【企业】

渠道费之争再现 中海链家现博弈

【资料图】

据财经网报道,1月29日,在北京链家官网新房栏目搜索“中海”关键词，出现提示“没有符合条件的结果”。北京链家暂停为中海项目带客的消息迅速引发业内关注。对于双方是否确认停止合作一事，链家回应称，停止合作是一个误会，目前正在与中海协商2023年新合同内容。有业内人士表示，中海拖欠佣金的可能性较小，事情缘由或是房企通过压降成本挽救利润，进而压降渠道费，链家若松口对中海佣金下调，其他房企极有可能会跟进对渠道施压要求压降佣金，所以链家不能轻易让步。

看点：随着近年来房地产行业急转直下，企业对渠道的依赖性变得更强，但在业绩承压之下，为保证质量，房企也只能压降除建设成本之外的其他开销。经过多轮渠道费之争后，未来行业或会找到一个平衡点，开发商体系、中介体系、流量体系将有可能逐步走向融合。

开年多家房企开展人事换防

开年以来，万科、融创、绿城、招商蛇口等多家房企接连发生人事调整，职位多涉及城市总、区域总等。其中，万科南方区域进行一系列人事任命，涉及佛山、厦门、惠州、深圳等多个城市总职位。新希望地产方面，其将原来的15个城市公司合并为7大区域公司，同时任命了多位80后新区首。招商蛇口对华东区域、江南区域、华南公司及深圳区域开展组织架构调整，其中南通公司划归上海公司下属事业部，无锡公司划归苏南公司下属事业部，并新成立长沙公司，负责湖南。江西业务。业内人士指出，房企这一轮人事变动多为区域层面的“一把手”，集团高层少见，且多为内部调动，外聘需求大幅消减。

看点：2023年，房地产或能逐步回归正常轨道，房企做适应调整也是情理之中。人才的高度流动性在地产行业已是常态，“战场出将领，业绩论英雄”的当下，优秀人才更易得到重用。地产高管若不能适时而变，将会被市场抛弃。

网传融创越秀洽谈200亿元规模合作

据界面新闻报道，近期，有市场传言称融创与越秀在谈超过200亿元的大合作。一位接近融创的人士表示，融创目前的工作重心是“努力回归正常经营轨道”，销售、境内境外债务重组、寻求合作，“多条腿走路”，与外部机构谈判的进展尚未到发布节点。2022年12月以来，融创传出多个债务利好消息。12月初，其上海董家渡项目引入华融及银团等合作方，新增融资超120亿元；12月9日，其发布债务初步重组框架，拟将30-40亿美元借款转为普通股等；12月21日，其就武汉桃花源项目与东方资产达成合作，融资33.11亿元。随后2023年1月3日，融创35.8亿元将出售深圳文旅项目51%股权出售给华发；翌日，融创宣布总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。期间融创还进行了一次组织架构调整，成立地产经营运营中心、资本与融资中心以及资产运营管理中心，整合公司各项业务。

看点：越秀能否成为融创的“白衣骑士”尚待考证。不过，不论是房企、AMC还是银行都有自己的“一把尺”，能否获得协助还要看融创自身债务问题的化解程度。

【市场】

30城首套房贷利率降至“3”字头 多城低至3.7%

据贝壳研究院统计，截至1月31日，全国已有30城首套房贷利率低于4.1%，其中包含天津、郑州、福州等8个二线城市。30城中，有15城为首次下调该利率下限，包含厦门、太原等。此外，南宁、珠海、株洲、常德四城利率最低，已低至3.7%。根据央行公布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，上述30城均在符合下调条件的城市名单之内。

看点：首套房贷利率的下调对刚需购房者来说是一大利好，可以降低购房成本，减轻还贷压力，更能提振市场信心。预计后续符合条件的城市也将跟进下调步伐。

1月百城房价环比跌幅收窄 房价下行城市减少

本周，中指研究院数据显示，2023年1月，百城新房均价16174元/平方米，环比下跌0.02%，连续7个月环比下跌，但跌幅较上月收窄0.06个百分点；同比下跌0.03%，跌幅较上月扩大0.01个百分点。百城二手房均价15858元/平方米，环比下跌0.11%，连续9个月环比下跌，跌幅较上月收窄0.11个百分点；同比下跌0.81%，跌幅较上月扩大0.04个百分点。2023年1月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别减少至62个、77个，其中百城新建及二手住宅价格环比均下跌城市数量共49个，较上月减少11个。就具体城市来看，百城新房价格环比涨幅最高的为成都，其次是杭州、宁波；而二手房价格环比涨幅最高的为东莞，其次是银川、泉州。

