七普数据的公布揭开国内老龄化现状，也为保险业加速布局大热的医养行业添加了“催化剂”。6月27日，北京商报记者获悉，目前市场上已有13家保险机构投资的近60个养老社区项目，为全国20余省市提供床位数超8万张。然而，多家险企以轻资产或者重资产模式扎堆布局养老社区的背景下，却鲜有盈利者。

业内人士认为，如果入住率达到一定比例，那么养老社区自然能够回本乃至盈利，其中轻资产养老社区盈亏平衡点或先于重资产模式一步到来。

轻重资产“各显神通”险企扎堆布局养老社区

扎堆布局养老社区的，除了早期大体量、重资产的泰康，以及国寿、新华、太保等头部险企，还有近期以轻资产、重服务姿态入局并打出“城心养老”特色牌的大家保险等中小险企，乃至以“后来者”姿态跟随而来的“老大哥”中国平安等。

所谓重资产运作模式，主要是险企使用自有资金直接参与到养老地产的建设与运用中，这种模式对险企的资金实力、运营能力有着极高的要求，有着前期投入大，回报周期长的问题。

以泰康保险为例，其围绕“医养结合”战略布局北上广一线发达地区，把世界上新型养老方式跟中国实际结合起来，产生今天泰康人寿、泰康保险集团全国候鸟式连锁CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity，持续照料退休社区)养老社区。截至目前，泰康之家养老社区已布局22个重点城市，可容纳约5.5万名老人，全国已有7家养老社区投入运营，已有近4500位泰康居民入住社区。

而所谓轻资产运作模式，则主要是保险公司通过投资、并购、参股或战略合作等途径，介入康养产业链。爱心人寿、光大永明人寿等中小险企为这类模式的代表。

以大家保险为例，其按照"保险+养老+服务"的思路，全力打造"离孩子近、医院近"的"城心养老"模式，积极探索社区嵌入式"大院养老"，有序启动了"旅居养老"的新探索，目前已在北京市中心搭建了3个高品质养老社区，1个嵌入式护理站，提供床位超过1500个。

“轻重资产”结合方面，如太平人寿此前推出“太平乐享家”养老服务品牌，在自建项目梧桐人家的基础上，采用轻重并举的方式，联合第三方养老社区通过“轻”与“重”的有机搭配，构建差异化、多层次的养老服务体系及品牌建设。

保险业扎堆布局养老社区，与老龄化趋势有关。第七次全国人口普查数据显示，中国60岁及以上人口已经达到2.64亿人，占人口总数的18.7%;中国65岁及以上的人口达到1.9亿人，占人口总数的13.5%。发展“银色经济”、规划健康财富势在必行。

“基于国民不断增长的健康长寿的消费需求和约束条件，组织生产、分配、流通和消费，追求供需平衡与代际和谐。”清华大学公共管理学院/医院管理研究院双聘教授、博士生导师杨燕绥指出，人人都拥有健康财富，把健康变成财富，是保险要做的事情，就会形成长寿时期金融新格局。

那么，为何险企扎堆布局养老社区?中国社会科学院保险与经济发展研究中心副主任王向楠认为：“养老是中国年轻人进行储备的重要动力，也是老年人加大消费的重要领域，这是看得见，且正在加速的。”

王向楠解释称，养老社区的有效运行需要几个条件，其中，险企在发现现实需求的客户、资本实力和长期资金成本方面有较大优势，不同险企在信誉方面都有或多或少的优势，在用地方面往往能获得地方政府的支持，在专业养老服务人员及管理方面的劣势不大，在挖掘和深度服务高端客户方面的渠道和能力亟待加强。因此，从现实和长远统一看，收益和成本结合看，险企必然要“抢滩”养老社区，逐渐积累运营经验。

轻重资产模式入驻养老社区，有哪些突围激烈同业竞争的“法门”?

王向楠建议，重资产模式下，要关注打造养老产业链：社区选址时调研好客户需求，估计好入住率;获得当地在土地及建设、养老服务配套上的支持;提升不动产的建设及管理能力;为入住者提供身体锻炼、护理、康复、基本医疗等专业性服务;为入住者提供较好的日常生活、休闲娱乐等综合性服务。而轻资产模式下，要尽快掌握运行养老社区的经验，形成专业化队伍;做好资金周转计划;与合作方处理好产权关系。

运营“慢热”难赚钱？盈亏平衡还看明朝

一方面是激烈的同业竞争和广阔的需求市场，另一方面却是许多险企依然处于运营亏损期的骨感现实。

以保险布局医养领域的先驱泰康保险为例，北京商报记者梳理其近四年医疗及养老社区运营情况，2017年-2020年，其收入分别为2.69亿元、19.87亿元、34.84亿元和33.39亿元，成本分别为4.34亿元、19.58亿元、32.35亿元和33.97亿元。两两对比，可见即使在重资产养老领域先行者的泰康保险，亦难以保证医养社区运营的盈利。

这是否意味着保险布局养老产业是“不赚钱”的生意?业内人士认为，并非如此。如清华大学建筑学院教授、博士生导师周燕珉便指出，保险企业做养老运营能够盈利的并不多，还处于爬坡期，尤其是养老机构入住率的提升，是一个慢热过程。

“真正束缚中国养老行业发展的，不在于盈利性(尤其是轻资产模式，国外养老产业利润率同样不高，但仍属于优质资产，社会资本参与踊跃)，而在于社会参与资本投入的充足性和持续投入的容忍度。保险公司参与养老行业，并不能获得特别高的回报率，而是其资金属性与养老行业有更高的匹配度，与保险主业能够形成更好的产业协同。”大家保险相关人士亦如是表示。

大家保险相关人士认为，“新开业养老社区普遍都需要经历入住率上升阶段，当入住率达到一定比例时，就能够实现盈亏平衡和良性运转，这和其他产业并无不同。真正不同的是，养老社区一旦住满，会处于长期满员状态，较少出现入住率大幅起落的情况，盈利性相对稳健。”

为何险企经营养老社区初期容易亏损?王向楠分析称，可能是因为养老社区投资的资金量大、建设时间较长，而租赁成本较高;同时，也存在入住率存在低于预期的可能;最后，可能是配套服务提供能力不够强，导致盈利性弱。

那么，险企布局养老社区何时可达到盈亏平衡点?天风证券亦在研报中指出，根据国际经验，一个养老社区入住率如果能达到65%-70%，就可达到营运盈亏平衡。

“重资产模式下，现在是通过建成后的长期运营来获得回报，一般要七八年实现盈利。轻资产模式下，实现盈利更快，可能两三年就行了。”对于这一问题，王向楠则做出了这样的预测。

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