自12月初以来，北京陆续公布了一系列防疫优化举措，城市有望缓慢回归复苏轨道。

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我们通过对60多位市场从业者的深度调研发现，防疫政策优化后，短期内对北京办公楼市场有冲击，但从长远看，本轮防控优化对北京办公楼市场将产生积极影响。

长期利好办公楼市场

据仲量联行调研显示，短期内，楼宇进出限制取消，但大部分楼宇面临物业员工及办公人员受感染风险，在一定程度上影响了办公的正常运行；写字楼客户看房意愿下降、合同谈判进程延后。

尽管短期面临负面冲击，市场在2023年年初也不太可能快速回暖，但各方普遍认同本轮政策优化将对写字楼长期市场活跃度的回升产生积极作用。

鉴于当前市场从业者因感染人数增加、企业运行暂停等而产生的消极情绪，我们认为2023年上半年，北京将逐步迎来需求稳定复苏，企业将重新回归不动产布局决策路径，寻求降本增效的低价机会。

就办公楼市场平均租金而言，全部受访者均认为市场将在2023年以内实现租金触底止跌。其中，近六成认为北京办公楼市场租金将在2023年上半年触底，近三成认为将于2023年下半年触底，也有超一成受访者相信12月底前即可迎来租金波谷。

空置面积达历史高位，短期内去化压力大

目前，防疫政策优化给北京办公楼市场带来了积极信号，不过，经过近三年的压力累积，北京办公楼市场也迎来了空置高峰和较高去化压力。

根据仲量联行研究部在2022年10月底针对北京全市场的调研摸底，全市已空置超过1万平方米，即将入市且空置超过1万平方米、或在未来几个月内即将面临到期或提前退租超过1万平方米的办公楼宇，已达到125栋，合计639万平方米。

其中，甲级办公楼1万平方米以上空置面积占到176万平方米，非甲级共计463万平方米；已入市面积占63%，即403万平方米，而即将入市的项目占37%。

就空置率而言，甲级办公楼市场空置率维持在10%的相对健康区间，但中端、中低端市场压力更大，全光谱市场(在监测的包括乙级办公楼、产业园区、改造型办公空间及非标准类办公物业)整体空置率测算在20%-30%区间，是北京商办市场历史峰值之一。北京市场历史上的上一轮空置高位出现在2008年北京奥运会前后，彼时是因为受到供应周期和金融危机双重影响。

从区域分布来看，自2022年初开始的TMT行业退租整合活动推动上地-北清路、望京、中关村等区域空置压力骤升。大部分退租面积集中在非标、低品质改造物业中，对甲级办公楼影响较小，但给市场情绪带来进一步压力。

通州、丽泽、石景山等新兴区域的新建及未来项目，在短期内面临的招商出租压力较大。此前预计的丽泽租金提升势头将放缓；未来项目或将制定更为激进的租金政策，提前竞争、锁定大型客户。

北京市所有成熟子市场均在这600多万空置面积中占比2%-4%，本轮空置压力在全市范围实现了广谱冲击，市场环境成熟、租户结构相对稳定的区域也未能幸免。

因此，本轮形势下，北京市场将在短期面临巨大的去化压力。过去多年来，北京办公楼市场租赁活动火热、租金大幅攀升，改造、出租办公楼宇成为高收益选项，而这些优势在短期之内将不复存在。楼宇招商运营的软性实力、提前研判的先手优势和灵活专业的租赁策略重要性将显著提升。

我们预计，市场需求将在2023年上半年初见平稳复苏讯号，有大面积空置的项目业主将采取更为激进的租赁策略，租金将进一步触底。2023年下半年市场将止跌企稳，实现小幅复苏。

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