住宅专项维修资金是住宅共用部位和共用设施设备维修和正常使用的重要保障，又被称为房屋的“养老金”。北京市自1992年开始建立维修资金制度以来，为解决住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用，但当前仍然存在着支取使用不便、补建续筹落实难、监管不透明等问题。

4月22日，北京市住建委等部门就共同起草的《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案(征求意见稿)》面向社会公开征求意见。从征求意见稿来看，新政不仅灵活了维修资金续交方式，允许业主一次性续交或两年内分期续交，还首次明确业主及其配偶可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额进行维修资金交存。据悉，本次新政的征求时间将持续一个月。

强调补建

此次最新发布的征求意见稿，首次对维修资金补建工作作出规定。征求意见稿提出，对全市应交未交维修资金的各类住宅的产权单位及产权人，组织开展维修资金补建工作。

其中，商品住宅由业主作为补建主体，按照现行商品住宅交存标准进行补建;售后公房则分为两种情况，一种是未转为商品住宅的售后公房，由售房单位作为补建主体，按照售房当年的交存标准进行补建;一种是已转为商品住宅的售后公房，由业主按照现行商品住宅交存标准进行补建。

此外，征求意见稿也明确，售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的则由其上级单位补建。如果售房单位将房改房维修资金业主账户按照商品住宅标准补足到位，建立起完整的业主维修资金明细账户并移交给小区业委会或物管会后，后续的房屋维修和更新、改造责任将由业主按《北京市物业管理条例》的规定承担。

据了解，北京市现行商品住宅维修资金的交存标准为：独立式住宅或非住宅50元/平方米;多层住宅100元/平方米;高层住宅200元/平方米。一套80平方米的高层两居室，个人按标准补建的话，需交存1.6万元。

北京瀛和律师事务所律师、物业管理法律事务部主任赵中华指出，《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案》中重点强调了维修资金的补建工作，这是以往维修资金管理中容易被忽视的重要环节。由于维修资金归集政策2000年左右才开始正式实施，很多老旧房屋、房改房等都未建立维修资金的账户和数据，现在这些房屋早已进入质量疲劳期，亟待维修却无钱可用，全部靠老旧小区改造的话，政府的压力很大，也不能及时解决问题。这次征求意见稿对补建工作进行了分类细化，明确了产权单位的主体责任，从政策上是个突破，对老旧房屋的安全使用有极大的促进作用。

规范使用

规范维修资金的使用，也是此次征求意见稿的重点。征求意见稿明确，业委会或物管会是小区维修资金使用的申请人。业委会或物管会可自行或委托物业服务人根据维修改造项目情况编制维修资金使用方案，并在小区显著位置公示使用方案，充分征求相关业主意见并组织表决。

与此同时，涉及屋面防水损坏、电梯故障、高层住宅水泵损坏、楼体单侧外立面脱落、专用排水设施功能障碍、消防系统功能障碍等涉及重大公共利益的应急维修资金使用的，不需业主进行表决，但需由社区居委会提供现场核实意见，并将使用方案在小区显著位置公示。

在北京物业管理行业协会法务部主任刘立华看来，上述规定强化了业委会或物管会的主体职责，并将业主共同决定作为维修资金使用的重要保障，强调公示制度，有利于切实保障业主的知情权和决定权。

分期续交

《北京市物业管理条例》规定，专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。此次征求意见稿的最大亮点，莫过于明确“分期续交”。

具体来看，征求意见稿在推进维修资金续筹工作方面明确，业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，由业主按照商品住宅标准及时续交。其次，给予相关政策支持，业主及配偶可申请提取个人住房公积金进行维修资金交存;小区公共收益的50%以上应优先用于补充维修资金账户。对于拒不交纳、续筹维修资金、分摊相应维修费用的业主，在办理所涉及房屋交易、产权登记等相关手续时，应补交专项维修资金及其滞纳金。

值得一提的是，为支持续筹，新政不仅灵活了维修资金续交方式，允许业主一次性续交或两年内分期续交，还首次明确业主及其配偶可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额进行维修资金交存。

关键词： 北京房屋养老金改革