“个人房贷转经营贷，利率低、期限长、放款快”“疫情后‘转贷潮’来了，我可以帮您省很多钱”……近期，不少网友接到了推销电话或推送文章，一些“贷款中介”宣称可以帮助个人购房者将高息房贷转为低息的经营贷款，大幅度减少利息支出，于是有购房者打起了“转贷”的主意。

几天前，王女士接到了自称是工行信贷员的来电，上来就劝她转贷，利率能做到3.35%。

好奇心的驱使，王女士添加了这位信贷员的微信，对方发来了一个算账的表格，转贷后利率为3.25%、贷款300万元的情况下，和买房按揭贷款30年相比，经营贷款30年可以省169万元。“我不可能给您赚169万元，但我可以给您省169万元，超过4.5%以上的按揭利率可以转化为3.35%左右。”对方几乎每条朋友圈都在推荐“房贷低息置换”。

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稍后，王女士所在的微信群里弹出了一篇贷款攻略文章，介绍了房贷转经营贷的各种操作细节。“为了换房，未来越来越多改善需求客户会加入经营贷置换高息房贷潮。”还附上了咨询师的联系方式。

那么，经营贷置换房贷是如何操作的呢？具体来说，购房者结清房贷后，将房屋以个体工商户或企业法人、实控人、大股东的名义，抵押给银行。普通人在不是个体工商户或名下没有公司的情况下，就需要借助一些贷款中介提供的壳公司，入股成了借助壳公司最为常见的方式。而借来结清房贷的资金，通常被称为“过桥资金”。

然而，这种将房贷置换为经营贷的操作，隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等等风险。

2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》要求，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

2022年已有交通银行、招商银行等多家银行因“个人经营贷款挪用至房地产市场”等受到银保监会的处罚。

2023年1月，普华永道发布的《2022年度银行业金融机构监管处罚及政策动态》显示，2022年，银保监会因“贷款违规流入房地产领域”，开出173张罚单，处罚金额为8871万元。

此外，参与置换贷款的个人也面临风险。北京盈科律师事务所高级合伙人刘玲玲认为，个人以高息房贷置换低息经营贷的做法还面临着法律风险。如果贷款客户虚构贷款用途，或者在中介的帮助下提供了虚假的贷款材料，涉嫌骗取贷款构成刑事犯罪。

违规中介开展“转贷”业务，扰乱金融秩序，则需大力打击。但是，存量房贷利率与新增房贷利差过大，加剧了提前还贷潮，则需要因势利导。

经济学家任泽平表示，对于银行而言，个人住房贷款是优质资产，提前还贷会造成银行存量贷款规模下降、利息收入下降，但关闭线上申请通道、限制提前还款额度只是扬汤止沸，长远看不利于银行发展。

他认为，政府相关部门应出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。下调存量房贷利率将推动购房信心恢复，使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑，有利于房地产行业稳定。

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