雅生活郑颖斌:城市服务是物企服务的一种跨界 市场增量放缓玩家竞争剧烈
来源:财经网 发布时间:2023-03-23 21:05:52

3月23日,2023观点物业大会在广州举行。雅生活城市服务公司联席总裁郑颖斌以“城市服务:打造物企成长的第二曲线”为题发表主题演讲,主要进行了城市服务中环卫行业情况的分享。


(相关资料图)

谈行业:环卫大年 玩家众多

他谈到,2022年是一个相对的环卫大年。数据显示,2022年环卫行业的年化合同是832亿元,同比增长15.8%,合同总额为2510亿元。环卫行业的市场化率去年增加了5个百分点,从2021年的70%增至75%。但行业也在从增量市场逐步走向存量市场,竞争格局逐步由蓝海向近似红海的格局竞争

这几年环卫行业的市场格局也在发生变化。2019年,行业有4类传统参与者,一是以北控和北环为代表传统做环卫的国企;二是很多A股上市公司传统民企;三是平台型公司以及以徐工、中联重科为代表的上游做设备的企业;四是下游做环境处理、环保的企业。

物业公司自2019年开始介入到环卫行业,至今又有一些新的参与者加入,其中包括以广州环投、四川能投为代表国资新势力,它们不仅做本区域项目,在跨区域的环卫项目中也有涉足。二是一些新势力企业,比如三一重工、奇瑞、东风等,它们有特种车业务,也是辅助自身在环卫车的销售。三是一些自动驾驶公司,也在介入前端的环卫物业。四是政府地方平台在陆续加入市场。

去年832亿元的合同中,民企占比约52%,剩下约48%的份额基本由国企、混合所有制企业及上市公司取得。在剩下的这些份额当中,物企的中标比例约16%左右,即140亿元左右的年化合同额。

那么,环卫市场真正的龙头企业到底是谁?物业企业又占了多大比例?

对此,他表示,虽然很多公司年报还未发布,但依据去年半年报的数据,简单乘以2计算,得出的环卫公司十强当中,龙头还是传统的北控、北环等,真正物业企业排名比较靠前的目前只有碧桂园服务。从去年的年拓展额来看,前10强的物业公司年拓展是21亿元。从这样的数据统计也可以看出,在环卫市场当中,物企还是新入局者,从定位上来说,主流还是传统企业。

谈初心:打造物企第二增长曲线

对于城市服务的定位,郑颖斌表示:“城市服务是所有物业企业以物业为主体,以社商增值服务和基本客户服务为一体,是物业企业由墙内向墙外做服务拓展成长性的发展方向之一。如果说社区增值服务是利用流量垂直做延伸服务的话,我们就是做横跨式的、平行的拓展,也是整个物业企业一直在讲的打造第二增长曲线的重要方式之一。”

他具体解释称,从合同特点来看,住宅服务一般是平均300万元以内的合同,公建服务的平均合同额是1000万元以内,城市服务的平均合同是3000万元以上。住宅服务在业委会成立之前会一直持续下去,公建受制于政府采购的限制,最长不会超过3年,城市服务的平均服务期限是5年,很多大型项目的服务会达到10年甚至以上。

从毛利来看,物业服务不管是住宅还是公建,毛利都不会超过20%,尤其是市场化的项目。但城市服务项目,基本毛利都能做到30%左右的水平。

从付款来说,住宅是面向C端客户征收,公建和城市服务则基本是面对单一大客户,其中城市服务更多是面向政府,更有保障的是城市服务的收费是列入地方财政预算的,相比一些事业单位的支付,收入会更有保障。

从城市服务的服务期限来说,是介于住宅和公建当中的可平衡物企业绩波动的很好补充。

从资金流向来说,物业企业的住宅和公建的现金流相对是轻的、好的,城市服务则相对会有一些资金投入。

而他也坦言,物业竞争构建壁垒的方式只有两个,一是技术,二是资本。传统物业拼的是服务,这是很难界定的门槛。“以雅生活为例,我们最早进入这个市场也要通过一些大的资金壁垒。因为我们是上市平台,有一些资金平台能为整体成长塑造优势,这也是企业考量后进入这个市场的初心。”

