文/乐居财经邓如菲

无需付首付，还能拿装修款？比“零首付”更离谱的“负首付”今天登上了热搜。

近期有房产中介声称买房可以做到“负首付”。例如，房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。

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有业内人士介绍，“负首付”与“零首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。

各类“0首付”“负首付”现象的背后，是房地产市场下行的现状。需求端仍然疲软，便催生出了各类的营销噱头。

根据克而瑞披露，2022年69家典型上市房企，有34家房企净利润亏损，占比将近一半，较2021年的10家净亏损情况进一步扩大，其中有13家规模上市房企的2022年净利润亏损超百亿元，另外连续两年净利润亏损的企业有9家。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，这与一些开发商为了尽快销售楼盘，实现资金回笼有关，所以使用一系列花式营销手段进行促销。但是这些促销宣传有不少套路，很多属于虚假宣传。

“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但是实际上，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”王玉臣进一步解释。

而“负首付”不仅违规，后期资金压力也将加大。

银行规定三成首付款必须由买家自有资金，否则不予发放剩余七成房贷。如果被查出来，银行有权收回房贷，买家需要承担其中的风险。“负首付”与“零首付”买房总还款额并没有减少，买家只不过把首付款挪到房贷，这就无形增加了月供的压力，如果买家的收入无法覆盖后面的月供，将面临断供的风险。

此外，有房产中介表示：“有的房子是回迁房，房本还没有下来，不满足‘满五唯一’，需要缴纳个人所得税和增值税，划下来购房人需要负担二三十万元税费。”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，这是营销领域乱象的体现。各地应关注此类新情况，要从合规的角度解决首付的问题，以防范各类打擦边球的违法乱象事件出现。

总体而言，“负首付”买房本质上就是营销噱头，非但没有减轻购房者的压力，反而还面临着财务和法律风险。

针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象，监管部门也积极出手。日前，惠阳区住建局印发通知称，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

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