2020年，房地产与金融监管新策密集落地，“三条红线”更是为房地产行业的发展带来了广泛而深远的影响。坚持“房住不炒”，完善地产金融宏观审慎管理体系之下的房地产行业正经历着前所未有的变局。

房地产行业的前路在何方？如何实现新的转型升级？金融和房地产如何实现与实体经济的均衡发展？房地产基金的投资策略如何转变？

连续四年荣膺“融资中国地产基金十强”称号，五牛控股强大的综合实力和行业影响力再次得到行业认可。作为行业优秀投资管理机构代表，五牛控股管理合伙人马林庆受邀出席“融资中国2021（第十届）资本年会”，与来自房地产行业、房地产金融、不动产投资等机构代表，就房地产行业未来发展趋势，及房地产基金投资策略一起展开深度探讨。

新形势下房地产角色与定位

均衡发展既是解决旧的结构性失衡问题的关键，也是推动双循环新发展格局的关键。

2020年11月，国家“十四五”规划提出，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。短短一句话，引发很多人关注和解读。这句话字数虽然少，也表达出了在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业在经济发展中日渐清晰的角色和定位。

马林庆表示，从当前政策来看，房地产作为经济发展的稳定器、压舱石，对于消化上下游产业产能、维持金融系统和各级地方财政稳定性，发挥着重要作用。

业内有观点认为，房地产行业是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，对此，马林庆认为应以平常心去看待。他表示，不同于“黑天鹅”的不可预见性，“灰犀牛”可能带来的风险是有规律可寻的，是可以通过政策引导化解的。随着行业发展环境日趋健康、稳定，中国经济和房地产行业将迎来新一轮的发展机遇，五牛控股对此充满信心。

从央行、住建部提出“三条红线”，到央行、银保监会出台“房地产贷款集中度管理要求”。针对市场热议的房地产行业相关政策，马林庆认为，“三条红线”通过限定开发商负债率，从企业角度设立了一道防火墙，在资金需求端降低了杠杆。而银行贷款集中度管理，则是从资金供给端入手，通过限制银行贷款投放同样达到降低杠杆作用。这两个政策归根到底都是对“地产行业降杠杆”这一大方向的延续与细化。

“如果换个角度看，相关政策也预示，未来行业资源将更加向头部企业集中”，马林庆在会上指出，中国房地产在经历了近二十年的快速增长后，有望迎来“良币驱逐劣币”的转型升级期。随着头部房地产企业全力提升产品品质、竭力增强服务质量、注重打造公司品牌、不断扩大企业规模，地产行业可能将形成“一九”格局，即5%至10%的头部企业将占据绝大多数市场份额，其余九成房企则更多聚焦区域市场或细分领域。

携手行业创新者引领转型发展

当前，中国房地产行业进入到了深刻变革与转型升级新阶段，过去以高杠杆扩张的模式将逐渐退出历史舞台，市场运行逻辑将出现根本性改变。

房地产行业的转型升级，也为房地产投资机构带来了更多机遇与挑战。马林庆表示，五牛控股成立17年来，长期深耕不动产投资领域，积累了丰富投资经验，培养了一批专业人才。在投资策略上，五牛控股坚持优中选优，携手信用评级好、财务健康、经营稳健的头部房企，重点关注主要城市群中核心城市优势区域项目。数据显示，五牛控股不动产投资业务中约九成是与诸如恒大、世茂、融创等行业30强房企合作完成的。

“相对住宅版块，产业地产的政策敏感度较低，现金流波动也更为平稳，因此是我们近几年非常看好的领域”，马林庆在会上表示，除了继续稳健发展住宅领域投资业务，五牛控股也将持续关注并投资工业园、物流地产、文旅地产等细分领域。目前五牛控股已在上海、宁波等多地布局，积累了丰富的产业资源和资产开发、运营能力。

随着城市发展逐渐成熟，城市更新也成为炙手可热的投资领域。马林庆分析认为，当前房地产市场“总量过剩、结构失衡”，正需要通过城市更新形成新的供应，这其中无论是开发商还是投资机构都大有可为。据了解，五牛控股已先知先觉与拥有城市更新开发资本和雄厚经验的开发商展开深入合作，推动城市高品质、高质量发展。

在探讨新发展格局下房地产行业的“变”与“不变”时，在马林庆看来，不变的是房地产行业在整个国民经济中所处地位，要做的就是在不变中去寻求变，在稳健发展的前提下寻找新的发展模式、新的发展方向，唯有“变”才是永恒不变的。

拥抱创新、放眼未来，五牛控股将不断通过与行业创新者碰撞、融合，发掘更多新兴的、具有投资潜力的发展方向，引领行业转型创新，为客户提供更多服务，更多价值。

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