21世纪经济报道记者孔海丽

随着“实施城市更新行动”写入我国五年规划，成为“十四五”规划纲要明确的重大工程项目，城市更新领域的机遇正在前所未有地凸显。

与此同时，“防止大拆大建”工作原则的出台，则推动我国的城市更新事业从“开发方式”向“经营模式”转变，过去大拆大建的粗放式发展难以为继。

新形势下，过往传统城市更新行动中的各参与主体需要转变思路，在重新思考城市更新内涵的同时，调整各自的角色定位与参与方式。

近日，中国城商联城市更新委员会秘书长黄玺庆接受了21世纪经济报道专访，就城市更新话题展开思辨。

具体到城市更新的内涵，黄玺庆表示，城市更新工作虽然覆盖面广、内容繁多，但是概括起来无外乎在于两点——空间更新和场景更新，而城市更新的本质就在于场景更新，场景决定了空间的属性和价值，未来会更加重要。

黄玺庆进一步指出，城市更新正在进入第二赛段，疾风暴雨式的开发已经远去，市场主体需要放平心态、苦练内功，从挣“快钱”的状态调整到依靠运营能力赚“长钱”的状态。

模式转变

2021年8月，住房和城乡建设部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），以防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题。

《通知》明确，城市更新要严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

这是继“十四五”规划提出实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升后，再一次为全国城市更新工作定调：叫停过往“拆旧城建新城”的“房地产化”更新模式，让城市更新工作回归到“优格局、提品质、保风貌、促民生”的初衷 。

住建部曾表态称，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，从“有没有”向“好不好”转变，内需潜力巨大。

就此话题，黄玺庆认为，过去的城市更新更像是城市建设，通过拆旧建新进行大规模的开发，但现在的城市更新更应该精准到“场景更新”，禁止大拆大建，尽可能在不改变物理空间的前提下，通过对场景的更新提升活力，引进新型业态，促进消费。

“过去对纯物理空间的拆建是不可持续的，甚至有些城市更新本身就是不合理的，新建之后的空间依然不具备活力，更新完不久就需要再次被更新拯救。”黄玺庆表示，新形势下，城市更新的本质就是场景的更新，“离开了场景更新的城市更新是没有方向的，也是没有灵魂的。”

黄玺庆将上述理论归纳为“新场景主义”，他继续阐释说：“新场景是既符合时代主题要求又能够满足人民群众美好生活需求的场景，而新场景主义就是用新场景来推动城市更新的一系列理念、主张和实践方法。”

企业谋变

城市更新的市场无疑是巨大的，因其利润率高于开发业务，这个领域也被诸多房企寄予厚望。但城市更新本身开发周期长、运营成本高、盈利模式不完善等问题，叠加监管层严格限制房地产开发模式，也在要求企业从根本上做出改变。

克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有47%的企业涉足城市更新领域，TOP50房企中有61%的企业涉足城市更新。财报信息显示，部分房企通过介入城市更新获得了超过30%的利润率，超出开发业务的利润水平。

而“防止大拆大建”的工作原则，理论上将直接降低开发型房企的投资收益，在新规要求下，参与城市更新的开发型房企不得不从追求短期经济效益向通过资产长期运营分享城市发展红利进行转型。

黄玺庆认为，城市更新作为超过10万亿元的大赛道，市场依然广阔，但发展模式由过去单一的“开发方式”转向“经营模式”，从增量开发转向存量更新，更加考验城市更新企业的运营能力和服务能力。他表示，开发商未来拓展城市更新项目应提高对经营性物业的运营能力，但同时这对于擅长运营的企业来说是一个新的机遇，场景设计前置化，意味着运营将发挥更重要的作用。

“对于城市更新相关企业来说，需要及时改变心态。”黄玺庆分析说：“有肉吃的时候没有人愿意去啃骨头，但是过去的黄金时代一去不复返，过去唾手可得的开发机会收窄了，在操盘城市更新项目的过程中利润率也会相应下降，所以企业在黑铁时代更需要打磨好运营能力，获得细水长流的收入。”

第二点，企业需要苦练内功提升能力，加强经营管理能力和资源链接能力。黄玺庆表示：“未来一定不是单打独斗的时代，一定是多种类资源协同作战的时代。”

据悉，黄玺庆所在的中国城商联城市更新委员会正是致力于链接城市更新的相关资源，将开发方、运营方、资金方联合到一起，助力形成有机产业链条，为城市更新提供系统化解决方案。

资金难题待解

因体量相对较大，面临的境况复杂，城市更新需要的资金量往往更大，运转周期更长，动辄长达数年的周期对于企业的财务状况是一个考验。

据城市更新项目操盘人士透露，城市更新项目无法给出像房地产开发那样的高息，银行贷款并不青睐这一领域，中小型企业的资金往往来自于第三方基金，但融资成本很高，过高的成本导致项目利润很低，而且在长时间的更新周期中，一旦市场有变化，企业常常要面临资金链困扰。

在黄玺庆看来，城市更新最好的资金支持模式是REITs模式，但是目前尚未有明确进展，需要耐心等待。他表示，目前城市更新相关的股权投资基金也是一种融资方式，但由于资金来源和对回报率有追求，比较难实现长期化。

据黄玺庆介绍，当下的市场中有一些民营企业也在尝试做自己的资金获取模式，比较灵活精妙。以中国城商联城市更新委员会一家位于上海的委员企业为例，其曾在1年内拿了9个项目，项目快速推进，短时间之内即可面市，这家城市更新企业一个可供参考的融资方式是，以已运营项目的未来持续收益作抵押，获取国企集团的资金支持。但他同时指出，这种融资方式都是体量较小的非标案例，并不具备可复制经验。

“监管层出台城市更新相关的金融配套政策非常重要。”黄玺庆建议，金融机构可以在城市更新的资金支持方面做出创新，比如成立城市更新银行或城市更新发展基金，专门用于发放长期的、低利率的支持城市更新的贷款；还可以推动央企对口支持城市更新，为城市更新工作保驾护航。

值得注意的是，北京市在《城市更新行动计划（2021-2025年）》中提出，将设立城市更新产业基金，鼓励银行、国有企业、民营企业积极参与，广泛引入社会资本，也将鼓励市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新。

关键词： 城市更新