文/乐居财经 徐酒眠

近来，蒋先生发现，自己家在的小区有了很多新变化。其中最明显的一处就是，车辆进出车库的通行远比之前快了。

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“以前的上下班高峰期，要在车库附近堵十来分钟。但现在识别车牌的系统明显更灵敏，闸道的抬杆、落杆速度也更迅速。”蒋先生说，“这两年公司和其他地方很多车库感觉都变得更智能、省时了，进出很少再有值守保安来盘问，几秒、十几秒就能完成通行。”

一起一落的智能化车库闸道，配备高清摄像头，快速识别车牌，并准确显示出车辆信息，播报停车时长、支付费用或月卡余量等，再迅速抬杆、落杆……

无人值守停车场在越来越多的社区与商业区落地，方便人们生活背后，其实是一门大生意的重要组成部分。而其中的参与者，既有互联网科技公司，也有大大小小的物业管理企业。

近日，佳兆业美好佳科智能官微发布信息，宣布与上海国渝地产签署2022-2023年兴义区域（遵义、贵阳）智能化战略合作协议。

这是继与星河地产集团签约2023年在广州、深圳、东莞等多地的智能化战略合作协议后，佳兆业美好又拿下的一单年度智能化合作项目。

在群雄逐鹿的上市物企中，规模与营收处于中上游的佳兆业美好，如今又凭借着旗下的智能解决方案服务提供商佳科智能吸引了一波关注，目前佳科智能已被315家房地产开发商纳入合格供应商库。

过去的2021年，智能解决方案服务为佳兆业美好贡献收入2.15亿元，毛利达7390万元。同期，该业务34.3%的毛利率水平，仅次于其社区增值服务。

眼下，正值行业转型升级的关键时期，科技与数字化建设布局，正在成为上市物企在规模之外的另一个核心战场。

其中，物业股“新贵”万物云，将募资净额的50%划拨给科技与数字化，进一步加剧了物企根植科技研发与服务的竞争格局。

万物云科技成色

“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”两年前，冠上“空间科技”之名，万物云立志要革命“万科物业”时，朱保全曾向科技公司发起喊话。

走进资本市场的围城，万物云计划将过半IPO募资投入到智慧物业的建设，通过空间里数字化基础设施的搭建与连接，重塑业务效率。

万物云向市场亮出底牌：要讲科技故事，要谋科技股的高估值，更要把物业科技业务做起来。雄心勃发，万物云正意图用科技化转型，打开物业行业全新的想象空间。

丰满的理想，对应尚且骨感的现实，万物云的科技成色也受到了部分质疑。

一方面，在万物云的三大业务板块中，体现其科技属性的AIoT及BPaaS解决方案服务，目前在总收入中的贡献占比不足一成。

数据显示，2019-2021年，AIoT及BPaaS解决方案服务的营收分别约为8.06亿元、10.34亿元、18.50亿元，在对应期内的总收入中占比分别为5.8%、5.7%和7.8%。2021年上半年，该业务板块实现收入11.55亿元，占总收入的8.10%。

另一方面，万物云用于研发的开支费用占总营收的比重，还比较低。

2019-2021年，万物云用于研发的开支费用分别为2.04亿元、2.5亿元、3.74亿元，占总营收的比重分别为1.46%、1.38%、1.58%。而科技公司的研发费用投入占比，普遍在15%、甚至20%。

但硬币的另一面是，在万物云的业绩报表中，AIoT及BPaaS解决方案服务的毛利率较为可观，2019年-2021年分别约为21.2%、24.6%和29.9%，均高于同期社区空间居住消费服务与商企和城市空间综合服务的毛利率。

2022年上半年，其AIoT及BPaaS解决方案服务的毛利率达34.2%，而社区空间居住消费服务与商企和城市空间综合服务的毛利率分别为12.7%、14.1%。

IPO募资用途侧重科技

事实上，万物云也在竭力提升其科技浓度。以其IPO募资用途规划来看，涉及科技与数字化的资金占比达50%。

具体来看，用于AIoT及BPaaS解决方案开发的资金占比25%。发展聚焦浓度战略及推行“万物云街道”模式的资金最多，占比35%，而其中将有15%的资金用于提升住宅物业服务项目初始阶段技术部署，10%投入标准化和数字化举措。

在科技下海这条路上，万物云不是孤行者。

据乐居财经《物业K线》不完全统计，以IPO上市的物企中，至少有48家物企在规划募资用途的时候都将科技与数字化建设投入考虑到了其中，平均划拨的资金比重约为17%。

其中，有17家物企拟投入科技与数字化建设的资金比重超过15%。除了万物云之外，正荣服务（35%）、远洋服务（30%）、彩生活（30%），以及弘阳服务（30%）划拨的资金比重都较大。

进一步细分，除了特意的资金规划之外，上市物企在发展增值服务、人才建设等，其中也包含了对科技的投入。如智慧平台建设、科技人才招揽等。

除了在IPO募资用途划分中，体现对科技投入的重视外，近两年，上市物企在调整企业战略的过程中，也在强调科技的重要性。

如碧桂园服务发布的“新物业”品牌，其中就包括新科技。而在新科技的人才结构、研发部署上，碧桂园服务曾披露，其已有超过4500人团队参与研发，2018-2020三年合计投入5.9亿元科研经费。

8家物企公布科技化建设收入

在科技化建设方面，越来越多的上市物企并开始加大对人力、物力、财力的投入。

目前也已经有包括万物云在内的多家物企，研发的相关产品，不仅在内部项目投入使用，而且向外兜售，并形成可观收入。

据乐居财经《物业K线》不完全统计，截至2022年上半年，已有8家物企公布了其在科技与智能化服务方面的营收数据。其中，万物云营收领先，世茂服务、招商积余、绿城服务，以及新城悦服务这方面的收入均已破亿。

万物云的科技化建设投入与成果一马当先，不过，后来者也在奋力敢追。

以绿城服务为例，2022年上半年，其实现从“三驾马车”到“四轮驱动”的跨越，科技服务以2亿营收与31.3%的毛利率水平，在业绩报表中完成“首秀”

“从目前来看，我们科技整体的业务还是处于一个孵化器（的作用），后续能够成长到多大规模、能够有多大的核心竞争力，还需要我们不断的努力去探索。”在业绩发布会上，绿城服务管理层吴志华表示，科技服务板块在“今年下半年和明年上半年还依然会维持一个比较高速的增长。”

去年，吴志华辞去了绿城服务行政总裁与首席财务官，转而专职负责科技新板块的建设和输出。今年上半年，绿城服务整合4家科技公司，形成科技集团，加速科技赋能的同时，也加快了科技市场化的步伐。

数据显示，今年上半年，绿城服务的科技板块新签的合约是3.35亿，同比增长了250%；慧享云、物业宝、物业钉三大平台，直接或间接服务百强物业企业15家。

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