近日，江苏昆山两个地产项目因“过分降价”行为遭到处罚。

据流传文件显示，其中一个项目隶属于苏州万科旗下。“五一”期间，两个地产项目推出的房源折扣力度较大，给出优惠折扣基本在八折左右。

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据昆山住建局再发出的通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。住建局表示将暂时关闭上述项目的网签，待整改结束后予以开通。

“擅自大幅降价”或引致市场预期过分悲观

地产项目降价为何还要被叫停，这个疑问成为不少人的关注焦点。

为稳房价、稳市场、稳预期，不少地方政府为楼市设定了10%或15%的“跌停板”，明确规定企业不得大幅降价。

因此，从原则上来讲，昆山住建局的行为做到了“有法可依”，该行为违反了当地新房预售价格审批后，价格调整幅度上下不超过15%的规定。但其背后，笔者认为，项目受罚的很重要一部分原因是，带头降价的两个项目中有龙头企业万科的地产项目。

万科的市场行为经常对市场有预期引导效应，作为头部房企，万科降价往往被视为龙头房企不看好当地市场的信号，比如2008年、2014年，万科都有过明显的市场判断。

因此，笔者认为，“万科带头大幅度降价”行为或在一定程度上引发了住建部门担忧，一旦万科降价被过度解读，引致市场预期过分悲观，会导致房价进一步下跌预期。

另外，项目降价幅度过大，也有可能是友商或前期购房者“告发”。因为，一旦万科降价，周边开发商如果营销策略自主性不足，要卖房有可能就得被迫跟着降价，如果不愿降价就有可能向有关部门反映。同时，还存在另一种可能性，在项目大幅度降价后，前期购房业主会认为自己的房子在贬值，也有可能会联合“状告”。

今年一季度小阳春之后，多地商品房市场成交出现了明显回落，各地都希望楼市能持续一季度小阳春态势，这也是一部分地方政府的潜在心态。

万科大幅降价是否意味着楼市新一轮的打折开端？

事实上，整体来看，全国开发商的大幅度降价已在进行中。

在三四线城市，以及一二线城市外围的偏远区域，新房价格相比2021年上半年，下降在20%—30%幅度的案例非常多。部分房企也担心被告发或前期业主进行维权，往往通过给中介佣金或渠道费的形式，以精装取代毛坯(价格调整不大)，送车位等形式来实现房价“暗降”。

对于地方政府，不仅存在“跌停板”，当房价上涨时，地方政府也会控制，特别是当项目涨幅超过15%。但由于房价上涨时，包括前期业主、友商、开发商、地方政府，都是获利者，自然主动控制的积极性略有不足。

万科重启降价是否会开启新一轮市场大规模的打折降价？笔者并不这么认为。

当前，全国房地产市场差异化明显，不是所有城市公司旗下的地产项目都需要大尺度促销，仍取决于项目所在市场供求状况。另外，也要看开发商自身诉求，如为求企业业绩报表好看而尽快回笼资金，或需要“换仓腾挪”进行新战略布局，也有可能出现价格大幅降价的情况。

当然，不排除二季度市场在超预期持续下行，那市场有可能出现新一轮降价促销。

事实上，从二季度开始，楼市整体表现在降温。

一方面，小阳春之后的4月份往往是市场淡季；另一方面，前期积压需求释放完毕后，楼市存在一个短暂空档期，关键表现要看后续的政策扶持、需求刺激等，预计这一趋势会延续到今年三季度开始。

需要注意的是，即便相比一季度，市场显现下行，但基于去年楼市成交低基数效应，以及各地积极出台扶持政策，包括一线城市也开始出台松绑政策，如深圳退出二手房参考价，多胎购房家庭提高公积金扶持，广州出台一手房带押过户，北京房山区推出的“一区一策”等，都会在一定程度上助推楼市交易，预计市场表现至少要比去年持稳。

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