中新经纬1月4日电 题：如何看待深圳连续两年二手房成交量腰斩式下行？

作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

(资料图片仅供参考)

根据深圳市住建局公布数据，2022年深圳二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，成交接近腰斩。其中，月均成交仅约有1808套，日均成交量约为59套。从成交面积来看，2022年深圳二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%，远低于北京、上海1334万平方米、1330万平方米的成交面积。

2022年全年，国内热点城市的二手房交易套数都在下跌，比如北京下跌了27%，杭州下跌了39.4%。如此来看，深圳下跌47%也并不算出奇。关键的是，如果看2021年，北京二手房交易套数上涨了15%，杭州下跌了22.2%，深圳下跌了58.8%。也就是说，深圳连续两年的二手房交易量都是“腰斩式”的下滑。

从交易规模来看，2022年，深圳二手房交易数为2.17万套，北京交易总量为14.06万套，深圳还比不上北京成交量的零头。在2020年之前，深圳二手房交易量大约为北京的55%左右。进入了2021年，深圳二手房交易量仅相当于北京的1/5。从特大热点城市横向对比来看，下跌实在太过明显。

那深圳二手房为何连续两年呈现腰斩式下行？

首先，2018-2020年连续3年，深圳二手房交易持续正增长，透支了一些需求。特别是2020年，深圳的二手房交易量达到了9.4万套，仅低于2015年的12.5万套，成为历史成交的第二高位。在房价比2015年翻一倍的情况下，能达到如此高的交易量，深圳市场难能可贵。

其次，2021年，深圳开启推出二手房参考价政策，对二手房进行了定向“去杠杆”，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上2020年“7.15”调控以后，购房者在深圳入户三年才能买房，这对购买力进行了强有力的限制。购买力和杠杆双重发力，调控二手房，导致之前靠杠杆拉升的房价，无法获得支撑开始降价出售，又反过来降低了市场预期，造成了深圳二手房挂牌量迅速攀升的局面。

再次，深圳供给端改革开始见效，包括土地供应端“放量供地”，且推出了“限地价、限房价”的大招，而价格限定、供应量大的新房开始分流需求，导致房价一直处在“云端”降下不来的二手房开始了去泡沫过程。此外，政策推动下，保障房供应也开始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。整体上，一旦房价上涨预期不再，大家便不再积极买房，而是去申请性价比高的保障房。

上面关于需求端调控、供给端放量的政策，与其他热点城市相比，深圳的二手房成交回落幅度如此之大，也与之前深圳部分区域前期泡沫太重有关，包括深圳宝安中心区、前海、后海、光明等区域，2021年及之前都存在投资客炒作的现象，尤其是学区房的炒作更为突出，甚至也出现过房价在半年之内上涨50%的现象。最终，深圳市场表现为前期涨价涨得快，后期价格回落也就快。

试问2023年，深圳楼市能否有所起色？

我认为主要取决于三方面因素：一是前期累积的泡沫能否褪去。目前来看，除少数片区明显降价以外，深圳大部分区域房价仍明显高于2020年的房价水平；二是疫情后对需求端的修复。疫情叠加金融、地产、互联网等行业整治，再加上机关企事业单位薪水下降，深圳中产的购买力大不如从前；三是深圳当下的调控政策能否松动，比如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年等，但目前来看这些政策松动的可能性比较小。

综合来看，我们认为，至少在2023年上半年，深圳二手房还将在低位徘徊，市场也会一直持续到绝大多数二手房按照参考价成交，房价降到了购房者可以承受的水平上，才有可能显现出新动向。

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