涿州华远∙海蓝城销售价150万的房，网签价却只有92万，58万差价去哪了？「区域楼市调查」

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于丽丽 李贝贝 北京报道

(相关资料图)

近期，有业主对《华夏时报》记者反映，涿州“华远∙海蓝城”项目售价与备案价相差悬殊，购房者花150万买房，网签时发现备案价仅有92万，售价高出备案价1/3以上。

《华夏时报》记者调查发现，开发商通过签署“补充协议”，将网签价与售价之间的差额以“增加房价款”名义体现。华远地产接受《华夏时报》记者采访时解释：“网签时涿州建委是不看补充协议的，故网签价格会与实际购买价格不一致。”

售价超出备案价的部分应退还业主吗？北京知名律师彭艳军表示“未必”。涿州市场监督管理局价格科表示，因未“明码标价”，已对售楼处处罚，并责令整顿，但“补充协议”仍然有效。

价格科工作人员还对《华夏时报》记者表示，除华远∙海蓝城项目外，也有其他几个项目的售价高出备案价，此前，已有业主民事诉讼，但从历史案例的判决结果来看，业主的请求多被驳回。

售价高出备案价1/3以上

2020年初，梅夕（化名）花约150万购买了河北“涿州华远海蓝和光小区”（涿州华远∙海蓝城）一套精装修的新房。几个月后，为新房办理网签手续时，梅夕突然发现，所购新房的备案总价只有92万。梅夕疑惑，为何网签备案价和实际购房价如此悬殊，“缺席”的58万哪去了？

据梅夕介绍，所购新房约16500元/平米，但网签时，她突然发现，该房源只有10000元/平米。梅夕告诉记者，还有不少业主的情况与之相同，实际购房价要比网签价高出一大截。

为何会出现这种情况？

公开信息显示，华远∙海蓝城是产权70年的普通住宅，距涿州高铁东站约900米。开发商系涿州市盛丰和华房地产开发有限公司，由北京市华远置业有限公司全资持股，后者由华远地产股份有限公司（下称“华远地产”）全资持股。

《华夏时报》记者自梅夕与开发商签署的《商品房买卖合同（预售）补充协议》（下称“《补充协议》”）了解到，2020年上半年，梅夕和开发商办理了《商品房买卖合同》及补充协议的网签手续，买卖合同约定的房价款为92万。

值得注意的是，《补充协议》还提到，双方达成如下协议：买卖合同中约定的房价款总额变更为约150万，其中“增加房价款”金额约58万。

梅夕称，除签署《商品房买卖合同（预售）补充协议》和网签合同外，此前还签过一份“订单”，曾缴过5万元定金，除此之外，未签过其他协议。

据梅夕向《华夏时报》记者出示的一份购房时由销售人员为其计算的房价明细，可以看到，梅夕所购房源总价170多万，优惠后160多万，在优惠的基础上，新房又打9.1折，折后总价约150万。

而记者注意到，该份手写明细中，出现了“溢价”两字，“溢价”部分约58万。据此推断，“溢价”就是《补充协议》中的“增加房价款”，也正是网签合同中缺席的58万。

对于此事，华远地产在接受《华夏时报》记者采访时表示：“我司与业主签署了《商品房买卖合同》及补充协议，补充协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力，业主对其购买房屋的总价款予以认可。但网签时涿州建委是不看补充协议的，故网签价格会与实际购买价格不一致。”

《补充协议》的玄机

为何要签署一份建委看不到的《补充协议》？

涿州市住建局执法科对《华夏时报》记者表示，“此事其实不归属住建局管理，应是市场管理局解答。他们（涿州市场监督管理局）认为《补充协议》是双方真实意思的表达，不过，企业也有问题，是在规避备案价。”

售价远超备案价，合规吗？涿州市场管理局价格科工作人员对《华夏时报》记者表示，“这应咨询住建局。”该工作人员还表示，“双方属市场交易行为，所签订的网签合同和《补充协议》具有法律效力，有异议的购房者还可以通过民事诉讼解决。”

