4月16日，首开股份发布了2021年财报，公众将视野集中到了“京城一哥”身上。一部首开史，半座北京城。首开股份作为北京的“大地主”，其近几年的业绩情况却并不理想。

2021年，首开股份营收拥有超过50%的增长，但是净利却大幅下跌，营业成本上升，负债高企。其在京拿地数量也有所减少，2022年北京首批集中供地中，更是罕见地未斩获任何地块。

2020年，首开股份剔除预收账款后的资产负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89，属于三道红线全踩的“红档”房企，在当时的国企开发商中并不多见。2021年，首开股份仍脚踩资产负债率及净负债率两道红线，这在融资成本较低的大型国有房企中更是少见。

01营收涨五成净利跌八成

据财报显示，公司2021年销售额 1149 亿元，同比增长 6.94%；全年营收678.02亿元，同比增长了53.31%。然而，扣除营业成本后的净利却大幅下跌。其归股净利为6.92亿元，同比下降77.95%；其扣非净利5.94亿元，同比下滑74.36%。

对于营业成本的上升，年报中表示是受房地行业整体下行的影响，结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，营业成本增涨幅度大于营业收入增长幅度，营业毛利率有所降低。

在营收增长的前提下，净利大幅下滑，主要源于营业成本的上升。主要费用项目有：2021年销售费用为17.41亿元，同比增长25.49%；管理费用为11.53亿元，同比增长12.23%；财务费用27.88亿元，同比增长9.54%。

首开表示，房地产开发业务是公司主业，也是最主要的利润来源。公司自称区域布局为北京区域（京津冀）、北方片区和南方片区三大区域。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）约175个。其中北京区域目前有83个项目，南方片区有85个项目，主要深耕城市涉及苏州、杭州、福州、厦门、成都。二者相加共计168个项目，其他区域的份额几乎可以忽略。

2016年，首开股份“根植北京、扩张全国”的布局正式开始；2018年，北京地区资源占比降至50%以下；2019年，增加京外投资力度。

从财报中可以看出，2021年京外的营业成本为327.57亿元，相比于2020年的224.83亿元有大幅增长。2021年，京外地区的营收为399.56亿元，是北京区域的1.45倍，然而在营业成本方面，京外地区是北京区域的1.52倍。

2021年，公司开发投资的实际投资额为688.38亿元，这一数值超过了营业收入。此外，首开股份总资产为3143.18亿元，比上一年下降了135.25亿元。

02融资成本仅3.81% 仍踩两道红线

首开股份的总负债为2472.91亿元。据企业预警通显示，在负债项目下，2021年有息负债总额为1273.29亿元，其中短期债务有216.60亿元，长期债务有1056.69亿元。2021年的有息负债相比于2020年减少了69.37亿元。

财经新地产根据企业预警通数据统计发现，2021年首开股份共发行9笔债券，总金额为172.5亿元，平均融资成本仅为3.81%，远低于行业平均水平。

从2021年1月1日至今，首开股份共发行债券13只，其中囊括中期票据、私募债以及资产支持票据。13只债券金额共计240.2亿元，票面利率的均值为3.76%。

2021年，首开股份仍脚踩两道红线。报告期内，首开股份剔除预收账款的资产负债率为73.60%，净负债率147.45%，现金短债比为1.22，前两项数据均超过了“三道红线”标准。

从房地产企业的财务数据中可以发现，部分房企的剔除预收账款的资产负债率往往较高，但是经计算处理后的净负债率往往能够保持在健康水平，但首开股份的净负债率却连年居高不下。

在规模排名前50的国有房企中，脚踩红线的并不多见。而像首开股份这样，融资成本低，财务状况却比较紧张的房企，就更是少之又少。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，负债的占比高，要溯源于企业的发展模式以及运营能力。首开股份脚踩两道红线，表明其超出合理负债能力在进行扩张。

03城更项目未增加 在京拿地数量减少

近年来，在北京的城市更新改造中，首开一直位于前列。2020年，首开集团公司设立城市更新事业部，积极投入到旧城区更新改造业务中。

2021年，首开股份开发的棚户区改造及土地一级开发项目主要区域在京津冀地区，其中6个位于北京，1个位于河北廊坊，计划总投资为463.13亿元。

在2021年报告中，首开表示，报告期内公司棚改和集体租赁住房项目在稳步推进。其中，数个棚改项目的征收工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套，正在开工建设中，部分项目主体结构封顶，而尚未完成的5个项目全部位于北京地区。

财经新地产对比首开股份2020年年报发现，2020年的棚改项目与2021年年报披露的项目完全一致，没有增加新的项目。其中唯一的调整为，大榆树镇下屯村棚户区改造和环境整治项目的计划总投资，从2020年的46.12亿元下调至35.54亿元。

财经新地产梳理发现，自2021年以来，首开股份在京拿地数量呈现出逐次减少的趋势。

2021年北京第一批集中供地成交的30个地块中，其中6块有首开的身影，其中包括与卓越和旭辉拿得的朝阳区金盏小店村地块、与住总和保利拿得的大兴区旧宫镇地块等，首开股份拿地在总供地数量中的占比高达20%。

2021年北京第二批集中供地中，首开股份共拿到17块中的3宗，分别为海淀区永丰产业基地地块、丰台区万泉寺村地块、昌平区北七家镇地块，公司拿地占比为18%。

2021年北京第三批集中供地中，首开股份在10宗地块中摘得1宗，即是密云水源路南侧地块，公司拿地占比下降至10%。而2022年北京首批集中供地中，首开虽然报名了朝阳区王四营地块及崔各庄地块，但成交名单中却没有其身影。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，在北京的土地市场上拿地竞争激烈。首开股份的布局还是立足北京，在2022年北京首批集中供地中，首开股份没有拿地，但是参与了竞争，可以表现出其仍有一定在京拿地的热情。

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