富力地产最终还是踩线发布了2021年年度业绩报告。当这份报告出现在港交所披露易的版面时，时间距离逾期的deadline还剩不足1个小时。

只是，上述业绩报告中的数字是未经审核的。富力地产在年报的最开头也提示了个中的风险：“集团年度综合业绩的审核程序尚未完成。”

这与富力地产在6天前的说辞相吻合。3月25日，该公司宣布，由于香港新型冠状病毒(COVID-19)疫情严峻，预期将无法于3月31日前完成相关的审核程序。

但市场猜疑的声音却针对在别处，只因富力地产此前一直聘任的审计机构是普华永道。众所周知，普华永道近段时间出于规避风险的考虑，已辞任多家“暴雷”或传闻“暴雷”房企的核数师。

这轮行业寒冬中，富力地产是最先向外界提示公司经营出现困难的内房之一。其早在2019年就提出要“暂缓拿地”、“促销售、抓回款”，并在随后的两年内致力于进行风险出清。如今，它的情况如何？

另值得注意的是，目前未有迹象表明普华永道已与富力地产解约。

过去一年

资料显示，2021年富力地产实现全年营业额764亿元，同比下降约11%。毛利从2020年的203.88亿元急挫至49.63亿元，同比下降76%。毛利率则从上年度的25.2%，降至14.1%。

各种减扣下来，净利润方面就更显惨淡。期内，富力地产录得净亏损87.39亿元，而截至2020年末的数据则为净溢利约91.46亿元，两者相差178.85亿元。同时，归母净利润为亏损88.48亿元。

根据公告，富力解释由盈转亏的原因，主要是由于报告期内物业销售额减少以及毛利率降低，以及项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备所导致。

具体而言，在过往几年合约销售本就不佳的情况下，融资渠道受限，也影响到富力地产的交付进度。年内富力地产交付的销售物业面积，就从2020年的916.7万平方米减少约9%，至830.7万平方米。

公告显示，在2022年这个数字还将进一步降到648.1万平方米，即同比下降约22%。而且未来的预期仍较差。

据富力地产管理层在去年中期业绩发布会上透露，截至2021年7月底，富力已锁定的协议销售额约1400亿元或1340万平方米，其中800-900亿元及880万平方米将在2021年内完成结转。

目前来看，2022年将要结转剩余的部分。按照富力地产目前的销售增长，到2023年富力能结转多少物业？或许要再打个折扣。

同时，富力2021年交付的物业整体平均售价约为每平方米8300元，而2020年为8600元/平方米。

据了解，富力地产在过去几年一直开展大力度的降价促销活动，加上目前全行业普遍的成本上升现象，盈利空间被进一步压缩。公告显示，2021年内，富力的土地及建筑成本就继续从5830元/平方米增至6436元/平方米。

这对该公司的毛利表现造成冲击。2018年至2021年4年内，富力地产的毛利率从36.4%的高毛利水平，变化为34.9%、25.2%及最新的14.1%。尽管目前富力地产合同销售的均价能维持在较好的12773.6元/平方米。

但鉴于富力目前的策略是：“集团继续致力于在短期内维持流动资金，而非着眼于盈利能力。”毛利的下降也在常理之中。

对净利润造成较大影响的另一因素，是富力在财报中由于“按当前市价将物业变现的能力存在不确定性”，而进行了一次较大的减值调整。体现在存货及金融资产中，富力就一次性撇减了资产价值81亿元。

现实问题

如上所述，摆在富力地产眼前的问题，仍然是它的债务危机。盈利暂时摆在一边，为保证企业的存续，筹措资金才是现在最重要的工作。

因此我们看到富力地产去年卖力地推售了旗下一些资产。包括以不超过100亿元的价格，向碧桂园服务出售了天力物业100%股权，第二次向黑石集团出售了广州空港物流园的权益……

“在不利的市场环境及卖方存在流动资金风险的情况下，资产出售往往有利于买方。”但富力地产称，2021年出售资产还算顺利，价格仍算合适。

“集团的策略是透过寻求其他资金来源迅速应对市况。”富力表示，2022年公司还将实现更多资产出售，从而提供额外资金来源，包括透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。

另外，据市场消息，富力地产2022年计划出让一些过去不愿意出售的持有型物业，例如酒店。

三道红线方面，富力地产目前仍是红档企业。但过去一年的降负债实现了一定的成绩。

资料显示，年内富力地产的有息负债降至1327亿元，较2019年巅峰时减少了约33%，净负债率也从当时的199%降低至123%。

但从短期负债上看，仍十分急迫。截至2021年末，富力地产拥有一年内到期的借款约583亿元，短债占比达到44%。与之对应的是包括受限资金在内的总现金211亿元。

其中能及时动用的现金及现金等价物，仅62.57亿元，较2020年末减少194.16亿元，较2021年中期减少65.07亿元。富力地产2022年的筹资之路仍具压力。

未来发展

出于减少支出的考虑，富力地产2021年内继续减缓拿地速度。年内，该公司仅收获5幅土地，新增土地面积83.7万平方米，新增土地资本开支总额仅为30亿元。

换句话说，土地金较2020年减少了80%。与之对比，富力2020年在12个城市拿下16幅土地，地价118亿元，新增权益土地储备386万平方米。

截至2021年末，富力拥有土地储备为总建筑面积约6471.9万平方米，其中总可售面积约4996.7万平方米，分布在国内外94个城市和地区。另富力地产并未在这份年报中披露有关城市更新的最新情况。

按照2021年富力地产的销售情况，4996.7万平方米的可售面积，大约可以支撑富力地产5年的销售。如果销售恢复到疫情前2019年的水平，则为3.9年。

资料显示，富力地产2021年实现合约销售总额为1202亿元，同比下降20%，销售总建筑面积亦出现下降，录得941万平方米，降幅为23%。

促销售去库存是富力降负债的其中一条重要方法，但过去两年这条方略一直存在风险。只是，销售下行是全房地产行业存在的弊病，也并非富力一家的问题。

据了解，富力地产预计在2022年推出2200亿元可售资源。按照6成的去化率计算，大约能形成销售1320亿元。只是富力在2021年的去化率或者并未超过50%，资料显示，富力在2021年初曾透露年内会释放2700亿元货值。

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