文/乐居财经 范慧茹

业绩预告打头阵，成绩单发布也比往年早了不少，作为央企中规模位居首位的物企，保利物业在资本市场上的底气尽显。

3月15日，保利物业公布了上市后的第三份年度财报，营收和净利润涨幅均超过了预告中的25%。

2021年，保利物业在管面积取得4.65亿平方米，较去年同期增长18.3%；营业收入取得107.83亿元，较去年同期增长约34.2%；年内利润8.71亿元，同比增加25.1%；公司拥有人应占年内溢利约为8.46亿元，同比增长约25.6%。

业绩公告次日，保利物业的股价涨超18%，在物业板块整体上扬的带动下，一扫前几日股价下探的阴霾。只不过在业绩喜盈之余，面对激烈的市场竞争环境，保利物业利润率长期低位运行等问题依旧不可回避。

低净利率再降位

近几年，保利物业的毛利率以及净利率水平一直在上市物企中的低位徘徊。

根据2021年业绩报告，期内保利物业毛利约为20.15亿元，同比增长约34.4%，毛利率约为18.68%，上升约0.03个百分点；净利率为8.1%，同比下降0.6个百分点。

2021年上半年，上市物企的平均毛利率已经达到了31.4%，净利率为14.74%，保利物业与之相比几近腰斩。

保利物业低利润率积弊已久，与其服务业态的构成有着较大的关联。近几年，保利物业以大物业为发展目标，“成为大物业生态平台首席运营商”是保利物业的企业愿景。

公共及其他物业项目在管面增速明显，2021年，保利物业该项业态的在管面积达到了2.4亿平米，占总在管面积的51.6%，成为保利物业的第一大业态类型，超过住宅物业在管面积。

然而，庞大的公共业态规模并未给保利物业带来同等比例的物业管理收入。2021年保利物业的“公共及其他物业”物业管理收入取得14.62亿元，仅占比物业管理总收入的21.9%，远低于其在管面积占比。

从单位面积物管营收来看，保利物业的“公共及其他物业”也拖了不少后腿，其单位面积收入仅约6.09元/平米，而住宅物业的单位面积收入则达到了20.23元/平米，商写物业更是高达61.3元/平米。

在3月16日的业绩发布会上，管理层坦言，未来毛利率依旧有下行压力，“因为我们的公共服务占比是会提升的，而它的毛利率水平是低于总体毛利率。”尽管如此，管理层依旧认为公共服务是未来的发展方向，“公共服务是发展战略重心，政府也是支持这个方向，且央企和合作方能保持合作交流的优势。”

在被问及政府对公共服务项目的支付能力是否有所下降时，管理层回复称，“从我们接触来看没有感受到政府有支付违约或下调的动作，虽然近几年过紧日子的氛围确实存在，但对我们公共服务的影响是比较少的。”

有意思的是，在同样谈及政府支付能力的问题时，碧桂园服务则给出了相左的看法。在3月14日碧桂园服务的电话会议上，管理层透露将下调城市服务的收入比重，对于下调原因，管理层更是直言，“因政府财力堪忧,一些政府项目成为公司现金流亏空的最主要原因，之后这类业务会相对谨慎。”

增值服务重投收效欠佳

作为央企，保利物业对收并购的态度一直较为谨慎，并购步伐也相对保守，2021年上市物企产生的65起并购案中，未见保利物业身影。

期间，保利物业甚至两度变更上市募集资金用途，压缩并购金为增值服务铺路。

保利物业想要重点发展增值服务的“野心”袒露已久，2021年，保利物业用于开拓增值服务的募集资金已花去31.6亿港元，远超过收并购以及数字化升级所用资金，目前该项募集资金储备仅剩下1.02亿港元。

然而，眼看花费在增值服务身上的募集资金储备即将见顶，保利物业的增值服务却收效甚微。2021年，其社区增值服务收入取得23亿元，占比总收入的21.3%，较去年同期下降0.4个百分点；其收入涨幅也在物业管理服务以及非业主增值服务之下，为31.6%，后两者收入涨幅分别为34.8%和35%。

不过在增值服务的毛利率上，保利物业还是有所精进。2021年其社区增值服务收入毛利率取得31.4%，较去年同期增加1.23个百分点。但是依旧低于上市物企均值，去年上半年公布数据的32家物企社区增值服务平均毛利率达到了47.63%。

对于社区增值服务的发展逻辑，在业绩发布会上，保利物业管理层也给出了自己的看法，其认为，从市场端看，业主还没看到增值服务的附加价值，“我们认为社区增值服务有长久发展潜力，因为居民消费场景在快速变革，需求在社区不断下沉；政府鼓励社区承接居民服务，政策端会有更多有效的措施。”

谈及保利物业增值服务未来的发展方向，管理层称将关注物业管理和业主的黏性以及场景的建立，精确定位业主需求；优化产品供应链；打造社区内的落地闭环能力；同时美居和零售也会加大变革，开辟新的服务业态等。

分红比例下调15个点

总体来看，保利物业作为央企，基本面相对稳定，收并购相对保守也已被投资者习以为常，对于投资者股东来说，他们更为关注的是与自身利益密切相关的派息情况。

财报显示，保利物业董事会建议分派2021年度股息0.305元/股，派息比率相当于约20.0%，与上一年同期相比派息比率下调了约15个百分点，股息率仅约0.9%。

同样是派息，保利物业与上一个发布财报数据的越秀服务形成了鲜明对比，越秀服务2021年度计划的派息率达到了35%，股息率约3%。

对于派息比例下降的疑问，管理层在业绩发布会上解释称，主要考虑三方面因素，一是整体行业及市场发展环境，二是公司下阶段业务发展需求，三是公司下阶段资本开支计划。

管理层认为，下阶段行业资金面是趋紧的，但并购机会增多，环境相对友好，因此要预留更多资金储备，未来在多种经营领域和科技方面，也会不断加大资金投入。

“下调分红比例，留出储备资金。”实际上，该解释也从侧面印证了保利物业现金流增长乏力的现状。截至2021年，保利物业的现金及现金等价物约为76.91亿元，较去年同期增加约2.43亿元，增长约3.3%。

现金增幅较缓，与保利物业激增的租赁资产及投资物业有关。2021年，保利物业租赁资产及投资物业约有7.04亿元，较去年同期1.8亿元，增加约5.24亿元，涨幅高达290%。

这部分的资金投入，与关联方保利发展控股密切相关。2021年，保利物业曾与保利发展控股新订立三年的物业租赁协议，租赁资产及投资物业增加约8.15亿元。加之物业折旧减损，以及期间减少约9000万元的租赁资产及投资物业，形成了2021年整体290%的涨幅。

除此之外，贸易应收款项及应收票据的激增，也促使现金流增速放缓。2021年，保利物业贸易应收款项及应收票据约为14.25亿元，较于去年同期增长约5.37亿元，涨幅达60.44%。

在贸易应收款项的激增下，减值亏损也在增加。2021年保利物业贸易应收款项减值亏损达2276.5万元，其他应收款项减值亏损为786.9万元，较去年同期分别增加7.37%和91.37%。

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