城市,主要集中在上海、深圳,两者占比分别为37.3%和42.0%,表明以上两大城市房地产郊区改善盘需求显著。

数据显示,远郊盘中,有近九成项目集中在总价400万元以内。从2016年-2022年郊区盘整体情况来看,总价在200万元左右价格的远郊盘项目数占比更大,达到60%,相比之下,城市主城区楼盘总价在200万元左右的只占42%。同时,总价处在300万元以上的远郊楼盘成交项目数占比急速下降,总价400万元以内的成交占比达到了87%。主城区内,超过总价1000万元的改善型楼盘占比还出现了成交翘尾。

一旦市场下行,远郊楼盘降价降更多

远郊盘存在较大去化压力,为此远郊盘通过高端精装通过改成简装等方式变相降。

克而瑞数据显示,2022年有64.3%的远郊楼盘项目较上年均价呈现下降趋势,表明远郊盘的降价项目已经从个别发展到普遍现象。

2020年上半年,由于经历疫情冲击,再加上下半年房地产“三道红线”政策试行,房企去化压力增大、降价项目增多。这直接导致2020年,房地产业的降价项目占比出现了一个小高峰,到2022年上半年,在项目停工等影响下,地产降价项目仍在持续增多。

从主城区和远郊楼盘成交对比来看,2017-2019年间,房地产市场整体处于一个较为平稳的状态,远郊盘和主城区项目均价较上年下降的项目占比虽然都在增多,但整体差距并不明显。

但在2020年疫情后,远郊和主城区市场显现出明显的分化态势:远郊降价的项目占比要大幅高于主城区。即使如房地产市场基本面相对较好的南京、杭州,主城区价格较为坚挺,但外围远郊也是出现了明显降价的情况。

根本原因还在于远郊楼盘缺少生活配套,以刚需客群为主。一旦市场有风吹草动就容易受影响,这是其天然劣势。此外,远郊盘在市场下行情况下,预期也更容易悲观,尤其是发展起步晚、配套不足的远郊区域,楼盘项目获客难,房产价格很难维持在稳定水平,降价成为必然。

编辑:王健文

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