业主质疑物权法能否解决小区停车费纠纷

3.物权法能否解决小区停车费纠纷

　　据了解，目前北京有六七千个住宅小区，但成立了业主委员会的小区尚不足500个。加上当前未对小区停车费的标准做出统一、明确的规定，实际上大部分小区的停车费都是由物业公司自行决定如何收取。

　　对于小区停车场所的权属问题，中国人民大学法学院教授杨立新有不同看法，“物权法已经把权属问题规定死了，车库和车位按照合同确定其权属，如果出售和赠与，那么业主取得所有权，如果是租赁，业主只有使用权。”

　　杨立新认为，按照物权法，地上公共的道路用作停车用的，其所有权归全体业主共同所有，但停车还牵扯到管理成本，而且有些小区的地上车位可以买卖。对于小区停车场所的收费，各地不同，各个小区也不同，如果只依据目前的物权法，还不能解决这些问题，需要相关部门出台一个实施细则。

　　“我觉得，对业主所有的停车位的收益，其大部分应该归业主所有，剩下的应该归物业公司用以支付管理成本，同时获得一点盈利。”杨立新说。

　　有意思的是，在法学家和律师看来都需要新的实施细则来解决的问题，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、被称为小区维权专家的舒可心并不认同。“这个跟物权法没有关系，法律只要规定一个原则就行，不能无限制地细化。在这个原则下，怎么解决纠纷就要靠业主和物业公司协商，协商解决不了，就诉诸法律，通过法院解决。”

　　舒可心觉得，中国目前的发展处在转型期，房地产市场的发展造成了开发商、物业公司对业主权力的侵略，“中国的物业公司一般都不把业主当回事儿，收费不收费物业公司说了算，收费多少也是他们说了算。”但现在，很多业主已经开始同物业公司做斗争，争回自己的权利。目前造成纠纷的根源就在于权属不清，但权属不清并非不能解决。

　　“比如停车位，物业公司如果认为权属归自己所有，那么请拿出证据，业主认为权属在业主，同样也要拿出证据，如果双方都拿不出足够的证据，那就由法院裁决。”舒可心说，业主同物业公司之间是需要“战争”的，现在强势的一方是物业公司，业主争取自己的利益就需要通过战争的方式，比如发出声明不再交停车费。一旦双方势均力敌，就会通过谈判的方式来解决纠纷。

　　舒可心认为，小区的权利原本就是业主的，物业公司不过是业主雇佣来管理的机构，不能鸠占鹊巢。“一个小区的收费取决于业主大会同物业公司谈判的结果，不需要政府出台什么统一标准，因为小区与小区之间存在很大差异。”

　　那么，如果有业主因为停车费问题与物业公司对簿公堂，将会面临什么情况？

　　今年3月底，就在物权法在全国人大通过不久，北京市第一中级人民法院法官姜庶伟就在自己的博客上撰文发表看法。

　　他认为，如果有业主就此起诉物业公司要求物业公司分配泊车费的利润，应当如何证明物业公司到底收了多少钱，其中“必要的管理费”所占的比例是多少？泊车是一种动态的行为，业主或业主委员会没有能力时时监控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的车位，其必要管理费用的确定也需要专业财会人员的审计后才能确定，而这样一来，案件审理的成本就会大增，业主获得的维权收益与付出的维权成本相比可能会得不偿失。

　　“一部法律制订的成败，尚须实际的案件审理来评判。”姜庶伟在博客中写道。