每经记者 包晶晶每经编辑 魏文艺

“长租公寓行业具有很大的发展潜力和机遇，也期待着更多自由发展的空间。至于竞争压力，在城市新市民和青年人才庞大的居住需求规模面前，竞争还远未形成。”

近日，集中式长租公寓企业魔方生活服务集团有限公司（以下简称魔方生活）首席执行官（CEO）柳佳在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，长租行业仍然需要不断创新和改进，提高房源品质和服务水平，打通技术节点，消除供需错配。“我们正在研发更智能化的管理系统、探索更人性化的服务模式，提高房源利用率和客户满意度。”

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同时，柳佳还分享了在一线城市快速扩张和挖掘租客内在需求方面的经验，回答了关于长租公寓行业发展的痛点、未来趋势和政策支持等方面的问题。

积极推动行业相关政策的制定

长租公寓正在成为国内商业地产投资的新热点之一。根据CBRE世邦魏理仕统计，2020-2022年底全国长租公寓大宗投资累计金额为100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。

另一方面则是保障性住房供给的巨大空间。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。将存量旧改类集中式长租公寓项目纳入保障性租赁住房，有助于全面完善保障性租赁住房体系建设，也能使集中式长租公寓运营企业享受一定的政策优惠。

作为非国有企业，魔方生活也获得了进入保租房领域的“门票”。

“纳入保租房给集中式长租公寓企业带来了发展上的空间，但目前全国范围内仅北京、上海已发布住房租赁条例，而保租房之外的市场化长租房，仍然缺乏较为明晰的非改居政策标准。”

柳佳表示，作为保障性租赁住房的房源，需要在符合相应规范和要求的前提下完成审批流程，而该流程耗时相对较长。如果对于“非改居”能够两条腿走路，即在配合保租房合规供应的前提下，同步发展市场化长租房建设，通过非改居、城市更新项目，可在供给端增加更多能够满足城市新青年需要的租赁产品。

“市场化长租公寓企业，还是渴求规模化发展的。”柳佳表示，魔方生活也在积极推动行业相关政策的制定，期待未来能够像酒店文旅行业一样，拥有对应的审批方案，推动房源供应。

破解城市年轻人租住的痛点

如今，魔方生活在独立集中式长租公寓运营商中拥有在营公寓数量排名第一，在全国26个城市的394家门店拥有近8万套在营公寓。

而最令柳佳骄傲的并非规模的扩张，而是魔方生活让城市新青年感知到大城市的温度。在柳佳看来，长租公寓无论模式如何，最终的本质仍然是提供住房租赁服务，考验的都是企业的运营能力。

2023年伊始，住建部提出做好2023房地产工作，围绕三个方面抓好五件事，其中就包括“加大力度增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，满足群众的居住需求，让新市民、青年人更好的安居”。

上海市房管局局长王桢近日调研保租房项目时曾指出，“要真正体现保租房的保障功能，把握好保租房面向的对象，真正帮助上海的新市民、青年人解决阶段性的住房问题，让他们能够租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。”

在上海这个寸土寸金的超大型城市，上述五点正是城市年轻人租房的痛点。租金符合预算的民宅、公寓，往往都在郊区，酒店员工、快递小哥、环卫人员等等，公共交通结束运营之后，上下班通勤就成了最大的难题。怎么办？要么自建宿舍楼、要么员工群租，但随着城市更新和治理的进一步发展，这两种选择在成本和安全维度都难以为继。

柳佳表示，实际上在大型城市的房屋租赁市场往往会出现户型错配、价格错配和地段错配三大问题，长租企业的着力点，应当聚焦三大错配提供更有效的供应。

“从产品角度看，魔方生活大力发展单间或一居室产品，以有效解决户型错配的问题。从2009年至今，魔方生活已经迭代到第四代产品，第五代即将面世。魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓，不断地根据年轻人的需求变化和城市特点进行完善。”

“在解决价格和地段错配层面，魔方生活尽可能在地铁周边选址，以有效缩短租客的通勤时间，多途径转变市中心存量工业、办公等低效土地用途，平衡区域职住需求。”

以9号楼公寓为例，其为企业员工住宿提供了一种全新方式：将位于市区的存量物业打造成4人间、6人间的宿舍模式，既保持了居住的私密性，又在安全的前提下尽可能地降低居住成本。重点服务于公共服务类行业一线职工，积极承担企业社会责任。

此外，魔方公寓、魔尔公寓等集中式长租公寓品牌，同样综合考量通勤、居住功能、价格的平衡，为建立从”一间房”到“一张床”的多层次租赁住房供应体系贡献力量。

每到节庆，公寓管家会张罗包饺子、尝月饼、相亲交友。“工作之外，他们依然有组织、有温暖，特别是对于9号楼公寓的住客而言，市区一张床只需要几百元，但是生活的便利、安稳，和城市的温度，一样都不缺。”

在克而瑞租售2022年发布的四大住房租赁产品力榜单中，魔方公寓上海虹桥店荣获“十佳集中式公寓”、魔尔公寓北京郎园Station店荣获“五佳服务式公寓”、9号楼公寓北京798店荣获“优秀企业住宿”。

打通数字化管理的技术堵点

谈及城市新青年在城市的“家”，柳佳颇为感慨。

在一次巡店中，柳佳偶遇了几位公寓新住客，互相之间打着手语，公寓管家默默协助他们在手机端操作，在这样无声的沟通中，他们顺利完成了入住全流程。这样的细节对于这家曾服务过几百位听障人士的企业公寓而言早已是常态，但却让柳佳触动很深。

“数字化管理成为感官的延伸，魔方生活APP可以让他们无障碍办理入住、日常缴费，真正做到了无差别地服务每一位新市民。”

在数字化管理之下，长租公寓大有可为。世邦魏理仕《中国长租公寓投资报告》显示，在人口结构变化、住房消费观念转变和全方位支持政策的共同推动下，2030年中国的长租公寓市场规模有望超过1200万套。

“从数据来看，目前中国机构式租赁住房行业仍处在一个非常早期的起步阶段，机构化率不到10%，谈竞争还为时过早。”柳佳表示，更多优质长租品牌共同起跑，才是魔方生活最希望看到的。

而摆在所有从业者面前的问题是，如何将行业标准做好，让集中式长租公寓行业实现更有序发展。从数字化管理出发，柳佳认为，和酒店、航空业一样，长租行业也亟需统一的接入平台，兼具监管功能和房源信息匹配功能。

值得欣慰的是，行业中不少企业正在积极向数字化靠拢，魔方生活经过多年打磨的运营系统已经向不少长租企业、国有租赁平台进行输出，协助行业共同发展。

展望2023，柳佳对魔方生活也有着更深的期许，“希望魔方生活准确识变、科学应变、主动求变，持续优化服务水平、提升运营效率，践行ESG，发挥长租公寓行业的民生属性，为城市新青年打造温暖、包容、充满活力的居住社区，成为新青年在城市的第一个‘家’。”

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