银保监会、住房和城乡建设部日前联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称《意见》），提出构建要以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。

多主体供给、多渠道保障与租购并举是我国住房制度建设的目标图景。未来十年国内将会有三分之一的人选择租房居住，年轻人与进城农村人口将是租房主要群体。租赁住房市场不仅关系到大量城市新市民、青年人的安居生计，更是稳定房地产市场的重要力量。按照住房和城乡建设部的数据，今年全国40个城市将新筹集保障性租赁住房240万套，“十四五”期间共新增保障性租赁住房650万套(间)。

但无论是扩大租赁住房的增量供给，还是稳定租赁住房企业的存量服务实力，都需要充分的资金支持。按照北京大学课题组的计算，“十四五”期间租赁住房年均投资的资金需求约6000亿元，而从存量市场看，目前国内租赁住房企业完全依赖租金差的盈利模式，租金回报率一般在2%~4%之间，远低于6%~8%的国际平均水平，很难吊起商业资本的投资胃口，急需找到新的金融支持管道以走出负重困境。

租赁住房金融模式主要有债权融资（包括银行信贷和债券发行）、股权融资（包括IPO上市融资与风险资本融资）、资产证券化（包括资产支持型证券、商业房地产抵押贷款支持债券和资产支持票据）以及房地产信托投资基金（REITs）。目前商业银行对租赁住房企业提供的贷款年利率在4%以上，风险投资资金成本普遍高居12%~18%之间，IPO的融资成本就更高；虽然资产证券化看上去品种不少，但因竞争激烈债券利率被不断压低，难以对投资人形成吸引力。另外，目前国内标准的公募REITs并未启动，且现有制度下，有关类REITs产品存在对投资人和融资企业双重征税问题。

基于以上判断，国内租赁住房项目与企业目前主要还是依托债权融资，股权融资、资产证券化以及REITs等融资通道不是过于狭窄，就是还没有完全打通，而即便是债权融资通道，企业也遭遇着自身盈利能力弱与融资成本高的巨大约束，其中作为最主要融资工具的银行信贷更存在着期限错配的问题，同时以产业投资基金为核心矩阵的权益性融资未能有效进入，金融支持租赁住房的功能尚未得到充分释放，需要从行业制度、融资业务与具体产品的创新层面进行推动与激励。

鉴于租赁住房行业利润率低、收益周期长以及风险敞口较大形成的商业银行介入意愿并不强烈的现实，《意见》也提出支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障，同时提出要加强与融资担保机构在保障性租赁住房领域的合作，发挥政府性融资担保机构增信支持作用。作为政策工具的延伸，地方政府也可尝试建立租赁住房发展风险补偿基金,或者建立租赁住房财政专项资金，通过提供直接补助、以奖代补或者财政贴息以及税收减免等方式降低租赁住房企业融资成本与风险。

的确，除了回报率低外，租赁住房投资还具有前期投入高、回报期长以及资产整体流动性弱的特点，而REITs的价值主张恰恰是稳定的现金流以及持续性分红，且注重长期投资回报，估值逻辑和商业逻辑应当是与租赁住房项目最为匹配的融资工具。为此，《意见》鼓励银行、保险和信托等金融机构在依法合规、风险可控的前提下参与公募REITs，接下来公募REITs落地与实施过程中也有必要在税收方面给予REITs较为充分的激励，即本着税收中性原则，避免在REITs发行与投资环节的双重征税，同时为REITs物业资产经营和重组期间所涉及的土地增值税、经营增值税、所得税提供一定的税收优惠支持。

（作者系中国市场学会理事、经济学教授）

关键词：