北京土拍再现黑马越秀、天恒分食四季青丨市相当前热议

来源：财经网发布时间：2023-06-14 21:13:57

6月14日，北京迎来本月第二场土拍，3宗涉宅地块分别被越秀、天恒及石家庄创世纪收入囊中，揽金约110亿元，均为触顶摇号成交，平均溢价达15%，成交楼面均价约6.9万元/平方米。

据悉，本轮土拍共吸引了超80家房企报名参与，除了保利、中海、华润等老面孔外，又出现一些新面孔，如扬州华鹏、湖北联投、石家庄创世纪、太原萃丰、芜湖康润等。其中，太原萃丰公司于6月12日注册，仅成立2天，就火速前来“抢肉”，足以见得北京土地市场的火热。

那么，在房企在激烈角逐抢地的同时，年初率先拿地的开发商们手中项目如今进展如何？靠“运气”进京抢地的外地房企是否能“玩转”北京市场？北京的土拍热度又能否传导给楼市？

(资料图片)

越秀、天恒“中标”四季青

此次土拍，海淀四季青双新村003-1及004-1地块备受关注，各吸引30余家房企及联合体参与其中，成为房企围猎的“大蛋糕”。

其中，003-1地块经过31轮报价触顶，最终被越秀以79.35亿元+4.5万平方米超低能耗建面摇号竞得，溢价率为15%，成交楼面价为8.86万元/平方米，这也是越秀今年在北京拿到的第三宗地块。而004-1地块被天恒正同以19.55亿元摇号竞得，溢价率为15%，成交楼面价为8.96万元/平方米。

作为北京极具价值潜力的板块之一，四季青“兄弟”地块引发争夺属于意料之内。

该地块处于西五环边，属于西山别墅区板块，周边的西山美庐、颐和金茂府、融创香山壹号院等项目均为豪宅，板块内存在较明显的价格倒挂，且近两年地块周边新房稀缺，新盘入市销售前景稳定。

根据规划显示，四季青双地块的容积率与限高达到了别墅用地条件，销售指导均价为12.1万元/平方米，浮动范围为±10%，地块没有配建，项目利润空间可观，也是房企争抢的主要原因。

另一宗顺义区顺义新城第2街区6022、6023-1地块，最终被首次进京的河北房企石家庄创世纪以11.04亿元拍下，溢价率同样达15%。

该块地位于顺义新城中心区胜利街道，距离地铁15号线顺义站约500米左右，周边医院、学校、商业较齐全，适合顺义本地刚需人群。

对于本次拿地的房企，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称，越秀今年的扩储步伐明显加快，对于重点城市的布局更是采取“不错过”原则，积极参拍也说明其对北京市场持长期看好情绪；天恒正同作为京派房企，近些年一直进出于北京土拍市场，对于北京有着更深的依赖情结；而民营房企石家庄创世纪有所收获或更将有助于提振市场信心。

外来企业初现“水土不服”

房企们一边在土拍市场“厮杀”，一边也在着手项目开工建设。

在今年3月23日的首场土拍中，率先出让的昌平两宗地块分别被首开和上海大华斩获，但两家开发商开工速度分化明显。

其中，昌平新城001地块被首开拿下后的第二天就定下新案名为“梧桐山语”。6月12日，财经网实地走访发现，该项目售楼处目前已经展示出简易沙盘与户型图，现场已有五、六位销售人员上岗。其中一位销售介绍称，“预计本周末会有新的沙盘与带尺寸的户型图出来，已经确定首期开盘价格预计在4.5万-4.6万元/平方米左右，且都是精装修。”

（首开梧桐山语沙盘区财经网摄图）

但这种速度并未在另一宗地块上演，在首场土拍中，被上海大华摘得的昌平朱辛庄0028地块目前还未有大动作，至今也未公布案名，售楼处还处于装修中。据悉，目前北京的项目从拿地到开盘，通常时间平均在3个月左右，如此来看上海大华的开工脚步似乎慢了些。

（上海大华售楼处财经网摄图）

对此，合硕机构首席分析师郭毅分析称，“上海大华从未在北京开发过项目，手气好拿到了地，后期团队搭建、产品设计、报规报建等都需要时间。”不得不说，房企在开发项目上的效率与自身能力、地块条件等多种因素息息相关。新进京企业能否顺应北京市场，做出高品质产品还尚待观察。

值得注意的是，外来房企进京后，在住宅产品研发上也逐渐暴露出不足之处，与上海大华仅一街之隔的越秀·星樾项目于今年2月8日拿地，虽然从拿地到开盘只用了77天，但是户型却出现“缺陷”，其101㎡的主力户型，虽然做到了卧室与客厅动静分区，不过三个卧室之间距离过于紧凑，相对于四叶草户型，不仅得房率较低，私密性也不足。

（越秀·星樾样板间财经网摄图）

现场销售人员也对财经网坦言，项目的四叶草108㎡户型卖得比较快，但101㎡房源相对所剩较多。

对此，郭毅分析称，南北方住户对于房子有一定的需求差异，北方“小家化”比例更多，南方房企进京后，要系统化研究北方季节特点、购房家庭生活需求特点以及北方家庭结构性特点，才能更好地为市场带来接受度更高的产品，才能够满足项目去化流速。

外来房企虽然在北京土拍市场可谓是“来势汹汹”，但企业如果不能对当地市场需求做好精准判断，依然很难扎根长久。

土拍热重燃楼市？

而进入5月，北京楼市前期积累的需求已经释放完毕，成交规模出现明显走低。

中指院数据显示，5月，北京商品住宅成交规模为59.6万平方米，环比下降18.9%。而新房成交量也止升转降，诸葛数据研究中心监测数据显示，5月北京新建商品住宅成交5224套，环比下降34.12%，二手住宅成交继续回落。

那么，作为房地产市场“风向标”的土拍持续升温，能否再次点燃北京楼市呢？

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，房企积极拿地是因为地价变低，利润空间大，所以土拍显得火热，目前看，除非出台二套房首付调整政策，否则市场转好可能性很小。

值得一提的是，北京土拍市场的热度不减，还有一部分原因是由于外来房企纷纷进京布局。显然，今年开发商已经将拿地策略改为向一线城市收缩，并以安全求稳为主。对于此举，郭毅认为，位置优越的地块，成交和价格表现都会更优秀，开发商投资利润的确定性也更强。

但是对于能否改观楼市成交量，她认为，目前北京执行着较为严格的限购、限贷、限售等政策，楼市能保持现在稳定的状态，已经非常难得。政策的放松也未必会带来需求的持续提振，可能只是起到短周期效果。仍要等大环境复苏之后，楼市才能真正有全面回暖的可能性。

事实上，土拍市场热度虽不会马上逆转楼市下行趋势，但房企在土地市场的积极表现，或将传导至那些持观望态度的购房者身上。尤其房企在6月面临冲刺业绩的关键节点，预计将会加大新入市项目优惠力度，也能一定程度上带动成交量。