2022年，房企将面临数轮债务兑付高峰期。

据标普信评发布的研究报告，2022年，116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰。

如果考虑到海外美元债，房企面临的债务重压将更大。Wind数据显示，2022~2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，2022年偿债压力集中于上半年。

在资金流动性上，房企总部也面临一定压力。标普信评表示，房企大部分的现金流和货币资金沉淀在子公司项目层面，本部货币资金量较低。截至2021年6月末，116家样本房企母公司层面的货币资金，仅占合并口径总计的16%左右。

经历去年部分房企的风险事件后，地方为压实“保交付”责任，加强了对项目预售资金的监管。有统计显示，去年下半年，有超40个城市城收紧了预售资金监管。不过，部分地区过度收紧的监管措施，加剧了房企资金周转不畅的情况。因此，标普认为，房企今年的债务到期情况不容乐观。

值得注意的是，日前市场消息称，“全国性的商品房预售资金监督管理办法”已于近日制定出台，要求各地方根据工程造价合同等核定重点监管资金额度。这意味着，去年下半年来趋紧的监管局面有望得到放松。

标普信评认为，全国性规范化的预售资金监管制度，将一定程度上有利于改善过度收紧的预售资金监管方式，有利于房企提高资金调配效率，以更好地应对流动性压力。

“在2022年房企销售增速整体承压的情况下，盘活账面上存量预售资金，提高资金使用效率，对房企应对流动性压力至关重要。上述新政的执行时间和力度，将很大程度上影响行业的流动性状况。”上述机构称。

国盛证券同样称，近期石家庄、烟台、成都等多城市预售资金监管政策适当放松，当回归正常预售资金监管后，企业可依据施工节奏提取资金，超监部分回流。短期来看，对所有地产企业现金流都形成改善，但对民营企业更为利好。

与此同时，近期人民银行、银保监会发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。标普信评认为，此举既有利于增加保障性租赁住房的供应，又有利于房地产开发企业融资规模保持健康水平。

在过去的1月份，房企融资总额并不乐观。据中指研究院监测，1月房企融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。行业平均利率为4.13%，同比下降1.72个百分点，较上月下降0.99个百分点。

国盛证券表示，在需求端萎靡的情况下，房企仍面临预售资金能提取额度偏小的问题，债券市场一样面临无法恢复融资的问题。因此，本轮政策放松远未结束，预计后续力度将继续加强，直至行业基本面起底回升，达到政策、行业、企业基本面共振向上的状态。

关键词： 城市预售资金 监管政策 民营企业 资金使用效率