作为南京“土生土长”的地产商，朗诗绿色集团有限公司(下称“朗诗地产”，00106.HK)8月31日宣布，将公司重要的营收板块—美国业务单独分拆至纳斯达克上市，为美国业务增长及融资提供便利。

当下，在朗诗宣布聚焦主业的2020年，受新冠疫情冲击，其上半年多项核心数据出现下滑，归母净利润甚至近乎“腰斩”。同时，在各家房企摩拳擦掌、准备冲刺千亿的势头下，朗诗地产却逐渐“掉队”，市场排名不断下滑。未来，如何在聚焦主业的基础上，提升盈利能力，将核心指标增速逐渐拨正，成该公司目前面临的最大挑战。

拟分拆美国业务上市

8月31日晚，朗诗地产宣布，负责经营美国物业发展业务的Landsea Homes及LHC与LF Capital及Merger Sub就合并订立有条件合并协议。

简言之，朗诗地产计划将其于美国的业务单独分拆至纳斯达克上市，而目前美国业务主要在朗诗地产的港股平台，即“00106.HK，朗诗地产”。

对于拟分拆美国业务上市的决定，朗诗地产相关负责人向《投资者网》做出以下四点解释，“第一，分拆上市使集团能够拥有独立的融资平台，有利于于未来美国的业务增长和融资能力的提升;第二，分拆上市后，美国业务和中国业务能够建设其各自的公司形象，使投资者、金融机构和评级机构更加清楚地了解中美业务各自的运营及财务状况，从而有利于进一步吸引投资者和合作伙伴;第三，分拆上市，使美国业务的股权进行单独估值，释放美国业务的公允价值;第四，于纳斯达克上市将有利于增强 Landsea Homes 在美国的声誉，进而有利于其未来在美国的业务增长和融资能力，朗诗地产亦将从中受益。”

此外，香颂资本执行董事沈萌向《投资者网》直言：“地产企业基于宏观调控不断加强背景下，资金链紧张，在寻求各种方式融资补血，比如分拆物业或业务单独上市等，因此，分拆境外业务上市也是一种途径。”

追溯朗诗地产美国业务的发展历程，2013年朗诗地产在洛杉矶地区收购一个在建项目，正式进入美国市场。多年扩张后，2016年朗诗地产将美国业务注入香港上市平台——朗诗地产，而增色业绩或是当时将美国业务注入平台的重要原因。

而当下，影响公司利润或也是其分拆上市的一大原因。朗诗地产披露，今年上半年，Landsea Homes(美国业务主体)除税后亏损2242.1万美元，相当于约1.75亿港元。这对朗诗地产整体利润有一定影响。但这也和美国业务占公司收入比重逐渐增加有关。自2016年开始，朗诗地产每年新增的美国项目不断增多，

财报显示，2016年至2019年分别新增1个、4个、8个、9个。2020年上半年，其新增美国项目达到13个，预计可售货值约41亿元，超过去年全年的40亿元。截至2020年6月底，朗诗地产美国在售项目共计23个。

同时，美国业务占总收入比重方面，2016年至2019年美国业务确认销售收入分别为2.87亿元、1.93亿元、23.2亿元、43.5亿元，占总收入比重依次为5.9%、3.1%、30.69%、50.82%，短短4年时间，该板块从最低的3%增加至2019年的51%，逐渐占据半壁江山。

当下国外疫情仍未控制，对朗诗地产美国业务是否将造成较大影响?该影响在下半年是否将因疫情发展而持续?

