文/乐居财经 徐酒眠

新元肇启，岁序更新。

(资料图片仅供参考)

元旦收假回来的第一天，新大正（002968.SH）张贴出一笔7.88亿元的投资订单，启封了2023年物管行业的收并购序章。

而回望过去的2022年，物业资本市场回归理性，上市物企收并购扩张趋向谨慎。

事实上，收并购退潮的信号，在2021年底就开始释放了。彼时，多位物企掌舵人发声称要减少收并购；保利物业、新希望服务等，更是直接下调了用于收并购的募集资金比例。

37单交易、118.15亿元。从上市物企交出的这张2022年成绩单来看，收并购市场整体上确实是降温了。一方面，发生的收购事项与所涉交易金额较2021年猛减；另一方面，退单戏码频频上演，多宗官宣过的交易“告吹”。

但与此同时，央企、国资物业股收并购活跃。“民退国进”的大戏中，不仅有华润万象生活晋升为新科“并购王”，还有上市7年多的中海物业首次展开物企标的收购行动。

值得一提的是，关联地产债务压力下，物企收并购交易，也在成为反向“输血”房企的一条路径。不过，过去的2022年，已有不少物企通过停关联交易喊出“独立宣言”。

37笔、118.15亿元

据乐居财经《物业K线》统计，剔除明确宣布终止的交易，2022年，上市物企通过公告和中期报告披露了交易金额的收并购，共有37笔，涉及总金额约118.15亿元。

其中，10亿元以上的大额收并购，共4笔；10亿元之下但超过1亿元的收购，共有13笔；千万级别的交易，则有14笔；余下6笔，均为百万级别的收购。

与上一年相比，收并购频率和总额都有所下降。

据乐居财经《物业K线》统计，在2021年，上市物企发起的收并购超过百起，其中未公告的收购案至少46起，通过公告披露相关交易信息的68起，而公告之后终止交易的收购案3起。

剔除以上，2021年全年上市物企发起的收并购达65宗，涉及总金额约341.95亿元。

与此同时，大额收并购交易减少。

2022年上市物企收并购交易中，最大的一笔订单是碧桂园服务收购中梁物业93.76%股权，双方厘定的代价为不高于31.29亿元代价。其次是华润万象生活收购中南服务，总对价24.85亿元；而其收购禹洲物业、祥生活服务的总代价，则分别为10.58亿元、10.37亿元。

而2021年超过1亿金额的收并购共有31起。其中，7宗交易金额在10亿以上，碧桂园服务包揽了3宗，恒大物业、融创服务、合景悠活、世茂服务（现已宣布终止），4家物企各自贡献了一宗。

“并购王”易主

2022年上市物企收购榜中，华润万象生活风头十足。

一月份，华润万象生活连续下单禹洲物业和中南服务，四月份又拿下了四川九州千城物业；下半年，其又揽入了祥生物业。4笔收购，总耗资超过46亿元，占据了2022年上市物企收购总金额的近4成。

作为花钱最多的上市物企，华润万象生活挤下碧桂园服务，登上2022年物企“并购王”宝座。

华润万象生活在收并购牌桌上豪掷46亿，与其央企商管物业股身份脱不开关系。

众所周知，相对于民营企业，央企、国资往往更具有高信用和高稳健发展的特性，因而也更具备抗风险和抗周期的特性。

过去的2022年，民营物企受关联地产牵连，一个又一个走上“卖身救父”的道路。而“国家队”物企，却一改往日保守作风，在并购市场展现出了凶猛的一面。

据乐居财经《物业K线》统计，2022年，中海物业、华润万象生活、招商积余、金茂服务4家央企上市物企，以及京城佳业1家国资上市物企，共发起了9笔收并购交易，涉及金额合计约61.19亿元，占2022年上市物企收购总金额的一半以上。

2022年初才完成上市的金茂服务，通过北交所的公开挂牌程序，以4.5亿元投得了首创置业旗下首置物业100%股权。

此外，招商积余也在收并购市场表现尤为活跃。2022年6月16日，招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权；11天后，6月27日，招商积余又通过注资的方式，间接收购了深圳市汇勤物业管理65%的股权，总代价4.36亿元。

值得注意的是，央企物业股保利物业并没有跟上步奏，2022年其收并购依然“挂零”。

退单戏码频演

2022年，上市物企收并购扩张趋向谨慎，多笔订单宣布终止。

据乐居财经不完全统计，2022年内，上市物企至少叫停了4笔收购交易，其中不乏2021年公告的收购单。

2022年5月24日，金科服务公告，其两天前与佳源国际控股及其全资子公司创源控股有限公司签订框架协议，拟收购佳源服务控股有限公司4.5亿股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%。

然而，事情并未朝着公告的内容进行。距离收购公告发出23天后，2022年6月16日晚间，金科服务、佳源服务和佳源国际同时宣布，金科服务拟收购佳源服务的的框架协议已经终止。

除了兼并上市物企的计划终止之外，金科服务与关联方金科股份2022年内签订的收购协议，也有一部分被叫停。

2022年11月，金科服务公告，经考虑相关尽职调查结果后，决定不再与金科股份签订收购余下5项托儿所物业的最终协议。

而根据原计划，金科服务将从金科股份手中收购总计43项托儿所物业，总对价2.71亿元，而金科服务最终只对其中38 项托儿所物业完成了收购。

叫停关联交易的还有宝龙商业。其2022年5月宣布，拟斥资8.68亿元收购宝龙控股位于上海的一处办公大楼。然而，收购公告次日，宝龙商业股价跌去24.29%。

市场反对声不断，不到一个月，6月初，宝龙商业宣布收购终止。

2022年末的最后一个月，世茂服务宣布终止收购世茂股份旗下的上海世茂物业管理业务。据悉，这笔关联收购买卖协议在2021年12月签订，涉及交易金额16.54亿元。

此外，值得一提的是，花样年在2021年7月宣布12.55亿元收购绿地控股旗下绿闵物业的交易，也在2022年内正式告吹了。

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