文｜周遐观 编辑｜Coral

买房，对于每个在京奋斗的人来说，都是一件大事。当你拿着十几年奋斗的成绩，去签下一栋价值千万元的房产时，那种欣喜是无法言表的。

然而，买房后也有困扰，例如开发商减配了沙盘。

近期，财小新实地探访了位于北京大兴亦庄的中海京叁號院，也与中海京叁號院的业主聊了聊沙盘减配事件。

01“花了一千多万，不知道自己买了个什么”

谈到北京楼市，不能不提及中国海外发展（下文简称“中海”）。

于1979年在香港创立的中海，1984年开始涉足香港房地产业，1992年登陆香港联交所（股票代码：00688.HK）。1995年，中海进驻北京市场，1996年推出在京第一个楼盘——中海紫荆豪庭。1998年，顺应内地住宅商品化改革，中海将地产业务中心转向内地。

据官网数据，中海在北京就推出了超过30个项目，而位于大兴区亦庄的中海京叁號院，是中海高端产品系列——藏峰系产品。

公开资料显示，中海京叁號院备案名为京海雅苑，由北京中海亦庄智慧置业有限公司开发建设。据安居客信息显示，中海京叁號院参考单价为69999元/平米，户型为168-240平米的三居或四居，总价约1200万-3400万元不等。周边二手房价格在65000元/平米上下。综合来看，该楼盘主要面向改善型客群。

2021年2月28日，中海京叁號院拿到北京楼市“开年第一证”，计划于2023年12月交房。入市后，中海京叁號院销售情况较好。公开信息显示，开盘仅半年，该楼盘认购金额已近70亿元，一度成为北京网红盘之一。

不过，今年以来，在小红书、抖音、微信公众号、微博等多个媒体平台上，都出现“业主控诉中海偷换沙盘、园林减配”的消息。从业主反映的情况来看，该楼盘沙盘在部分业主完成购买行为后，出现过针对园林景观空间规划的较大改动。这让部分业主直呼：“花了一千多万，不知道自己买了个什么”。

图片来自小红书

资料显示，2021年4月份，沙盘3#、4#、5#楼南侧主景观有曲线水景环绕、架空社区交互空间。一层架空设置临水休闲座椅、躺椅，水边配有喷泉，屋顶设置休息散座和躺椅，并有两棵从地面穿出屋顶的景观大树。

图片来自小红书

而在2022年年初，业主再次前往时，新沙盘中的架空结构被缩小，蜿蜒水系改成小水池；儿童游乐区也由原本的下沉广场、家长看护空间、景观桥等，改成一个小广场和一些器材设施；同时，水景、地上景观建筑物明显减少，常规草坪和乔木增多。此外，此前项目外宣的1320棵珍贵植物，也改为1200棵。

对此，售楼处的工作人员曾回应业主称：“沙盘确实有更换过，但沙盘及照片都是‘概念展示’，并非最终的规划方案，并且有相应的免责提示”。

但这种说法并未得到部分业主的认可。部分业主的控诉主要集中在：中海“沙盘图上的免责声明并不显眼，销售人员也未特别提醒。并且，在沙盘内容发生更改的前后，中海并未告知业主”。同时，部分业主也不认同“免责声明”能够免责的说法，认为中海涉嫌违反广告法。

为此，部分业主先后6次，前往售楼处与开发商进行商讨。财小新在多个媒体平台发现，在沟通无果后，部分业主通过自制视频、图文等形式在自媒体平台进行维权。据业主上传的视频及文字显示，现场有业主代表约50人左右，围绕在沙盘前，让部分前往看盘咨询的购房者感到疑惑。

图片来自小红书

02律师：免责声明并不一定免责

近日，财小新联系到其中一位业主，其表示，经过前后6次的反复沟通，中海已经同意将改变的沙盘复原——目前，大约90%以上将会更正回原貌，只剩示范区的某些部位还未解决。

“现在，我们沟通的差不多了，正在等待开发商的更正公示，预计这周（3月14日-20日）会有结果。而沙盘等物料的更正，可能需要等待更多时间。”同时，该业主也有所担忧：“目前只是总体方向上的更正，但具体细节还需要和开发商进行更多的后续讨论。”

在3月14日晚间，该业主对财小新表示：“今天下午，已经拿到开发商提供的更正效果图”。

北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人陈元律师指出：“该种行为违反了法律规定，免责声明并不一定能免责。”沙盘是否属于宣传资料，目前法律法规对此尚没有明确规定，但在司法实践中，一般认为沙盘也是宣传资料之一，因此开发商擅自更改沙盘，应当承担违约责任。

上海市光明律师事务所罗春雷律师也认为，这种行为明显违反诚实信用原则，严重情况下构成对业主的欺诈。开发商声明免责只是摆脱自己责任的一种说辞，法律上当然不能构成免责。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

因此，“如果沟通无果，业主可以选择向市场监督管理局、房管局、消费者协会进行投诉，也可以向法院起诉，要求开发商承担违约责任，但业主一定要做好前期的证据收集工作。”陈元提醒道。

此外，类似情况，如果开发商拒不更正，也将面临处罚。陈元指出，上述行为可能会被认定为虚假宣传，由行政机关进行行政处罚。这种情况，一般三种解决方法：一是业主收集好证据后直接与开发商进行沟通解决。二是业主投诉至相关部门/协会，由行政机关/社会组织介入处理。三是业主诉至法院，请求开发商承担违约责任。

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