“朗诗自 2013 年进入美国市场以来，从本土市场、本土资源、本土客户和本土团队四个

维度，始终清晰贯彻本土化战略。 Landsea Homes 将继续秉承稳健的财务作风、价值投资策略和本土化策略，在良性发展的基础上，持续打造向美国本土及全球客户提供高质量住宅的综合能力。在公司既定的经营策略下，预计下半年美国业务情况有所好转。”上述朗诗地产相关负责人向《投资者网》表示。

净利润同比下滑46.17%

在地产商纷纷转型甚至业务日益多元化之际，朗诗地产却在2019年做出“聚焦地产主业，将业务做减法。”的决定。

2019年6月，朗诗地产成功将非地产开发相关业务剥离至朗诗控股集团，非地产开发相关业务包括长租公寓及设计等业务。同年8月，宣布拟由“朗诗绿色集团”更改回原名“朗诗绿色地产”。很明显，在地产上市公司纷纷改名去“地产化”的近两年，该公司反其道而行。

不过，今年的主业并不尽如人意。上半年，朗诗地产实现销售额128.9亿元，签约建筑面积约为7360万平方米，收入约28.5亿元，同比增长36%;毛利约5.1亿元，同比减少6.6%，整体毛利率约为17.7%，同比下降8.2个百分点;净利润约1.88亿元，同比下跌59.2%，归母净利润约1.42亿元，同比减少46.17%。

对此，朗诗地产解释，期内利润下降主要因为新冠肺炎疫情对全球经济和金融市场造成强烈冲击，美国房地产业务运营亦受一定程度的影响，主要体现在工程建设及房屋交付延期，进而影响本期收入及利润的确认，此外疫情导致美国个别地产项目发生存货减值亦对公司2020年中期业绩造成负面影响，产生了亏损。

而对于业绩尤其是净利润的“腰斩”，上述朗诗地产相关负责人向《投资者网》解释：“下半年随着疫情趋缓及市场(尤其是美国市场)价格修复，下半年情况明显好转，公司对实现全年既定目标充满信心。此外，朗诗自 2004 年起聚焦绿色产品差异化发展战略，在绿色科技健康住宅领域积累了丰富经验，朗诗控股项目、小股操盘项目和代建项目的溢价能力突出，将有效保证盈利能力。”

知名地产分析师严跃进向《投资者网》称：“客观来讲，利润的下滑，一方面和新冠疫情冲击经营有很大关系;另一方面，朗诗下半年在战略上需要进行反思，虽然聚焦主业在当下仍具备较大时机和成长优势，但由于公司业务的部分重心在美国，美国市场上的产品结构差异及区域差异，需要公司未来在聚焦主业上做出一定思虑。”

“地产业的宏观调控对业绩影响很大，增收不增利说明收益率在明显下降，这也说明其自身资金链压力很大，为了提高资金周转，以快速回笼资金而选择低价销售，最终导致其利润水平逐步下滑。”沈萌称。

销售规模逐渐“掉队”

2019年，朗诗地产实现合同签约销售额约405亿元，同比仅上升约6.2%，在房企百强中的地位也正在不断下滑。

克而瑞房企百强名单显示，朗诗2016年排名53名，2017年降至64位，2018排名68位，2019年为73位。截至2020年7月31日，其销售额约159.2亿元，排名进一步下滑至83位。在同体量房企规模提速甚至突破千亿之际，朗诗地产却在逐渐“掉队”。

“朗诗是不过分注重排名的，更看重的是经营的稳健和出众的可持续的商业模式‘产品差异化，资产轻型化，盈利多样化’，更注重长期健康的发展。”朗诗地产相关负责人向《投资者网》表示，朗诗奉行长期主义，坚守“为人造房”的使命，不拿地王亦不单一追求规模。朗诗的发展模式是经过多年实践验证的绿色可持续发展，并非通过销售排名这一个维度可以全面体现。

不过，在严跃进看来，基于整个地产行业销售存在巨大竞争的背景下，朗诗地产的销售规模绝对是整体偏弱的，这亦导致其市场排名出现下滑。当下房企竞争依然火热，企业追求市场排名提升，往往需要将传统的高周转住宅业务基本盘巩固，而朗诗地产除了将传统的绿色科技地产做大做强外，也应该在一些基础的高周转业务上加快节奏，以助推公司业绩走向高质量增长。

关键词： 朗诗地产（00106 HK）