记者观察 | 重新研究"现房销售"的时候到了

每经记者 陈梦妤每经编辑 魏文艺

关于现房销售的探讨突然就又热了起来。

(资料图片)

这一次的缘起是福州永泰一则土拍公告，表示将在8月5日一宗地块的竞拍中实施现房销售。在“一对一帮扶”“烂尾楼自救”，以及对于“取消商品房预售制”的大讨论背景下，“现房销售”又冲上了热搜榜。

与之相呼应，开发商开始卖现房也被拿出来一同剖析，存在多年的现房销售议题被无限放大，“能够现房，何必期房”还成为部分开发商的营销标语。

王健林早年间在接受媒体采访时曾透露过一个数据，当时主持人问他“万达为什么这么有钱”，王健林表示，我们跟银行加起来的资金可能就占50%，另外一半都是来自预售的钱，支持项目建设至完成。

如果从这个角度看，一些专家倡议的“立即取消预售制、改为现房销售”，不夸张地说，怕是会击倒九成以上的开发商。因为当前众多开发商受制于“三道红线”，既缺钱，又背着巨额债务，有的已违约或面临违约危机。而现房销售须沉淀大量资金，在大多数房企已减少甚至暂停拿地的当下，增加成本去做现房，显然不现实。

现房销售一度是开发商不太愿意提及的营销方式，因为这意味着前期沉淀预售资金后出了一些问题，导致销售节奏落后于项目开发。

两年前，某项目营销人士在向记者提及销售情况时曾表示“我们的项目如今已经是现房销售状态”，当时能感觉到对方的吐字艰难，因为其所在房企有不少关于捂盘惜售和资金链问题的传闻。但今非昔比，这家房企已成出险房企，而那些滞销、或者是依旧处于现房销售状态的项目反而成为了值得大说特说的营销亮点。

如果从这个角度看，那些滞销的项目，有没有可能“因祸得福”，迎来一波销售黄金期？因为市场信心恢复需要时间，但购房需求一直存在，很多人对于买房的要求，已经到了项目不烂尾、“能按时交房”就好。

当然，这只是不得不说的现实，没有人希望这种现象成为日常。我国房地产行业的基础模式就是期房销售，贸然改变的冲击实在过大。其实烂尾的原因并不在于期房销售，而在于执行过程中的监管不到位。

现在重看北京自规局在今年初首批集中供地挂牌时关于大力推进现房销售的表态，多了一些不一样的感触：“相较期房预售而言，现房销售优势明显，一方面未来购房人可切身考察项目情况，通过看得见、摸得着的真实房源提升购房人安全感，减少购房纠纷，维护住房消费者的合法权益；另一方面也在一定程度上减轻了购房者资金压力，避免了因项目烂尾带来的资金风险，维护社会稳定”。

也是万万没想到，过去这些年顶住压力试点现房销售的那些城市和个别省份，现在会成为行业重新研究这件事的前鉴。从量变到质变，希望这些经验真的可以给行业带来一些好的发展引导。

不妨列一下这个试点名单中的重点城市，它们是深圳（首提现房销售试点）、北京（今年50%项目设置竞现房销售面积环节），以及海南省（全域现房销售），而杭州、南京等地则在土拍规则中提出过现房销售要求，但随后取消。

今年3月，北京首个现房销售项目开盘，记者在走访中曾听见销售人员吐露心声，“我们需要用先期销售的利润去保证后期的现房顺利建成，所以期房的品质肯定更好一些”。

行业如日中天之时，现房销售是开发商的禁区；眼下，是时候重新评估和衡量现房销售了。

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