通往房企并购的最后一公里
来源:网易房产 发布时间:2022-03-10 17:32:41

除招商行之外,兴业银行、交通银行、浦发银行、平安银行、广发银行等多家银行也已向房企放开并购类贷款额度。

中指院数据显示,截至3月4日,银行提供并购贷款融资额度770亿元、发行并购债50亿元,计划发行100亿元。房地产行业共获并购类融资近千亿。

并购融资已成为房企可弯道超车的最后一公里,但也正是这段距离,度量了业内大多数的企业,成为了企业并购路上最后一道门槛。

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并购债授信额度向民企开放

无论是发债还是取得贷款额度,从目前主体来看,国企、央企依然是并购融资行为的“大户”。

1月26日,招商银行向华润置地、华润万象生活分别授予200亿元、30亿元并购贷专项融资额度。2月14日,招商银行同样向大悦城开放了100亿元并购贷额度。连久违江湖的五矿地产也获得了交通银行提供的100亿元的意向性并购融资额度。

一时间,坊间关于“黎明前的黑暗已过”的言论喧嚣尘上。但是相比银行的积极开放,国企、央企们的并购行动却有些迟缓,截至目前,已取得银行授信额度的企业并没有出现大举并购的行为。

“项目收并购的风险来自于后续的资产变现能力,而国企收并购流程复杂且周期长,极易在此期间诱发隐形风险,比如停滞资源成本拉高、信资风险指数走高等。”某券商分析师也表示,国企、央企同时也会涉及到对国有资产价值负责的情况,这导致了他们对房地产项目收并购会更加谨慎。

“相比收购一些股权交割复杂的问题项目,国企更倾向独立拿地开发。”

国企踟蹰不前,银行开始逐步向民企“开闸”。此前,浦发银行授予港资企业瑞安房地产100亿元的贷款额度。

“目前,资产状态良好的民企也是银行的考虑范畴之一。” IPG中国首席经济学家柏文喜坦言,一般而言,只要符合具体的放贷条件而且正好银行也有贷款额度的话,银行就会发放贷款。

知名地产分析师严跃进也表示,如果银行本身不发力,那么后续并购业务就很难开展。目前来看,银行更多站在扩大银行可贷资金或增加流动性的角度进行,而如何投向并购业务,后续可能也还会相对谨慎。

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前融、后债资金难匹配,民企“接盘”不易

从并购动作上面看,民企确实在借势拓路。

2月23日至24日两天时间内,美的置业就从正荣地产手里接过了长沙“美的正荣滨河苑”项目、天津“和筑梅江”项目以及无锡的“正荣美的云樾”等三个项目,还收购了金科股份在重庆“美的金科郡”项目所在公司股份,实现100%控股。

美的置业方面表示,公司的整体收并购逻辑遵循美的置业的城市升级战略,紧抓长三角、大湾区等核心省会城市,以及深耕多年的强三线城市,逐渐退出低能级城市。

“对于有扩张需求的房企来说,并购贷是不错的选择”,某金融机构贷款部门工作人员坦言,“有收购意向或收购动作的企业都可申请并购贷”。

但是,为保证“专款专用”,企业申请的贷款额度并不会一次性给到企业,而是需要根据并购项目进度,向银行提交对应的收并购项目计划书,且出具详尽的项目说明、以及公司资质后,银行才会分批次审批发放对应款项

柏文喜也强调,签署战略合作协议只是银行和房企之间合作意向的表达,并不意味着具体的贷款承诺,是否签署战略合作协议也不是向企业发放贷款的必备前置条件。

但申请并购贷对于民企来说,“并不是一步绝对的好棋”。

有行业人士对地产壹线坦言,并购贷款为前端融资行为,虽能解决资金问题,但后续还需要用自有资金再融资偿还。而公司债、票据类再融资产品均为后期行为,且这类票据的发行条件较为严苛,目前已发行的企业均为央企、国企等头部实力企业,后端融资对部分中小规模的企业而言并不友好,所以,民企“扩张需谨慎”。

在前、后融资工具不对等的前提下,公司现金流是否承压将成为关键点。

美的置业告诉记者,正在商讨如何使用此次获取的收并购贷款额度,将综合考虑自身优势、城市能级、潜力片区、项目本身素质、账面资金铺排等方面后作出判断。

市场认为,从受让企业角度来看,当前市场仍处于下行周期,未来预期不明朗,握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。而从出险企业角度来看,项目出售也较为谨慎。急于出售,资产可能被压价,回笼资金不及预期,不利于债务偿还,并且还会影响手中存货的估值;而若优质资产先行出售,则剩余资产质量不高,不利于维持后期经营。

同策研究院研究总监宋红卫认为,首先,房企收并购不记入三道红线,相当于提供了表外融资,会增加企业的负债规模,也会增加房企的偿债压力;其次,在大环境下行的背景下,企业会收缩投资规模,并购仍然属于扩张的举措,因此并购的目标主体也集中在核心城市的核心项目,不会大面积铺开;再次,从实际操作来看,一般并购的是整个资产包而非单个项目,资产包里面内容比较多,且个中关系比较复杂,对企业来说并非最优选择。

编辑:赵海名

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