涿州市场监督管理局价格科工作人员还分析道，“从市场管理局角度，备案价格不在河北省定价目录中，不是政府定价，也非政府指导价，所以我们不以备案价为基准，处罚他（因为）超出备案价，我们没有相关的法律依据。”

购房人士梅夕表示将通过法律途径维权，而梅夕打赢官司的概率有多大？《华夏时报》记者自涿州市场管理局价格科获悉，历史上这种情况，业主的请求多被法院驳回了。

此外，据涿州市场管理局价格科工作人员介绍，售价超出备案价的模式，不只一家企业是如此情况。该工作人员表示，“其他项目的业主也有采取民事诉讼的，还有业主诉讼至（河北）省高院，但若干判决显示，法院多将业主的请求驳回了。法院认为，业主具有完全民事行为能力，双方是真实意思表达。”

在购房者看来，开发商售价高出备案价的部分应退还。那么，法律人士观点如何呢？

《华夏时报》记者注意到，2020年5月，北京市鑫诺律师事务所律师王树德曾对开发商超出备案价售房，做出态度明确的分析。王树德表示，有人认为商品房价格属于市场调节价，开发商想卖多少卖多少，这是错误的。

王树德分析，商品房价格确实属于市场调节价，但市场调节价以及商品房价格，同样要受到约束。其中，价格法规定要“明码标价”。同时，国家发改委对“明码标价”进行过解释：商品房售价务必和备案价一致，否则就属于价格违法，开发商应该退回多收的房款。

7月6日，王树德在接受《华夏时报》记者采访时进一步说明，“法律规定和审判实践有些脱节，但超出备案价销售商品房属于价格违法，法律依据非常明确。”

7月6日，知名律师彭艳军对《华夏时报》记者表示，双方签订的《补充协议》是否有效，开发商对于售价高出备案价的部分是否必然要退，要具体情况具体分析。“价格法”属于对“市场价格”进行管理的法律，并非直接认定《补充协议》是否有效的依据。事实上，超出备案价售房的行为是否属于违反法律的强制性规定，在实践中尚有争议。在实践中，尽管售价远超备案价，但若是交易双方真实意思表示，且已实际履行，这种情况下，购房人“要求退款”不一定会得到法院支持。

涿州市场管理局价格科工作人员表示，“已做过处罚，处罚的是（华远∙海蓝城）没有明码标价。”但具体处罚金额，该工作人员未告知。记者通过相关行政处罚网站检索开发商名称亦未有结果。涿州市场管理局价格科另一位工作人员透露，“处罚的是售楼处，不是开发商。”

“增加房价款”是什么钱？

最初，梅夕推测，所谓“增加房价款”可能是开发商装修的成本，因为她所购买的房屋是精装修。但仔细推敲，梅夕又认为这并不符合逻辑，装修单价达到6500元/平米，甚至超过网签单价的六成，未免太高了。

梅夕介绍，目前已有不少业主通过多种方式找开发商协调，而下个月她也将收房。那么，开发商是否会通过升级装修来对业主进行“弥补”？能在多大程度上弥补？这个问题，目前无法确定。

梅夕购买的一期新房带精装修，但据梅夕介绍，网签合同并没有说明该房源是带精装修的。此外，梅夕称，目前二期在售的新房是毛坯房，价格约10000元/平米。

华远地产在接受《华夏时报》记者采访时表示，涿州华远·海蓝城项目分两个地块，分两期开发。一期总计1638套商品房，二期总计1818套商品房。在售的所有楼栋均取得商品房预售许可证，且五证齐全，全部在正常销售中。目前主推的户型是116㎡及93㎡户型，均价10244元/㎡。

有华远∙海蓝城相关销售人士透露，华远∙海蓝城一期售价高的原因是因为拿地价格比较高，此外，一期也带装修。涿州市住建局执法科也表示，开发商一期拿地价较高。

梅夕称其始终想搞明白这58万到底是什么钱，曾多次尝试咨询华远∙海蓝城的销售人士，不过，对方始终未有详细说明。但今年4月中旬，开发商曾对业主做出了书面说明。

根据开发商说明：关于“溢价款”，无法律依据予以退还。此外，其还表示，因市场因素导致后续销售房屋确不具备精装条件。

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