文｜路春锋 编辑｜Coral

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6月13日，内房股早盘普遍下跌，其中合景泰富跌8.23%，报2.23港元，领跌内房股。截至当日收盘，下跌11.11%。这是这家低调的粤系房企近日第二次引发关注。

适逢地产多事之秋，这家粤系房企年内已多次被下调评级。合同销售额恶化、超百亿债务即将到期、再融资不确定、持续经营能力存疑等问题，犹如一把把悬顶之剑，萦绕在合景泰富的头顶。

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销售额持续下降致评级下调

3天前的6月10日，国际评级机构惠誉将合景泰富的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B”下调至“B-”，将其高级无抵押评级从“B”下调至“B-”，回收率评级仍为“RR4”。评级维持负面评级观察状态。

对于下调评级，惠誉给出的理由是，“该公司合同销售额持续下降，这对公司的经营性现金流和流动性缓冲造成了更大压力。销售复苏仍然不确定，房地产市场的情绪仍然疲软。”

数据显示，今年5月，合景泰富连同合营、联营公司之总预售额为41.21亿元，同比下降63.5%，环比下降5.3%；1-5月，实现销售额215.47亿元，同比下降53.03%。另据克而瑞地产研究发布的房产销售百强榜单，1-5月，合景泰富以158.4亿元的操盘金额位列第41位，比去年同期的356.2亿元下降2位。

惠誉认为，这是因为近期的防控措施导致的经济活动减少，消费者住房需求和情绪下降。惠誉预计，2022年，合景泰富的合同销售额将下降25%-30%，与行业趋势一致，将下降到770亿元，低于管理层900亿元的目标，“销售疲软将继续对合景泰富的营运现金流造成压力，并导致流动性收紧”。

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融资计划存有不确定性

在上个月，有消息称，“合景泰富正在主动申请撤销穆迪评级。”对此，有知情人士向媒体表示，“主动撤销评级，或因近期穆迪对中国房地产市场评价和预期过于悲观，合景泰富对此并未完全认同。”

实际上，今年以来，穆迪、惠誉等国际评级机构已经多次下调针对合景泰富的评级。

3月3日，穆迪将调整合景泰富评级下调1级至B2，展望调整为负面。彼时，穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示：“此次评级下调反映出合景泰富的流动性风险上升，原因是现金头寸减少，以及未来12至18个月内巨额债务到期导致运营现金流疲软。”

面对此番调整，合景泰富方面曾表示，“针对目前房企面临的境外融资环境，已准备好各项方案应对今年到期的境外债券。公司已向发改委取得足够的美元债额度，将持续留意境外债券市场窗口，选择合适的时间进行再融资；若债券融资环境持续疲弱，公司可使用海外项目回笼现金偿还。”

一个多月后的4月22日，惠誉将合景泰富的长期外币发行人违约评级（IDR）从“B”下调至“B”，并将高级无抵押评级从“B”下调至“B”，回收率评级仍为“RR4”。评级仍处于负面评级观察名单。

惠誉指出，随着资本市场剧烈波动，合景泰富的流动性和财务灵活性下降，其杠杆率上升至高于50%（惠誉考虑采取负面评级行动阈值）。

值得注意的是，在4月22日以及6月10日的评级调整公告中，惠誉都提到“负面评级观察，反映了该公司（合景泰富）近期离岸再融资计划存有不确定性。”距离合景泰富公开回应融资偿债问题仅两个月，惠誉接连两次指出其“离岸再融资计划存有不确定性”，或许说明其融资进展未及预期。

此外，合景泰富2021年财报还被审计师安永会计师事务所标注为，“该公司作为一家持续经营企业的持续经营能力存在重大不确定性。”

03

超120亿债务年内到期

为了尽快筹集资金，合景泰富持续以其香港地区项目和其他内地资产为抵押，以期获得总计350亿元的担保贷款。“如果再融资成功，将得以覆盖大部分短期债务。然而，该公司（合景泰富）面临着动荡的市场情绪和执行风险。”惠誉指出。

一方面是再融资计划的不确定，另一方面是大量债务即将到期。

数据显示，截至2022年底，合景泰富拥有约120.8亿元的大额资本市场债务到期，包括7月份可回售的18亿元商业抵押贷款支持证券(CMBS)，8月份可回售的18亿元在岸债券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及2022年4季度可回售/到期的17亿元在岸债券和8亿元在岸债券。

合景泰富也面临着流动性紧张问题。截至2021年底，合景泰富的现金和银行余额总额下降了33.9%，至294亿元，而可用现金从2020年底的400亿元下降至77亿元。该公司管理层也表示，到2022年4月底，集团在控股公司层面拥有110亿元现金，这些现金将用于偿还债务。目前来看，这笔资金不足以覆盖其今年年底到期的120.8亿元资本市场债务。

为此，合景泰富正寻求整体出售写字楼，预期能够筹集55亿至57亿元，用于偿还即将到期的债务。在2022年4月，合景泰富已经以13亿元的价格出售了一栋写字楼。

此外，中金认为，今年下半年合景泰富的偿债资金铺排会面临挑战。中金在报告中表示，考虑到该公司下半年债务到期相对密集，且当前新房销售表现未见明显改善、后续政策推出的实际内容和时点节奏仍存较大不确定性，预计未来在经营、销售和资金回笼等方面仍承压，这对偿债资金铺排带来一定扰动，也压制投资者情绪。

04

公开土地市场年内颗粒未收

公开资料显示，1995年孔建岷三兄弟一同创建合景泰富，2007年该公司在香港联交所主板上市。

总部位于广州的合景泰富，成立之初也主要在广州进行住宅开发，包括“合景御晖苑”、“合景御华园”、“合景叠彩园”等项目。2003年，该公司首次提出商住综合体概念，在住宅项目中引入酒店、零售商品等商业元素。2007年在港交所上市后，合景泰富开始“根植广州、布局全国”，先后进入苏州、成都、北京等城市。2010年，合景泰富销售额破百亿。

2017年，合景泰富提出“三年千亿”计划，此后驶入发展“快速路”。2017-2019年，合景泰富销售额分别为380亿、655亿、861亿，实现了规模和量级的迅速跃升。2020年，合景泰富实现销售额1036.1亿元，首次突破千亿大关，跻身千亿房企俱乐部。2021年，合景泰富实现销售额1038.8亿元，同比增长0.85%，完成全年1200亿元销售目标的83.77%。

据中指研究院研报，截至2021年12月31日，合景泰富旗下共拥有178个项目，分布于包括香港在内的44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1552万平方米，总建筑面积约2174万平方米，权益比约为71%。深耕大湾区、长三角两大经济区，这两个区域的土地储备占总土地储备比例为65%，可售资源占总可售资源的比例为82%。

拿地方面，2021年，合景泰富新增6个项目，合计总建筑面积141万平方米，总土地成本共计56亿元，新增土地权益占比为72%，新增土地并表比例为75%。

转至今年，财经新地产梳理发现，合景泰富并未在公开土地市场拿地。2022年前4月，包括恒大、蓝光、富力、新力、绿地、荣盛、阳光城、融创、正荣、雅居乐、金科、禹洲、祥生、融信、中梁、泰禾等在内的暴雷房企也未拿过地。

或许，合景泰富是在将更多资源放在“持续经营”上，尚无暇顾及投资拿地。

关键词： 合景泰富 持续经营