3月2日，大发地产（06111.HK）公告称，有一笔2227.5万美元的利息已于1月30日到期，但因该公司此前被债权人提起“清盘呈请”，为避免选择性偿付，故未兑付这笔利息。

这是这家上海房企，近期第二次引发大规模关注。

上一次是2月21日，被债权人提起“清盘”，这也是近期港股内房股中的首例。

业内人士猜测：“大概率是大发地产没钱偿还优先票据利息，也没有钱还清盘申请的债，所以使部分未同意展期的债权人提起了清盘呈请”；而被提起“清盘”又迫使企业更加不能偿付这部分债权人的债务，因为这可能会促使更多债权人拿起“法律武器”，走上“清盘”的道路，而困境中的房企最担心就是债权人采取“激进”法律行动。

也有专家认为，清盘和债务重组是互相排斥的两条路，选一条就没有另外一条。所谓“债务整体重组”和“选择性偿还”，只是一个说服力有限的理由而已。

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未兑付债务因“呈请清盘”？

3月2日，大发地产发布公告称，由公司发行并于联交所上市的，于2022年7月到期的12.375厘优先票据，有2227.5万美元的利息已于1月30日到期。

由于呈请的缘故，公司董事会认为：“有必要避免选择性偿付，以确保其所有债权人得到公平对待，因此于宽限期届满前未进行这笔利息兑付。”

同时，大发表示：“正着手委任财务顾问，以协助对公司的境外债务进行整体重组，以尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案。公司已委任盛德律师事务所作为其法律顾问，以支持此方面的工作。”

据悉，令大发陷入清盘风波的导火索，是一笔总额为2.8亿美元的优先票据。

此前2月21日，大发地产曾发布内幕消息公告称，2022年2月18日，因本金为1500万美元的若干优先票据未予偿还，而被债权人向香港高等法院提起清盘呈请。被提起清盘的公司，包括大发地产和旗下一子公司，其中，大发地产为优先票据发行人，该子公司为担保人。

据大发地产1月6日公告，上述优先票据总金额为2.8亿美元，分别于2021年1月19日及2021年6月10日发行，年利率9.95厘。截至1月6日，该票据未偿本金总额为1.845亿美元，约合人民币11.64亿元。

在2月21日的公告中，大发表示“公司将强烈反对呈请”，并将“采取一切必要措施保护合法权利。”

需要解释的是，“清盘”指公司停止一切生产运作，将所有资产在短期内进行出售变现；然后，按先后次序偿还，或分派给未付的债项；最后，按法律程序，宣布公司解散的法律程序。

而此次被债权人提起清盘呈请，也是近段时期港股内房股中的首例。这一操作也使得这家上海房企赚足了“眼球”。

对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出：“任何展期都是以某一比例的同意率开展实行，达到比例才能实施，没有同意的部分仍要按期支付款项。”也就是说，同意展期的只是部分债权人，而任何不同意的债权人未获偿付时，都可以提出清盘。

针对大发地产深陷清盘风波，同策咨询研究总监宋红卫猜测：“大概率是大发地产没钱偿还优先票据利息，也没有钱还清盘申请的债，所以使部分未同意展期的债权人提起了清盘呈请”。而被提起“清盘”又迫使企业更加不能偿付这部分债权人的债务，因为如果偿还，会促使更多债权人走上“清盘”的道路。而困境中的房企，最担心就是债权人采取“激进”的法律行动。

黄立冲认为，清盘和债务重组是互相排斥的两条路，选一条就没有另外一条。“如果公司清盘了，就不存在境外债务重组了。”黄立冲进一步指出，“债务重组的说法”与“认为清盘不会得到法庭认可的看法”是互相排斥和矛盾的。“既然法庭不支持清盘就不会清盘，既然不清盘就不会有任何选择性偿付的危险，且如果按时偿还利息也不构成选择性偿付。所谓“债务整体重组”和“选择性偿还”，只是一个说服力有限的理由而已。

02

三道红线“两绿一黄”

财报显示，大发地产成立于1996年，创始人为葛和凯，2018年10月登陆港交所上市。该公司总部位于上海，深耕长三角地区及成渝都市群，产品遍及上海、南京、杭州、温州、成都等30余城市。目前，在售项目包括“徐州·天辰”、“成都·璞悦珑山”、“绵阳·江屿湾”等。

财报显示，大发地产2021年全年合同销售金额约375.63亿元。2020年，公司累计录得合同销售金额为303.2亿元，比2019年的210亿元大增44.3%。

2021年中报业绩发布会上，大发地产CFO黄展鸿曾表示，2021年底前到期的有息负债有27亿，美元债13亿，银行贷款4亿，非银部分10亿。其中美元债13亿部分已在7月份偿还。

另据东方财富，截至2021年6月30日，大发地产资产总额为395.47亿元，总负债296.73亿元，其中，流动性负债总计216.88亿元，非流动性负债总计79.85亿元。此外，2018-2020年，大发负债总额分别为160.12亿、220.44亿、262.84亿元。由此可见，大发的发展似乎并不“激进”。

此外，在2020年大发的“三道红线”全绿。据美银证券研报，2020年，大发地产的总现金同比增55%至约73亿元、净负债率同比下降17个百分点至61%、剔除预收账款后的资产负债率约69%、总现金短债比维持在1.4倍，已满足“三道红线”政策绿档要求。

而据21财经推出的上市房企三道红线查询器显示，2021年上半年，大发地产剔除预收账款的资产负债率为68.96%，净负债率为56.43%，现金短债比0.85，两绿一黄。

03

管理层出现动荡

受房地产大环境影响，大发也出现了人员动荡。

去年11月，有市场消息称，大发地产启动集团与区域的裁员，涉及客研、投资等多个部门，总体计划裁员幅度相当大。

此外，其首席执行官廖鲁江也于今年1月底离职。公开资料显示，廖鲁江2018年离开世茂加入大发地产，主管营销。另据亿翰智库数据，大发地产2018年已跻身房企百强阵列，并于当年成功登陆港交所上市。廖鲁江去职后，首席执行官一职由冷俊峰接替。

值得注意的是，廖鲁江的离职也意味着，大发此前招揽的一批明星职业经理人，已只剩冷俊峰一人。

此外，自去年7月开始，大发的销售也有所下降。据大发地产每月发布的经营数据，2021年前6个月，大发地产合同销售金额约为258.09亿元，月均合同销售额约43亿元。

然而，进入7月份，销售金额开始下滑：7月约为30亿；8月约为25亿；9月约为23亿；10月销售额仅为20亿不到；11月、12月以及今年1月，大发的月均销售额仅为10亿元左右。

除销售下滑外，大发近期的融资成本也居高。据悉，该公司近期发行一笔2023年到期的1亿美元绿债，利率在13.50%的高位。另据21世纪经济报道，大发还向员工推出了年化收益14%的理财产品。不过，该消息未获大发方面的证实或证伪。 编辑：赵海名

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