谈挑战:门槛高 难度大

此外,他表示,城市服务还是物业服务的一种跨界。但不得不说的是,跨界后面临的现状是市场增量在放缓,玩家在增多,竞争非常剧烈。

“真正深入到这个行业后,我们发现它和传统的物业扩展渠道有很大不同。雅生活自2019年开始介入城市服务行业,目前自营业务的体量只有差不多1亿元。不管是从业务的资质、积累以及服务的品牌培养方面,还需要很长周期,也还有很大的门槛,比传统的不管是公建还是住宅物业要高很多。”

去年的一些特殊事件,比如说疫情影响,导致很多纳入地方预算的政府财政被用于额外支出,这也导致企业正常运营上的应收帐款出现攀升,叠加企业还在不断拓展,新进项目还要不断投入,也影响了部分项目运营的品质。

此外,文化差异也是企业新进入这个行业需要面对的压力。城市服务板块的企业与物业企业有较大差异,并购好与不好,要看文化的融入。企业收购的这些城市服务公司,他们的狼性和江湖气比传统物业企业更重,在物业服务当中从一开始不理解,到共同做一些文化融合。而文化融合不是一朝一夕的事,它是渐进式的,更多需要通过一起去做到相互包容和接纳,或是培养革命友谊,这些都是经过战役之后才形成的。

谈应对:战略看多 战术谨慎

谈及企业该如何应对当前行业市场困境,郑颖斌表示,从战略层面上看,整个中国经济或国家战略发展,劳动密集型业务并不是国有资本长期方向。”我们一直讲国资是璀璨,民企烟火,国资是保持上限,民企是保下限。环卫市场虽然市场容量很大,但是并非所有的大行业都是国企占领,比如餐饮、服装,这当中还是以民企为主,国企资源更多是投放到未来的黑科技和国之重器上。从人的角度来说,机制上民企更灵活,因而对这个行业来说,长远来看民企是不可忽视的一股力量。“

从战术层面看,短期看,企业首先不能做盲目扩张,要优化布局,以时间换空间,利用这段时间调整拓展方向,借助更多的主体力量和资源投放到财政支付能力较好的项目上。对于部分回款不好的项目要有壮士断腕的决心,及早抽身。二是要发挥优势项目的经验,集中优势项目控制管理半径,要聚焦不要摊大饼,更多是控制好品质和管理半径。三是企业自身要走差异化路线,更多以轻资产为主,比如雅生活今年就签入了深圳宝安的智慧公厕项目,以及清淤、雨水处理、垃圾分类项目。这些轻资产、小投入的项目,也能保证运营资金流。

谈未来:集中化 智能化 差异化

谈到环卫业务未来的发展方向,郑颖斌表示会集中在三个方面。

一是业务上会出现集中化,这个集中化是指我们的服务内容集中化。未来像城市大管家这样的业态会成为未来城市服务的主流。传统业务中,最主要做的是道路清扫保洁和垃圾运输,而未来城市的管网管理、秩序巡查、智慧公厕业务,以及以前地方政府九龙治水的业务,现在都有意愿交给企业来做。“以深圳为例,他们更愿意把这些事情交给物业公司来做。我们旗下的龙城物业,作为一家物业公司,去年中标了深圳龙岗街道的城市管家一体化业务,合同大概是1.2亿元/年,合同期限是6年。因此,未来城市大管家会是行业的一个发展方向。”

二是智能化。如果说ChatGPT是对白领的替代,智能化应用在物业行业也是一种行业需求。因为时代在改变,随着时代的发展,企业很难再吸纳年轻人加入到环卫行业,那么如何用机械代替人工,或者用一些机器人、自动驾驶技术,为企业找到未来整个业务执行的主体。

三是差异化。企业不能以传统打法和传统环保公司的方式去解决差异化问题,要充分利用社区服务。目前,企业在打造一些试点,比如旗下一家保险公司,在昆明承接了环卫工作后,把老旧楼院承接过来管理,从物业管理费的角度来说肯定是亏损的,但从环卫服务当中却可以做了一些贴补。此外,小区虽然比较老旧,但是它的消费是存在的,可以用社区商业服务来做一些补充,提高客户体验。企业可以通过这样与社区主业捆绑的业务,打造属于自身的环卫业务竞争优势。

编辑:高雅

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