看点：2023开年百城房价跌势放缓、房价下行城市数量有所减少，表明楼市宽松政策的效果正持续显现，市场信心出现恢复苗头，部分核心一二线城市或率先迎来市场复苏，并带动全国市场逐渐企稳。

1月房企销售业绩仍低迷 超30家A股房企2022年业绩预亏

本周，中指院发布数据显示，1月百强房企销总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点，环比下降51.6%。销售额超百亿房企13家，较去年同期减少2家，前三位分别是保利发展、万科及碧桂园。同时，1月百强房企权益销售额为3025.4亿元，权益销售面积为1997.5万平方米，同比分别下降35.2%和40.5%。此外，截至2月1日已有65家A股上市房企发布2022年度业绩预告，其中28家房企预计将实现盈利，36家房企净利润预亏，包括世茂股份、格力地产、金科股份、华侨城A等，预亏在百亿元以上的包括荣盛发展、蓝光发展等房企，亏损的主要原因包括经营亏损、减值计提等。此外，华夏幸福、大名城等少数房企实现扭亏为盈，其中华夏幸福预计实现归母净利润11亿-16亿元。

看点：2023年，房地产供需两端政策有望继续发力，核心一二线城市市场有望率先企稳恢复。对于房企来说更要抓住此次回暖机会，提升产品力、交付力等，博得业绩回升。

【政策】

开年多地部署房地产工作

据不完全统计，今年1月以来，包括山东、广东、上海、天津、江苏苏州、云南昆明等多地，通过召开高质量发展大会、住建工作会议及出台稳经济文件等方式，对2023年房地产工作进行了部署。其中山东提出，从供需两端协同发力，同步激活新房和二手房市场，构建防风险长效机制，严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为。广东明确，大力促进住房消费，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利，引导房地产企业转变过去“三高”发展模式，稳健经营。苏州指出，大力支持刚性和改善性购房需求，支持房地产业合理融资需求，加大建筑业金融支持力度，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。

看点：多地明确支持住房消费，支持住房租赁市场发展并给予房企融资支持，同时坚持“房住不炒”并全力保交楼保民生，将对于2023年楼市回暖起到加速推动作用。

河南发布百家房企白名单 启动动态调整机制

1月31日，据大河财立方报道，央行郑州中支与河南住建厅联合发布《关于印发河南省房地产行业省级白名单企业的通知》，筛选确定了100家房地产行业省级白名单企业，其中郑州入选房企最多，共21家，包括建业、正弘、永威等。《通知》要求，全省金融系统要坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。要在市场化、法治化和商业可持续原则基础上，通过创新信贷产品、开辟绿色通道、降低融资成本等方式，努力满足白名单房企的合理融资需求。同时，《通知》要求央行各市中支和各地住建(房管)部门建立白名单房企动态调整机制，发现省级白名单房企不再符合筛选标准的，应及时报告调整。

看点：河南此次落实了央行银保监会“金融16条”中对房企的支持措施。经营稳健、信誉良好的白名单企业将得到更好支持，但这并不是一劳永逸，若企业出现财务或信誉危机也会被踢出。

多城出台楼市新政支持住房消费

在住房补贴方面，洛阳明确购买市区单套建面在144平方米以下新建商品住宅，最高补贴不超1万元；同时扩大人才住房补贴范围，其中博士学历最高可获10万元。厦门明确，市C类人才可申请130万元的购房补贴，或申购最高100平方米人才房或享受每月6000元的租房补贴。山东威海、云南德宏将在房交会推出购房优惠，分别为50%契税补贴及2万元购房券。在公积金方面，乌鲁木齐公积金最高贷款额度上调至80万元，山东潍坊多子女家庭首套房公积金贷款额度最高可达80万元，湖北宜昌二孩及以上家庭购房公积金最高可贷84万元，广东惠州无房三孩家庭可按实际房租提取公积金。此外，湖南长沙将首套房贷款首付比下调至最低30%，二套降至40%，而湖南其他13个非限购城市为首套20%、二套30%。

看点：多地出台新政支持住房消费，是开年来各地对住房工作部署的体现。多种楼市政策齐上阵，精准支持刚需及改善需求，有助于提高购房意愿。

“自然资源部取消集中供地制度”消息系误读

2月3日，据上证报报道，近日网传自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。对此,自然资源部回应称，该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。该文件明确，每次公开地块详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。给市场主体充足的时间预期预判。同时，详细清单内的地块在公开的拟出让时间段内可一次或多次发布出让公告。另外，文件要求商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市控制商品住房用地供应规模。

看点：此次自然资源部将集中供地政策进行优化，给予了房企充足的时间进行地块考察及资金周转，利好房企做出精准的投资决策，也为企业投资拓宽了选择范围，未来土地市场或逐渐回暖。

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