上市不足一年，正是应该做大规模的时候，苏新服务（02152.HK）却在紧锣密鼓地瘦身。

上周，出售苏高新怡养健康管理49%股权事宜才刚刚落定，苏新服务转而又将所持苏州汇融商旅发展有限公司（简称“汇融商旅”）3.167%股权摆上了货架。

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据其6月15日公告，该笔交易将透过苏州交易中心进行公开招标，中标者须与苏新服务订立资产交易合同，底价为人民币6030.25万元。

从股权结构来看，苏新服务持有汇融商旅3.167%股权，并不具有控股权。剩余股份则由苏州新浒投资发展拥有60.722%、苏州建融集团拥有27.777%、苏州市浒墅关现代农业综合开发拥有4.167%及苏州高新区浒通市政服务拥有4.167%。

“自2012年投资于汇融商旅以来，该集团并无自目标公司收取任何股息。”与出售苏高新怡养股权类似，汇融商旅的业绩增长逐渐乏力，2022年更是亏损近2000万元。

地产行业下行，打在物业股身上的高光开始暗淡，多数物企估值掉头回落。目前汇融商旅的资产估值尚还维持在一定水平，寻求变现，对苏新服务来说或是一个不错的选择。

此外，受关联地产风险影响，昔日物企的三高标签，即高规模、高毛利和高估值，大打折扣。物企跑马圈地留下来的坑正加速显现，为重拾资本市场的信任，物企们正疯狂填坑，变卖不良资产或许才刚刚开始。

及时止损

根据苏新服务公布的未经审核财务资料，2021年，汇融商旅的除税前溢利为418.9万元，尚且为正值，但在2022年，该公司亏损1734.3万元。截至2022年12月31日，汇融商旅的未经审核资产净值为约17.35亿元。

公告中提及，汇融商旅主要从事物业租赁。而在2022年报中，苏新服务表示，截止2022年12月31日，集团股权投资收入约7067.3万元，同比下降了23.48%。

其中对汇融商旅的股权投资项目即为房租租赁，截至去年末，该项目列入其他全面收入的公平值为5946.9万元，录的公平值亏损为1183.1万元。

苏新服务坦言，未来仍可能会受到股权投资收入变动风险的影响，且日后股权投资可能录得公平值亏损，从而将导致总资产及净资产有所减少。

年报数据显示，2021、2022年，苏新服务的投资活动产生的现金流量净额分别为-6438.8万元、-5658.8万元，连续两年为负值。另外，截至2022年末，苏新服务的总资产为14.36亿元，同比增长9.17%，净资产为7.64亿元；其期末现金为3.51亿元，同比增长15.95%。

目前来看，支撑苏新服务营收的共有四条业务线，即城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁服务。2022年，四条业务线的营收分别约为2.48亿元、1.85亿元、0.66亿元，以及0.24亿元，在总收入中的占比分别为47.5%、35.4%、12.6%，以及3.7%。

对比上一年同期，商业物业管理服务与物业租赁服务营收均有所减少，下滑幅度分别为9.7%、14.8%。

对于下滑幅度更大的物业租赁业务，苏新服务给出的解释是，“主要是由于集团遵守当地政府应对COVID-19疫情的租金减免政策而于2022年免除或部分减免租户的应付租金”。这与此次退出汇融商旅的原因相契合。

不过，虽然产生了“清退”汇融商旅股权的想法，但苏新服务仍对物业租赁业务寄予厚望。

今年3月，苏新服务发布公告成变更了全球发售所得款项净额用途，除了砍掉投资养老项目的储备金，还有缩减了投资垃圾集运中心的预算。这两笔凑出的资金约有5290万港元，苏新服务将用以收购香港写字楼，供自用及租赁。

“清退”行动

事实上，近段时间以来，进行资产剥离的物企，不止苏新服务一家。

前两三年，资本大举涌入的物管行业。加速房企分拆物业IPO上市的同时，也掀起了行业密集的、大规模的、高溢价的收并购热潮。但大量的收并购已经在短时间内推升了部分物企的商誉以及应收账款，同时亦有物企出现了毛利率下降等问题。

资本退潮，物业资本市场逐渐回归理性，上市物企的收并购扩张也开始趋向谨慎。

面对一些在后续整合中并没有发挥出价值，甚至出现业绩不达预期等情况的子公司或并购对象，不少物企也开始止损“清退”。

如在不久前，保利物业与保利创投刚刚向保利南方转让保利和乐（珠海）教育科技集团13.875%、18.50%股本权益，对应代价分别为1311.13万元、1748.17万元。对于选择出售保利和乐股权的原因，保利物业并没有作过多说明，只言是“根据公司经营发展需要”。

据乐居财经《物业K线》了解，自去年以来，上市物企中，还有包括碧桂园服务，金科服务、雅生活服务、弘阳服务、卓越商企服务、时代邻里等多家物企，也都展开了轰轰烈烈的“瘦身”运动。

今年的业绩会上，碧桂园服务（06098.HK）的首席财务官兼联席公司秘书黄鹏曾透露，过去一年，碧桂园服务主动退出亏损或收缴率低的项目，涉及合约管理面积约8400万平方米，“几乎相当于一些小的物管上市公司的规模”。

被碧桂园纳入麾下的嘉宝服务，作为昔日跑马圈地的一员，过去一年在碧桂园服务主导下，也已退出了上海湘潘顺物业管理、宁夏安欣物业服务、杭州绿宇物业管理等6家直接控股的子公司，且今年还在继续退出。

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